ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 159-32.15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p.1216 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Šestajovice, k.ú. Šestajovice u Prahy Adresa nemovité věci: U hřiště 1216, 250 92 Šestajovice Vlastník stavby: 27597369, s.r.o. VONORE, Štúrova 1701/55, 142 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 27597369, s.r.o. VONORE, Štúrova 1701/55, 142 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednavatele: Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 7 000 000 Kč Datum místního šetření: 20.6.2015 Stav ke dni : 20.6.2015 Za přítomnosti: zástupce objednatele Počet stran: 17 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 3 V Hostivici, dne 26.6.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o administrativní ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.1216 na pozemku parc.č. st. 1749 s příslušenstvím a s pozemky parc.č. st. 1749 a parc.č. 617/85, katastrální území Šestajovice, obec Šestajovice, okres Praha - východ. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemvoitostí LV 1764, k.ú. Šestajovice u Prahy, obec Šestajovice, okres Praha východ vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.2.2015 - Kopie snímku katastrální mapy, k.ú. Šestajovice, obec Šestajovice, okres Praha - východ z internetu vyhotovená dne 26.5.2015 - Rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení ze dne 24.9.2007 vydané stavebním úřadem Městského úřadu Úvaly pod Č.j.K/5745/07/SU/Bul - Stavební dokumentace stavby rodinného domu z roku 2007 (půdorysy, řez, pohledy) - Informace a údaje sdělené objednatelem - Místní šetření provedené dne 20.6.2015 Místopis Šestajovice je obec s 2 466 obyvateli v okrese Praha - východ. Situovaná je ve vzdálenosti cca km od Hlavního města Prahy. Rodinný dům čp.1216 je je pravou polovinou dvojdomku na pozemku parc.č.st.1749 s pozemky parc.č. st. 1749 o výměře 79 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 617/85 o výměře 312 m 2 - orná půda (podle skutečnosti zahrada u rodinného domu), vše v k.ú. Šestajovice, obec Šestajovice, okres Praha - východ. Území je okrajovou částí obce (cca 500 m od centra obce) s bytovou zástavbou rodinných domů. Pozemky oceňované nemovitosti jsou rovinné, připojené na vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. Poloha z hlediska užívání pro bydlení je dobrá s dobrou přístupností po příjezdové komunikaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům čp.1216 na pozemku parc.č. st. 1749 je pravou polovinou dvojdomku s přilehlou zahradou parc.č. 617/85 v katastrálním území Šestajovice u Prahy, obec Šestajovice v okrese Praha - východ. Stavba je nepodsklepená, se dvěma nadzemními podlažími a sklonitou střechou s mírným spádem (sedlová střecha s nestejnou výškou hřebene). Přístup k domu je ze zpevněné komunikace kolmo navazující na ulici Revoluční. K domu přísluší vedlejší stavba otevřeného přístřešku (plocha nad 25 m 2 ), venkovní úpravy - 2 -
(zpevněné plochy z dlažeb, oplocení drátěným pletivem s potahem na kovových sloupcích, betonové prahy a betonová podezdívka, vrata v uličním oplocení, přípojky elektřiny a plynu od pilíře pro elektroměr a plynoměr v oplocení a přípojka kanalizace a vody, vsakovací jímka v zahradě, pergola u přístřešku). Na zahradě přilehlé k zastavěné ploše je pouze travní porost. Vlivy na obvyklou cenu: Pozitiva - poloha v blízkosti Hlavního města Prahy s dobrý dopravním spojením. občanská vybavenost (pošta, škola, zdravotnické zařízení, obchod) blízkost lesů a rekreace OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 1216 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 1216 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům - rozestavěná stavba OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně - 3 -
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,071 Koeficient pp = I T * I P = 1,071 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Šestajovice u Prahy: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou I 1,05 nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 608,29 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. - 4 -
ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 1216 Rodinný dům čp.1216 je pravou polovinou dvojdomku na pozemku parc.č. st. 1751 v oblasti zástavby novostaveb rodinných domů v obci Šestajovice v okrese Praha - východ. Stavba je nepodsklepená se dvěma nadzemními podlažími. Dispozice: INP - zádveří, hala, šatna, koupelna s WC, technická místnost (plynový kotel na vytápění), komora, obývací pokoj s kuchyňským koutem a schodištěm do II.NP II NP - chodba, koupelna, 3x ložnice, balkon. V domě je 1 bytová jednotka o skladbě 4+kk s dvojím příslušenstvím. Popis konstrukcí a vybavení: Základy tvoří betonové pasy a betonová deska s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce z cihelných bloků POROTHERM, strop nad suterénem z železobetonu, ostatní stropy s rovnými podhledy, střecha sedlová s nestejnou výškou hřebene- zateplená, střešní krytina ze svařovaných živičných pásů, klempířské konstrukce z Titanzinkového plechu, vnitřní omítky vápenné bez obkladů, fasádní omítky zateplené, akrylátové, schodiště betonové, okna dřevěná Euro, dveře venkovní, povrchy podlah z dřevěných plovoucích podlah, obklady a dlažby a zařizovací předměty v koupelnách a v kuchyni v nadstandratním provedení. Vytápění ústřední s plynovým kotlem, otopná tělesa plechová, rozvod teplé a studené vody, ohřev teplé vody kombinované s vytápěním (plynový kotel Vailant), bleskosvod, elektřina světelná a motorová, domovní kanalizace standardní, plynovod ke kotli, kabelová TV, internet,. Podle podkladu a informace bylo stavební povolení vydáno v roce 2007. Stavební práce byly ukončeny v roce 2011. Kolaudace byla provedena. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 6 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 563,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 7,70*6,20+6,80*4,60 = 79,02 m 2 II.NP: 7,70*6,20+6,80*4,60 = 79,02 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 79,02 m 2 2,95 m II.NP: 79,02 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Vrchní stavba vč. 79,02*(2,95+0,10)+7,70*6,20*(6,96+5,845)/2+ = 740,14 m 3 zastřešení: 6,80*4,60*(6,275+5,80)/2+2,50*1,85*1,0 Obestavěný prostor - celkem: = 740,14 m 3-5 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 79,02 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 158,04 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - III 0,07 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 6 let: s = 1-0,005 * 6 = 0,970 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,970 = 1,212 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,071 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 563,- Kč/m 3 * 1,212 = 6 742,36 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 740,14 m 3 * 6 742,36 Kč/m 3 * 1,000 * 1,071= 5 344 600,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 5 344 600,94 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,071 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,071 = 1,071 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 608,29 1,071 1 722,48 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 1749 79,00 1 722,48 136 075,92 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 617/85 312,00 1 722,48 537 413,76 Stavební pozemky - celkem 391,00 m 2 673 489,68 Pozemky - zjištěná cena = 673 489,68 Kč - 7 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 1216 Rodinný dům čp.1216 je pravou polovinou dvojdomku na pozemku parc.č. st. 1751 v oblasti zástavby novostaveb rodinných domů v obci Šestajovice v okrese Praha - východ. Stavba je nepodsklepená se dvěma nadzemními podlažími. Dispozice: INP - zádveří, hala, šatna, koupelna s WC, technická místnost (plynový kotel na vytápění), komora, obývací pokoj s kuchyňským koutem a schodištěm do II.NP II NP - chodba, koupelna, 3x ložnice, balkon. V domě je 1 bytová jednotka o skladbě 4+kk s dvojím příslušenstvím. Popis konstrukcí a vybavení: Základy tvoří betonové pasy a betonová deska s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce z cihelných bloků POROTHERM, strop nad suterénem z železobetonu, ostatní stropy s rovnými podhledy, střecha sedlová s nestejnou výškou hřebene- zateplená, střešní krytina ze svařovaných živičných pásů, klempířské konstrukce z Titanzinkového plechu, vnitřní omítky vápenné bez obkladů, fasádní omítky zateplené, akrylátové, schodiště betonové, okna dřevěná Euro, dveře venkovní, povrchy podlah z dřevěných plovoucích podlah, obklady a dlažby a zařizovací předměty v koupelnách a v kuchyni v nadstandradním provedení. Vytápění ústřední s plynovým kotlem, otopná tělesa plechová, rozvod teplé a studené vody, ohřev teplé vody kombinované s vytápěním (plynový kotel Vailant), bleskosvod, elektřina světelná a motorová, domovní kanalizace standardní, plynovod ke kotli, kabelová TV, internet,. Podle podkladu a informace bylo stavební povolení vydáno v roce 2007. Stavební práce byly ukončeny v roce 2011. Kolaudace byla provedena. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 7,70*6,20+6,80*4,60 = 79,02 II.NP 7,70*6,20+6,80*4,60 = 79,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 79,02 m 2 2,95 m II.NP 79,02 m 2 2,60 m - 8 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba vč. zastřešení 79,02*(2,95+0,10)+7,70*6,20*(6,96+5,845)/2+6, 80*4,60*(6,275+5,80)/2+2,50*1,85*1,0 = 740,14 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba vč. zastřešení NP 740,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 740,14 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady N 2,30 100 1,54 3,54 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností N 2,20 100 1,54 3,39 15. Podlahy ostatních místností N 1,10 100 1,54 1,69 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení N 5,10 100 1,54 7,85 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní N 3,60 100 1,54 5,54 Součet upravených objemových podílů 107,71 Koeficient vybavení K 4 : 1,0771-9 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0771 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 049,26 Plná cena: 740,14 m 3 * 4 049,26 Kč/m 3 = 2 997 019,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 96 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 100 = 4,0 % Koeficient opotřebení: (1-4,0 % / 100) * 0,960 Rodinný dům čp. 1216 - zjištěná cena = 2 877 138,53 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Podle Informace o parcelách z internetu, LV 1764 k.ú. Šestajovice u Prahy, obec Šestajovice, okres Praha - východ jsou součástí oceňované nemovitosti - rozestavěného rodinného domu čp.1216 pozemky - parc.č. st. 1749 o výměře 79 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří - parc.č. 617/85 o výměře 312 m 2 - orná půda. Podle skutečnosti je pozemek parc.č. st.1749 zastavěn rodinným domem č.p.1216 a pozemek parc.č. 617/85 je přilehlou plochou rodinného domu. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Jsou rovinné, připojeny na veškeré inženýrské sítě a přístupné po zpevněné komunikaci. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Stavební pozemek 1.070 m2, Šestajovice u Prah pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 070 4 599 930 4 299,00 0,95 4 084,05 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 1070 m2 v obci Šestajovice u Prahy (Praha-východ). Pozemek se nachází v proluce v klidné části obce v nové zástavbě rodinných domů. Pozemek je rovinatý, má obdélníkový tvar o stranách 28 x 39 metrů, přístupný po zpevněné komunikaci. K dispozici jsou vybudovány inženýrské sítě (zkolaudované přípojky elektřiny, vodovodu a kanalizace), vybudováno veřejné osvětlení. Pozemek je určen pro stavbu rodinného domu. Správní centrum je v místě, - 10 -
doprava autobusy MHD s návazností na metro stanice Černý Most, a dále ideální železniční spojení (Pražská integrovaná doprava PID) z Klánovic na Masarykovo nádraží v Praze cca 20 minut.v obci je úplná občanská a technická vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody). Lokalita: Hezký stavební pozemek 740 m2, Šestajovice u pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 740 2 929 660 3 959,00 0,95 3 761,05 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 740 m2 v obci Šestajovice u Prahy (Praha-východ). Pozemek se nachází v klidné části obce v menší již téměř dokončené nové zástavbě rodinných domů. Pozemek je rovinatý, má přibližně tvar pravoúhlého trojúhelníku, je přístupný po asfaltové komunikaci. Je oplocený, chybí jen branka a brána. K dispozici jsou vybudovány všechny inženýrské sítě s přípojkami na pozemku (elektřina, vodovod, kanalizace, plyn), všechny poplatky jsou zaplaceny. Vybudováno veřejné osvětlení. Pozemek je určen pro stavbu rodinného domu, v červenci 2013 již bylo vydáno i stavební povolení na stavbu RD o dispozici 5+kk (přízemí + plně funkční podlaží) bez garáže se zastřešeným parkovacím stáním pro dvě auta. Projekt možno převzít, je v ceně. Správní centrum je v místě, doprava autobusy MHD s návazností na metro stanice Černý Most, a dále ideální železniční spojení (Pražská integrovaná doprava PID) z Klánovic na Masarykovo nádraží v Praze cca 20 minut.v obci je úplná občanská a technická vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody). Lokalita: Stavební pozemek 874 m2, Šestajovice u Prahy pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 874 3 649 824 4 176,00 0,95 3 967,20 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 874 m2 v obci Šestajovice u Prahy (Praha - východ). Pozemek se nachází v obestavěné proluce klidné části obce v zástavbě původních a nových rodinných domů (lokalita U Hřiště v těsné blízkosti hranice Prahy navazující na Klánovice při západním okraji obce). Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru, jižní orientace (slunce celý den), přístupný ze severu po zpevněné místní asfaltové komunikaci, jedná se o slepou neprůjezdnou ulici. V bezprostředním okolí pozemku je jíž výstavba dokončena a proto je pozemek již ze tří stran oplocen. K dispozici jsou všechny inženýrské sítě přímo na pozemku (vodovod, kanalizace, elektřina a plyn), vybudováno veřejné osvětlení. Správní centrum je v místě, doprava autobusy MHD s návazností na metro stanice Černý Most, a dále ideální železniční spojení (Pražská integrovaná doprava PID) z Klánovic na Masarykovo nádraží v Praze cca 20 minut.v obci je úplná občanská a technická vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody). Lokalita: Stavební pozemek 573-953 m2, Šestajovice u pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 573 2 005 500 3 500,00 0,95 3 325,00 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměrách 573-953 m2 v obci Šestajovice u Prahy (Praha - východ). Pozemky se nacházejí v nově vznikající lokalitě U Potoka II, která bezprostředně navazuje na stávající zástavbu ve východní části obce, vzdálenost od středu Šestajovic je cca 800 m. Pozemky jsou rovinaté, mají pravidelné čtyřúhelníkové tvary. K dispozici jsou vybudovány všechny inženýrské sítě (elektřina, vodovod, kanalizace, plyn), dokončeny budou následně komunikace s chodníky a veřejným osvětlením. Pozemky jsou určeny pro stavby rodinných domů. Správní centrum je v místě, doprava autobusy MHD s návazností na metro stanice Černý Most, a dále ideální železniční spojení (Pražská integrovaná doprava PID) z Klánovic na Masarykovo nádraží v Praze cca 20 minut.v obci je úplná občanská a technická - 11 -
vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody). Průměrná jednotková cena 3 784,33 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 1749 79 3 784 298 936 nádvoří orná půda 617/85 312 3 784 1 180 608 Celková výměra pozemků 391 Hodnota pozemků celkem 1 479 544 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 121,10 m 2 Obestavěný prostor: 740,14 m 3 Zastavěná plocha: 79,02 m 2 Plocha pozemku: 391,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 180 m2 Velmi hezký a prostorný rodinný dům 5+1,garáž,Šestajovice, 180 m2, 2x koupelna, pozemek 738 m2, z.pl. 110 m2, garáž 36 m2. Lze využít i jako dvougenerační nebo zkloubit bydlení s podnikáním.přízemí - obýv.pokoj 30 m2 s krbem se vstupem na terasu a zahradu. Kuchyň 18 m2 oddělena od ob.pok.dvoukřídlými zašupovacími dveřmi. Dále pracovna, techn.místnost, komora, hala,koupelna. 1. patro - 3 pokoje a velká koupelna 13 m2. Krásně udržovaná zahrada se sezením na terase a grilování u dalšího sezení u garáže. Dům je zateplen-15 cm, velká tepelná úspora, veškeré použité materiály v domě jsou nadstandardní (podlahy, schody,dlažba, sanita..)topení - plynové etážové. Lokalita U Hřiště, Šestajovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,10 K1 K1 1,00 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. K C 1,08 Upravená j. cena Kč/m 2 55 569 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 155,00 m 2 738 m 2 7 990 000 Kč 51 548 Kč/m 2-12 -
Název: Prodej rodinného domu 83 m2 Rodinný dům v projektu moderních přízemních bungalovů na klidném místě na hranici Prahy, obec Šestajovice. Ve posledních dvou typech bungalovů jsou vždy dvě identické jednotky s obytnou plochou 83 m2 a vlastní zahradou o výměře 422 nebo 447 m2. Cena zahrnuje kompletního dokončení bez kuchyňské linky - podlahy, dveře, sanita atd. Ze všech místností jsou výstupy na zahradu okolo domu. Domy jsou před dokončením, k nastěhování cca 7/2015. Velmi dobrá dopravní dostupnost - 4 km na vlakovou zastávku v Klánovicích (20 min na Masarykovo nádraží), BUS 15 min M Černý Most. V obci jsou k dispozici obchody, kino, restaurace, mateřská a základní škola, pošta atd., pár minut od klánovického lesa a koupaliště, cyklostezky. Lokalita Manželů Starých, Šestajovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,30 K1 K1 1,00 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. K C 1,27 Upravená j. cena Kč/m 2 57 561 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 83,00 m 2 422 m 2 3 750 000 Kč 45 181 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 180 m2 RD z roku 2008. RD 4+kk/2xG obytná plocha 140m2, plocha parcely 870m2. Zahrada