Odhad tržní hodnoty č

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č podílu 8/20 na nemovitosti č.ev.21 na stavebním pozemku č. 78 v katastrálním území Heřmaničky,okres Benešov Objednatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové nám. 2/ Ústí nad Labem Dobrovolná dražba v rámci dědictví Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova Praha Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty podílu 8/20 nemovitosti č.ev.21 na stavebním pozemku č. 78 bv katastrálním území Heřmaničky,okres Benešov z důvodu dobrovolné dražby v rámci dědictví 2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o rekreační objekt přestavěný z bývalého zemědělského stavení - chlévů -,které byly součástí bývalé zemědělské usedlosti. Při rozdělení této usedlosti došlo i k převodu přístupové cesty na třetí osobu a objekt nemá v současné době samostatný přístup. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti pana Jaroslava Z v o n a ř e. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Benešov LV č údaje,sdělené podílovým vlastníkem nemovitosti při obhlídce - zjištění na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Naděžda T r j b a l o v á 5/20 Jaroslav Z v o n a ř ( r.č /0502) 7/20 Jaroslav Z v o n a ř ( r.č /157) 8/20 6. Dokumentace a skutečnost Na nemovitost není zachována žádná výkresová dokumentace. Pro ocenění je užito skutečných výměr a zjištění na místě samém. 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Dům č.ev. 21 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,060 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,85 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,01 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,05 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,00 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré 0,02 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

4 4 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,842 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Dům č.ev. 21 Jedná se o zděný objekt který byl součástí bývalé zemědělské usedlosti. Původní využití bylo v přízemí jako chlévy a v podkroví sýpka. V sedmdesátých letech minulého století byl objekt k rekreačním účelům. Objekt je zděný,krov dřevěný,sedlový krytý taškovou krytinou,oplechování z pozinkovaného plechu,fasáda vápenná,hrubá,okna dřevěná,zdvojená,stropy v přízemí klenbové,v podkroví dřevěné,trámové,schody ocelové s dřevěnými stupni bez podstupnic. Objekt není delší dobu využíván a údržba je celkově zanedbaná. V e špatném stavu jsou zejména podlahové krytiny, zařizovací předměty,vnitřní i venkovní omítky,nefunkční je původní ústřední topení na pevná paliva (není kotel) nefunkční je i elektrický zásobník na teplou vodu,je odpojena elinstalace,v současné době není ani přívod vody. Při rozdělení původní zemědělské usedlosti došlo na převod přístupové cesta na vlastníka zadního objektu a dům nemá vlastní přístup. Z důvodu špatného technického stavu určuji celkové opotřebení na 80%. b) Pozemky 1) Pozemky Součástí nemovitosti je zastavěný pozemek a zahrada. Příjezd po nezpevněné komunikacei. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Dům č.ev Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,137 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,88 m 18,05 7,15 = 129,06 m 2 podkroví 2,20 m 18,05 7,15 = 129,06 m 2

5 5 Název Výška Zastavěná plocha Součet: 5,08 m 258,12 m 2 Obestavěný prostor OP: obestavěný 18,05 7,15 (5,05+3,10/2) prostor = 851,78 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Nevyskytuje se 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Nevyskytuje se 16. Vytápění 5,20 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 17. Elektroinstalace 4,30 % Nevyskytuje se 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Nevyskytuje se 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 8,20 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Podlahy obytných místností 0,54 1,852 2,20 % 0, Podlahy ostatních místností 0,54 1,852 1,00 % 0, Vytápění 0,54 1,852 5,20 % 50 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,30 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Rozvod vody 0,54 3,20 % 0, Zdroj teplé vody 0,54 1,852 1,90 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0,0050

6 6 23. Vybavení kuchyně 0,54 1,852 0,50 % 0, Vnitřní vybavení 0,54 1,852 4,10 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7224 Ocenění: Základní cena ZC: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7224 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1370 Základní jednotková cena upravená: = 2 828,18 Kč/m 3 Základní cena upravená: 851,78 m ,18 Kč/m 3 = ,16 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: ,16 Kč 80,000 % ,73 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,43 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,060 Index polohy: I P = 0,842 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,43 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,893 Cena stavby: CS = CS N pp = ,10 Kč Dům č.ev. 21 zjištěná cena: ,10 Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Dům č.ev. 21 Jednotkové množství: Hlavní část : 851,78 jedn. Obestavěný prostor základů: + 35,00 jedn. Jednotkové množství celkem: = 886,78 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 3 500, Kč/jedn. 886,78 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 80,000 % , Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Kč Dům č.ev. 21 zjištěná cena: , Kč

7 7 b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Heřmaničky Název okresu: Benešov Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby základní sortiment) Základní cena výchozí: ZC v = 1 950, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 362, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,060 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,842 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,893 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 323,2660 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 78 stavební , zahrada ,85 Součet: ,83 Pozemky zjištěná cena: ,83 Kč

