ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 982/161/2015 část C) NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, pozemek p.č. 3190/4, v k.ú.a obci Zaječí. zapsané na LV č. 299, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Zaječí, k.ú. Zaječí Adresa nemovité věci: Zaječí, 691 05 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 9, Pan Mgr. Ondřej Svoboda Adresa objednavatele: Beranových 130, 19900 Praha 18 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 184Ex 380/14-131 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 820 000 Kč Datum místního šetření: 31.8.2015 Stav ke dni : 31.8.2015 Za přítomnosti: znalce a povinného Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 10.9.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 299 ze dne 10.8.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 31.8.2015. Povinný Ladislav Roboš, byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, doručenka se vrátila s poznámkou, že zásilka byla vhozena dne 14.8.2015 do schránky. Vlastník se zúčastnil jednání, poskytl součinnost a zpřístupnil oceňované nemovitosti. 5. Nájemní smlouva ze dne 15.4.2013 6. Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 9. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184Ex 380/14-131 10. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Obec Zaječí se nachází mezi městy Hustopeče a Břeclav. V těsné blízkosti prochází silnice I.třídy Brno Břeclav a v blízkosti je i sjezd z dálnice v Hustopečích. Katastr obce Zaječí je značně protáhlý a dlouhý téměř 7 km. Jihozápadně se dotýká Dolní nádrže novomlýnské soustavy. - 2 -
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v jihozápadní okrajové části obce Zaječí, navazují na zástavbu RD, v blízkosti lanového centra, přístupné z veřejné zpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 4855/142 ve vlastnictví obce. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 600 m od centra obce a jeho občanské vybavenosti (obecní úřad, obchod, MŠ a ZŠ), 1 km od autobusové zastávky a 3,2 km od vlakové zastávky, nemovitosti jsou vzdálené cca. 10 km od exitu č. 41 dálnice D2. Dle platné ÚPD obce je pozemek situovaný v zastavěném území obce, veden jako plocha OH - ubytovací zařízení. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Roboš Ladislav, Požární 474, 69105 Zaječí Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Roboš Ladislav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 10.09.2015 13:27:19. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívá povinný pro pěstování skotuovcí. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek pro výstavbu p.č. 3190/3 o výměře 1634 m 2, dle platné ÚPD obce je veden jako území občanské vybavenosti, plocha OH - ubytovací zařízení. Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na (NN, VV, kanalizace ve výstavbě- u pozemku přečerpávací stanice a plyn), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Zaječí KRC: 0,75 KMP: 0,97 KPP: 0,97 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 919 1 823 050 950,00 0,67 636,87 Popis pozemku: zasíťovaný pozemek o celkové rozloze 1919 m2 v obci Zaječí. Stavební pozemek se nachází na konci tiché ulice s výhledem na nádrž Nové Mlýny. Příjezd po obecní komunikaci. Rozsáhlý pozemek s vjezdem z obou stran, umožňuje realizaci jednoho, nebo dvou RD, případně komerční objekt. Celková cena: 1 823 050 Kč za nemovitost Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1919 m2 Lokalita: Nejdek, Lednice KRC: 0,75 KMP: 1,02 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 383 898 500 649,67 0,76 492,03 Popis pozemku: pozemek určený k výstavbě rodinného domu v obci Nejdek. Stavební místo se nachází v proluce mezi stávající řadovou zástavbou, veškeré inženýrské sítě jsou dostupné na hranici pozemku. Celková cena: 898 500 Kč za nemovitost Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1383 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Lokalita: Hustopeče KRC: 0,75 KMP: 0,92 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 713 2 306 050 850,00 0,62 527,85 Popis pozemku: stavební pozemek pro stavbu dvou až tří domů, celková výměra 2713 m2, šíře pozemku 34 m, přípojky cca 20 m od hranice pozemku. Celková cena: 2 306 050 Kč za nemovitost, Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 2713 m2 Lokalita: Šakvice KRC: 0,95 KMP: 1,03 KPP: 0,97 KDD: 0,90 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 967 957 330 990,00 0,85 845,69 Popis pozemku: Rovinatý stavební pozemek v obci Šakvice 40 km na jih od centra - 5 -
Brna, 7 km od města Hustopeče, 35 km od Břeclavi. CP 967 m2, téměř čtvercový tvar s rozměry 30x32 m, v rovině, nedaleko od centra obce ve směru na Hustopeče. Na severní a jižní straně sousedí pozemek s rodinnými domy. K pozemku je příjezd po asfaltové komunikaci s chodníkem. Tato komunikace lemuje východní stranu pozemku. Veškeré inženýrské sítě - elektřina, plyn, voda, kanalizace jsou na hranici pozemku. Celková cena: 957 330 Kč za nemovitost Stav: Rezervováno Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 967 m2 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Průměrná jednotková cena 625,61 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: Pozemky pro výstavbu, situované na okraji zastavěného území obce podél vinohradu, vedené jako plochy OH -ubytovací zařízení, přístupné z úzské veřejné zpevněné místní komunikace, v klidné části obce. Pozemky se pohybují v intervalu od 500,- do 850,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při spodní úrovní intervalu, t.j. 500,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] vinice 3190/3 1 634 500,00 817 000 Celková výměra pozemků 1 634 Hodnota pozemků celkem 817 000-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 817 000 Kč Obvyklá cena 820 000 Kč slovy: Osmsetdvacettisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky mimo zastavitelné území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemek pro výstavbu p.č. 3190/3 o výměře 1634 m 2, dle platné ÚPD obce je veden jako území občanské vybavenosti, plocha OH - ubytovací zařízení. Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na (NN, VV, kanalizace ve výstavbě- u pozemku přečerpávací stanice a plyn)- v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 817 000,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na části LV č. 299 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 820 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - pozemku p.č. 3190/4, v k.ú.a obci Zaječí. zapsané na LV č. 299, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav; se zohledněním práv a závad ve výši 820 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 10.9.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 982/161/2015 část C) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 161. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 299 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 0 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD 1 Databáze nemovitostí a realitní servery Sreality a lesy.cz 0-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -