Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2575 105/15 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 47 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 37, který je součástí pozemku v části obce Chotčiny a pozemek parcela č. 67/8 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 45 pro katastrální území Chotčiny a obec Dolní Hořice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 401/2015-A Účel posudku : Zjištění ceny nemovitých věcí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Datum místního šetření : 9.10.2015 Zohlednění stavu ke dni : 9.10.2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 9.10.2015 Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 26.10.2015 provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 401/2015-A ze dne 2.7.2015 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 22.4.2015, LV č. 45 A: Vlastník : 1. Berková Hana, Chotčiny 37, 391 55 Dolní Hořice 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 47 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 388 m2 se stavbou objektu rodinného domu č.p. 37 stojící na pozemku - parcela č. 67/8 zahrada o výměře 419 m2 vše v k.ú. Chotčiny a v obci Dolní Hořice dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 8.10.2015 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace nebyla znalci předložena 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 9.10.2015 v 11:00 hod. za účasti znalce a vlastníka paní Hany Berkové, která umožnila znalci prohlídku oceňovaných nemovitých věcí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektů a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace na Obecním úřadě v Dolních Hořicích, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 37 stojící na st. parcele č. 47 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Chotčiny a v obci Dolní Hořice v části obce Chotčiny v lokalitě místní nízkopodlažní zástavby převážně objektů pro bydlení ( starší i novější rodinné domy ). Celý areál, který je ke dni ocenění užíván pro trvalé bydlení, tvoří rodinný dům č.p. 37, objekt hospodářského příslušenství bez č.p./č.e. stojící u rodinného domu, pozemek st. parcela č. 47 - zastavěná plocha a nádvoří, které jsou na části své výměry
3 zastavěny oceňovanými stavbami a pozemek parcela č. 67/8 - zahrada, který není zastavěny žádnými stavbami a který tvoří jednotný funkční celek se st. pozemky a oceňovanými stavbami. Dále celek dotvářejí venkovní úpravy tj. především přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení. Objekt rodinného domu je napojen, dle sdělení vlastnice, na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na veřejný vodovod a kanalizace je svedena do veřejné kanalizace. Příjezd k areálu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Stavba hospodářského příslušenství bez č.p./č.e. pravděpodobně zasahuje částí své výměry do sousedního pozemku st. parcela č. 48 - zastavěná plocha a nádvoří jiného vlastníka. Původní stáří oceňovaného RD je, dle vyjádření vlastnice, z roku 1970. Technický stav objektu je průměrný. Dále viz výpočet opotřebení. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu a objektu hospodářského příslušenství bez č.p./č.e. vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 9.10.2015. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů 1.3.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. 1.3.2 Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.3.3 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. 1.3.4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ).
4 1.3.5 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). 1.3.6 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). 1.3.7 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.3.8 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). 1.3.9 Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. 1.3.10 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.
