Odhad tržní hodnoty č. 2780-19-16 nebytové jednotky č. 2234/2 v obytném domě čp. 2234 v katastrálním území Vinohrady,městská část Praha 2 Objednatel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové nám. 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel posudku: Dobrovolná dražba Podle stavu ke dni 18. 4. 2016 posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova 20 130 00 Praha 3 602343812 Posudek obsahuje 7 stran textu a jedna strana příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 20. 4. 2016
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nebytové jednotky č. 2234/2 v obytném domě čp. 2234 v katastrálním území Vinohrady,městská část Praha 2 z důvodu dobrovolné dražby 2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o nebytový prostor-obchod,v přízemí řadového obytného domu v Praze 2.nám. Jiřího z Lobkovic se vstupem z ulice. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 18. 4. 2016 za přítomnosti zástupce zadavatele 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Praha-město LV č. 7171 - objednávka znaleckého posudku - údaje,sdělené zástupcem zadavatele - zjištění na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Bytové družstvo Královské Vinohrady Družstvo v Likvidaci nám. Jiřího z Lobkovic 2235/4 P r a h a 2 6. Dokumentace a skutečnost Zjištěné podklady odpovídají skutečnosti 7. Obsah posudku II. Nebytový prostor 1) Jednotka 2234/2 b) Ocenění porovnávací metodou Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,00 0,02
4 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná možnost komerčního využití 0,04 hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,120 i = 2 Popisy objektů 1) Jednotka 2234/2 Jedná se o nebytový prostor,prodejnu,v přízemí domu,se vstupem z ulice. Jednotka obsahuje jednu místnost,zadní chodbu se vstupem na WC. Podlahy jsou z lepených podlahových krytin,výkladce a vstupní dveře jednostranně zasklené,elinstalace světelná,rozvod pouze studené vody. Původně byla jednotka vytápěna radiátorem etážového topení z vedlejší nebytové jednotky,v současné době je však rozvod tepla přerušen a vytápění není. Rovněž není teplá voda. Technický stav objektu odpovídá stáří údržba částečně zanedbaná. Ocenění a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Jednotka 2234/2 38 Podlahové plochy jednotky (PP): jednotka 2234/2 21,40 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 259 079 Základní cena (ZC): 58 271, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 0,02
5 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1925 Stáří stavby (y): 91 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,479 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 27 911,81 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,120 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 21,40 27 911,81 1,000 1,120 = 668 990,26 Kč Jednotka 2234/2 zjištěná cena: 668 990,26 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Pro zjištění porovnávací hodnoty je použito nabídkových cen obdobných nemovitostí v okolí. Jelikož se jedná o dosud nerealizované převody,je jejich nabídková cena snížena o 25%. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Sarajevská 2 200 000, Kč 40,00 m 2 1,00 0,80 0,95 41 800, Kč 1,0 Varšavská 2 190 000, Kč 30,00 m 2 1,00 0,80 0,95 55 480, Kč 1,0 Rybalkova 3 200 000, Kč 45,00 m 2 1,00 0,80 0,95 54 044,44 Kč 1,0 Štítného 2 000 000, Kč 30,00 m 2 1,00 0,80 0,95 50 666,67 Kč 1,0 Táboritská 3 200 000, Kč 52,00 m 2 1,00 0,80 0,95 46 769,23 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) 41 800, Kč
6 Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 49 752,07 Kč 55 480, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 49 752,07 Kč Jednotkové množství: 21,40 m 2 Porovnávací hodnota: = 1 064 694,30 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 1 064 690, Kč
7 C. Rekapitulace Cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 668 990, Kč 1 064 690, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 000 000, Kč Cena slovy: jedenmilion Kč