upravená, zahradní domek, dřevěný přístřešek se sezením. Dům se nachází v nové zástavbě, žádané klidné lokalitě. V domě, prostorný slunný obývací pokoj s krbem a kuchyňským koutem s vestavěnými spotřebiči, ložnice, dětský pokoj, šatna, technická místnost s vstupem do garáže, neprůchozí pokoje. V blízkosti veškerá občanská vybavenost - škola, školka, potraviny, lékař, zubař, pošta, autobusová zastávka směr Černý Most. Kompletní IS - voda, plyn, elektřina, kanalizace, elektřina - měď, voda-plast. Podl.krytiny- parkety +dlažba, vlastní plynový kotel. Lokalita Hlohová, Šestajovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,30 K1 K1 1,00 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. K C 1,27 Upravená j. cena Kč/m 2 63 229-13 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 135,00 m 2 870 m 2 6 700 000 Kč 49 630 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 190 m2 Rodinný dům 4+kk v ulici Bezinková, Šestajovice. Dům je velice dobře dispozičně řešen. Jsou zde použity vysoce kvalitní a nadstandardní materiály. V přízemí se nachází předsíň, technická místnost (plynový kotel s bojlerem), šatna s vestavěnými skříněmi na míru, vstupní hala, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, kuchyň od italského výrobce luxusních kuchyňí SCAVOLINI( pracovní deska - přírodní kámen žula), jídelna, obývací pokoj s krbem a vstupem na terasu. V prvním patře se nachází hala z které jsou vstupy do ložnice s balkonem (venkovní elektronicky ovládané žaluzie), kvalitní plovoucí podlahy a dále do dvou samostatných pokojů lze změnit na 3 pokoje (původní dva pokoje byly spojeny v jeden velký), koupelna s rohovou vanou a toaletou. V domě zůstává veškeré zařízení. Venkovní zámková dlažba se stáním pro dvě auta. Rozvody PC sítí, zabezpečovací systém a TV do všech pokojů. U domu se nachází prostorná a slunná zahrada. Do zahrady je vstup z její přední i zadní části domu, která má kompletní oplocení s pojízdnou bránou a zahradním domkem. Dům se nachází ve slepé ulici. Dopravní dostupnost je výborná, jak autem, tak MHD s návazností na metro Černý most (15minut). Zastávka autobusů MHD pouze 250 metrů od domu. V okolí je veškerá občanská vybavenost (nová mateřská školka a škola 200m od domu, nákupní centra Globus a další). V obci je možnost procházek do Klánovického lesa. Lokalita Bezinková, Šestajovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,15 K1 K1 1,00 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. K C 1,13 Upravená j. cena Kč/m 2 55 667 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 165,00 m 2 828 m 2 8 150 000 Kč 49 394 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 55 569 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 58 007 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 63 229 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 58 007 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 121,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 7 024 648 Kč - 14 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům čp. 1216 5 344 601,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 673 490,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 1216 2 877 139,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 1 479 500,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp.1216 7 024 648,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 7 024 648 Kč 4 356 683 Kč 1 479 544 Kč 6 018 091 Kč Obvyklá cena 7 000 000 Kč slovy: Sedmmilionů Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci obvyklé ceny bytové jednotky je vedle porovnávacího způsobu ocenění provedeno ocenění věcnou a administrativní cenou. Administrativní cena je cena zjištěná podle platného cenového předpisu, t.j. v daném případě podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008, vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb, vyhlášky č.450/2012sb, vyhlášky č.441/2013sb a vyhlášky č.199/2014sb. - 15 -
Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení. Ocenění pozemku je provedeno porovnávací metodou. Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - rodinného domu č.p.1216 na pozemku parc.č. St.1749 s příslušenstvím a s pozemky parc.č.st 1749 a parc.č.617/85, vše k.ú. Šestajovice, obec Šestajovice, okres Praha-východ ve výši přibližující se porovnávací hodnotě 7 000 000,- Kč Slovy: sedmmilionů Kč V Hostivici, 26.6.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 159-32.15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 159-32.15. V Hostivici 26.6.2015-16 -
- 17 -