5 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 37 2.1.2 Hospodářské příslušenství bez č.p./č.e. 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemky st. parcela č. 47 a parcela č. 67/8 2.1.6 Rekapitulace 2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Výpočet ceny věcného břemene užívání 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 37 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu č.p. 37 je samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní přibližného obdélníkového půdorysu s přistavěnou verandou a s provedenou vestavbou podkroví. Objekt je zděný z cihelného zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný a s eternitovou krytinou a nad verandou je plochá střecha. Příjezd a přístup je z veřejné komunikace. Hlavní vstup je z přistavěné verandy. V objektu je jedna bytová jednotka vel. 5+1 s jednou koupelnou a se splachovacím záchodem. Dům je napojen na přívod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod a kanalizace je svedena do veřejné kanalizace. Původní stáří rodinného domu je dle vyjádření vlastníka z roku 1970. Dále viz výpočet opotřebení. Základy : základové pasy betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z tvárnicového zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Stropy : hurdisové s omítnutým rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, plovoucí a PVC Schodiště : betonové a teracové Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké a foliované El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s kotlem na pevná paliva
Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna s umyvadlem, sprchovým koutem a splachovacím záchodem Rozvod plynu : není proveden Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem a se sporákem 6 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 9,55 * 10,05 = 95,98 = 2,40 230,35 celkem 1.PP 95,98 230,35 9,55 * 10,05 + 7,70 * 2,40 = 114,46 = 2,80 320,49 celkem 1.NP 114,46 320,49 9,55 * 10,05 = 95,98 4,60/2 = 2,30 220,75 celkem podkroví a zastřešení 95,98 220,75 celkem OP rodinný dům č.p. 37 771,59 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je podsklepen a jelikož má jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží, stavebně upravené podkroví a jeden byt, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 114,46 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 95,98 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 95,98/114,46 = 83,85 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 114,46 m 2 Zastavěná plocha podkroví je cca 95,98 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 95,98/114,46 = 83,85 % Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu C samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 130,- Kč/m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ C ( 1.PP, 1.NP, podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 130,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 771,59 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky - obec ostatní do 1000 obyvatel pol. č. 6 K5 0,80
7 Koeficient podkroví uplatněno nad 2/3 ZP 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,115 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 385,60 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.05400 0.05400 2 Svislé kce cihelné zdivo S 0.23400 0.23400 3 Stropy rovný podhled S 0.09100 0.09100 4 Zastřešení krov vázaný sedlový S 0.05400 0.05400 5 Krytiny střech eternitová S 0.03300 0.03300 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 0.00800 0.00800 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.06100 0.06100 8 Fasádní omítky omítky břízolitové S 0.02800 0.02800 9 Vnější obklady nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady keramické běžné S 0.02200 0.02200 11 Schody betonové a teracové S 0.02300 0.02300 12 Dveře hladké a foliované S 0.03200 0.03200 13 Okna plastová zdvojená S 0.05100 0.05100 14 Podlahy obytných místnost. dlažba, plovoucí, PVC S 0.02100 0.02100 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01300 0.01300 16 Vytápění etážové s kotlem na PP S 0.05300 0.05300 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S 0.04200 0.04200 18 Bleskosvod proveden S 0.00600 0.00600 19 Rozvod vody studené i teplé S 0.02900 0.02900 20 Zdroj teplé vody EI bojler S 0.01700 0.01700 21 Instalace plynu není provedena CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace provedena S 0,02700 0,02700 23 Vybavení kuchyní dřez, linka a sporák S 0.00500 0.00500 24 Vnitřní hygienic. vybavení koupelna S 0.04300 0.04300 25 Záchod splachovací S 0.00300 0.00300 26 Ostatní odvětrání, anténa, zvonek S 0.04000 0.04000 N Navíc - - 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.99000 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.99000 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m 3 3 996,07 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Stáří oceňovaného objektu rodinného domu č.p. 37 je z roku 1970, kdy byl objekt kolaudován. Ke dni ocenění je objekt užívaný k trvalému bydlení. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je průměrný, běžná údržba je prováděna spíše nahodile a v nutném režimu. podkroví. V průběhu životnosti stavby byly vyměněny např. okna ( 2005 ) či část rozvodů topení. Vpočet opotřebení je, z důvodu zjednodušení, proveden lineární metodou. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2015