8 8 c) Ocenění porovnávací metodou Pro zjištění porovnávací metody je použito nabídkových cen obdobných nemovitotí v okolí. Miličín Podlahová plocha 69 m2, pokoje 22 a 16 m2, kuchyň 13 m2, veranda 8 m2, koupelna se sprchovým koutem a splachovacím WC, komora 8 m2, částečně podsklepeno. Objekt je průběžně udržovaný a je možno ho ihned užívat bez nutných oprav. Vytápění lokální na pevná paliva, bojler na ohřev teplé vody. Elektřina 220 i 380 V, připojeno na obecní vodovod a kanalizaci. Na stavební parcele o výměře 382 m2 stojí i stodola 97 m2. Mezi domem a stodolou je uzavřený dvůr (208 m2), na pozemek je vjezd pro auta a možné parkování několika aut. Rozlehlá zahrada o výměře m2 s ovocnými stromy, kůlna na dřevo, chatka a vlastní studna. Miličín Pozemek o celkové výměře 528m2, na kterém stojí postavený starší domek o zastavěné ploše 161m2 a zděná stodola. Rodinný domek je určený k totální rekonstrukci nebo k demolici. Na pozemku je zavedený vodovod. Domek není napojený na obecní kanalizaci a má septik. Na zahradě je vykopaná studna, která není v současné době funkční. Pozemek leží v zástavbě rodinných domů v klidné části obce. Votice-Hory Objekt k bydlení (bývalý statek), který tvoří rodinný dům o zastavěné ploše 90 m2, s dispozicí 2+1 a dále dvě prostorné kamenné hospodářské budovy, stodoly se zastavěnou plochou 130 m2 a 40 m2, Budovy tvoří uzavřený celek s dvorem a zahrádkou o výměře 213 m2. Celková výměra pozemků činí 473 m2. Rodinný dům s půdou a sklepem pod kuchyní má lokální topení na tuhá paliva, krb a dále třífázovou elektrickou přípojku, kopanou studnu a suché WC. Místnost s krbem má rozměry 5m x 4,35m,druhá místnost 5m x 3,2m, kuchyně 3m x 2,85m a předsíň 2m x 3,1 m. Malá, tichá, klidná vesnička Hory je vzdálena cca 3 km od obce Votic Bystřice-Jiřín Dispozice chalupy 3+kk bez sanitární techniky a vody. Chalupa je suchá, s velkým prostorem a možností půdní vestavby a dobrou krytinou ve tvaru polovalby do ulice. V chalupě se nachází zachovalá kachlová kamna s pecí. K chalupě náleží v zadní části dvora stodola a naproti jsou budovy technického rázu kde je možno vybudovat garáž, kde je dřevník a část původní obytné chalupy jako vejminku. Na pozemku je kopaná studna s užitkovou, původně pitnou vodou. Křešovice-Strážovice Chalupa 3+1,celková plocha pozemku 324 m2, zastavěná plocha 150 m2 z toho užitková 110 m2.vnitřní prostory nemovitosti v dobrém stavu, některé místnosti po rekonstrukci, venkovní omítka, nutná rekonstrukce. Obytná část celá podsklepená. V každé místnosti možnost vytápění kamny na tuhá paliva. Ve velkém pokoji krb s pecí. Z verandy vchod do sklepa a kolny, která navazuje přímo na obytnou část nemovitosti. Na pozemku, vlastní studna a septik. Z čelní strany vchod do vinného sklípku kde je i kuchyňský kout s přívodem vody. Střešní krytina tašky, zdivo kámen + cihla. Přístupová cesta z asfaltové silnice, 1 parkovací stání. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V)

9 9 Miličín , Kč 69,00 m 2 1,00 0,85 0, ,64 Kč 1,0 Miličín , Kč 161,00 m 2 1,00 0,85 1, ,86 Kč 1,0 Votice-Hory , Kč 80,00 m 2 1,00 0,85 0, ,75 Kč 1,0 Bystřice-Jiřín , Kč 180,00 m 2 1,00 0,85 0, ,78 Kč 1,0 Křešovice-Strážovice , Kč 110,00 m 2 1,00 0,85 0, ,09 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 1 517,86 Kč 3 525,42 Kč 7 674,64 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 525,42 Kč Jednotkové množství: 170,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,40 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

10 10 C. Rekapitulace Administrativní cena dle cenové vyhlášky je zaokrouhleně ,-- Kč a věcná hodnota tle technicko hospodářských ukazatelů je zaokrouhleně ,-- Kč. Porovnávací hodnota nemovitosti dle cen obdobných nemovitostí v okolí,s přihlédnutím ke skutečnému stavu porovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je zaokrouhleně ,-- Kč. Aritmetický podíl 8/20 z ceny nemovitosti je ,-- Kč. Tento podíl je dále ponížen koeficientem 0,8 (převod podílu na nemovitosti má vždy omezený počet zájemců). Tím vyhází zjištěná cena na ,-- Kč. Dále je potřeba přihlédnout ke skutečnosti,že v současné době je příchod k nemovitosti pouze po pozemku vlastníka sousední nemovitosti a bude patrně nutné s ním uzavřít věcné břemeno práva jízdy a chůze (za úplatu) Z toho důvodu určuji celkovou hodnotu podílu 8/20 na celkovou částku ,-- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů , Kč Cena pozemků , Kč Celková cena podle cenového předpisu , Kč Věcná hodnota objektů podle THU , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč Obvyklá cena podílu 8/20 podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostopadesáttisíc Kč