8 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1970 Stáří 45 let Předpokládaná další životnost 55 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 45,00 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 130,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 3 996,07 Obestavěný prostor OP m 3 771,59 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 3 083 328,31 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 3 083 328,31 Opotřebení 45,00 % - 1 387 497,74 Cena časová rodinného domu č.p. 37 ke dni odhadu Kč 1 695 830,57 2.1.2 Hospodářské příslušenství bez č.p./č.e. 2.1.2.1 Popis Objekt hospodářského příslušenství bez č.p./č.e. je postaven za objektem rodinného domu na parcelách, které nelze přesně určit, na části výměry parcely č. 47 - zastavěná plocha a nádvoří a pravděpodobně na části výměry st. parcely č. 48 - zastavěná plocha a nádvoří jiného vlastníka. Objekt je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou. Objekt je zděné konstrukce, střechu tvoří dřevěný krov. Objekt byl užíván jako zděné chlívky, domácí dílna a garáž. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Strop : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Vnitřní povrchy : štuková omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Vrata či dveře : dřevěné Okna : dřevěná Klempířské konstrukce : z pozinkovaného plechu Podlahy : betonové Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : elektro - světelná 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného měření při místním šetření. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 )
9 12,00 * 4,50 = 54,00 srovnávací výška = 2,80 151,20 celkem 1.NP 54,00 151,20 12,00 * 4,50 = 54,00 1,20/2 = 0,60 32,40 celkem zastřešení 54,00 32,40 celkem OP hospodářské příslušenství bez č.p. 183,60 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování či jako dílna a chlívky. Svou zastavěnou plochou 54,00 m 2 nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Hospodářské příslušenství je vedlejší stavbou typu B/I základní cena 1 250,- Kč/m 3 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ B/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 183,60 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky - obec ostatní do 1000 obyvatel pol. č. 6 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,067 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 0,80 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové pasy S 0.07100 0.07100 2 Obvodové konstrukce zděná S 0.31800 0.31800 3 Stropy nevyskytují se CH 0.19800 0.00000 4 Krovy dřevěný vázaný S 0.07300 0.07300 5 Krytina tašková S 0.08100 0.08100 6 Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S 0.01700 0.01700 7 Úprava povrchů omítka vápenná štuková S 0.06100 0.06100 8 Schodiště neuvažuje se CH - - 9 Dveře, vrata dřevěná S 0.03000 0.03000 10 Okna dřevěná S 0.01100 0.01100 11 Podlahy betonové S 0.08200 0.08200 12 Elektroinstalace provedena S 0.05800 0.05800 CELKEM 1.00000 0.80200 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.80200 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 657,73 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce a dle sdělení vlastníka je původní stáří cca 50
10 let. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebí např. střešní krytina, omítky, výplně otvorů. Běžná údržba není dlouhodobě prováděna prakticky vůbec. Opotřebení je stanoveno pro zjednodušení lineární metodou. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1965 Stáří 50 let Předpokládaná další životnost 20 let Celková životnost 70 let Procento ročního opotřebení 1,428 % Opotřebení 71,42 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 1 250,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 1 657,73 Obestavěný prostor OP m 3 183,60 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 304 359,23 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 304 359,23 Opotřebení 71,42 % - 217 373,36 Cena hospodářské příslušenství bez č.p. ke dni odhadu Kč 86 985,87 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.3.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 37. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy 2.1.3.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 37 3 083 328,31 Kč Cena stavby objektu hospodářského příslušenství bez č.p./č.e. 304 359,23 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 3 387 687,54 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 135 507,50 Kč Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 37 Cena stavby objektu hospodářského příslušenství bez č.p./č.e. 1 695 830,57 Kč 86 985,87 Kč
11 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 1 782 816,44 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 71 312,66 Kč 2.1.4 Pozemky st. parcela č. 47 a parcela č. 67/8 2.1.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 47 - zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami a má výměru 388 m2 a parcela 67/8 - zahrada o výměře 419 m2 není zastavěna žádnými stavbami a tvoří se st. pozemkem jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 807 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v zastavěné části obce Chýnov nedaleko Chotčin. Dle platného územního plánu obce Chýnov je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou u pozemku, ale nejsou připraveny k napojení. Pozemek má výměru 1041 m2 je nabízen za cenu 450 000,- Kč. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 389,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Chýnov, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, pozemek není savebně připraven Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1041 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,90 x 450 000,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 389,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěná část obce Chýnov, zpevněný příjezd 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený, ale inženýrské sítě na 1.40 okraji pozemku C Třída velikosti obce 0 až 5 tisíc obyvatel 0.50
12 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.25 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 0.85 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.5578 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Dolní Hořice, zastavěná část obce Chotčiny, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, pozemek je stavebně připraven Výměra oceňovaného pozemku 388 + 419 m2 807 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěná část obce Chotčiny, zpevněný příjezd 0.95 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený bez zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.38038 Poměr indexů Pi = Io/Is - 0.6819 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 265,27 Cena oceňovaných pozemků Kč 214 072,89 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč 214 070,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 37 1 695 830,57 Kč 45,00 % 3 083 328,31 Kč Hospodářské příslušenství bez č.p./č.e. 86 985,87 Kč 71,42 % 304 359,23 Kč Venkovní úpravy 71 312,66 Kč 135 507,50 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 2 202 930,00 Kč 3 523 200,00 Kč Pozemek st. parcela č.47 a parcela č.67/8 214 070,00 Kč 214 070,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem 2 903 070,00 Kč 5 197 090,00 Kč
13 2.2 Porovnávací indexová metoda 2.2.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitých věcí - velikost nemovitých věcí - příslušenství nemovitých věcí - technický stav nemovitých věcí - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech www.sreality.cz a www.realitymix.cz. Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Mladá Vožice Lokalita : zastavěná část obce Blanice Táborsko-Mladá Vožice - osada Blanice,v krásné a klidné krajině nedaleko Tábora, pro bydlení i rekreaci. Rodinný dům ze 70 let, postaven z bývalé usedlosti na okraji osady, s velkou předzahradou, bývalými stájemi, stodolou, zahradou a s možností dokoupení navazujícího sadu, který je možno využít i jako samostatnou stavební parcelu. Dům je zděný, ve zvýšeném přízemí je velká veranda, šatna, WC, dále je chodba se vstupem do
14 sklepa a do patra, kuchyň s jídelnou, spíž, obývák, ložnice, koupelna s vanou. V patře je nedokončená hrubá stavba 2-3 pokojů a WC, ještě půda. Dostavba dle svých představ. V suterénu je velká dvojgaráž, kotelna a uhelna, prádelna a sklep. Topení je lokální a ÚT na tuhá paliva, možnost plynu, vodovod i studna, septik do kanalizace. Před domem je velká okrasná předzahrada, vedle domu dvůr, který uzavírají bývalé stáje a stodola v dobrém stavu, dále ovocná zahrada a sad k přikoupení. Hezké prostředí, klid, velké zahrady i pro chov,pěstitelství. Celková plocha je 2764 m2 Technický stav : podprůměrný až průměrný Zastavěná plocha : 285 m2 Plocha pozemku : 2764 m2 Nabídková cena : 1 300 000,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Rodinný dům v obci Dolní Hořice Lokalita : zastavěná část obce Dolní Hořice Prodej domu ve středu obce v Dolních Hořicích. K domu náleží zahrada, CP 2220 m2. Dispozičně 3+1, veranda, koupelna, WC, spíž a sklep. Částečně odizolováno. Dům má novou střešní krytinu ( 7 let ). Napojeno na veřejný vodovod, odpady do septiku, vlastní studna, plyn přiveden na pozemek. Vytápění lokální, bojler. U domu je dále stodola s garáží a chlév. Před domem obchod, ČSAD, obecní úřad.. Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 150 m2 Užitná plocha : 120 m2 Plocha pozemku : 2220 m2 Nabídková cena : 1 500 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Košice Lokalita : zastavěná část obce Košice u Tábora
15 Cihlový rodinný dům se nachází v obci Košice u Tábora, která je vzdálena 10 km od Tábora, jedná se o patrový, částečně podsklepený dům, přízemí byt 2+1 ( 2 pokoje, kuchyně, koupelna vana + sprchový kout, WC, veranda ), patro byt 2+1 ( 2 pokoje, kuchyně, koupelna s WC, spíž, balkon ), dům byl postaven v roce 1955 a je téměř v původním stavu s úpravou soc. zařízení v přízemí, zřízení kuch. linky a výměny kotle na TP, vytápění domu ÚT ( kotel na tuhá paliva ), dům je napojen na obecní i vlastní vodu ze studny, obecní kanalizace, el. 230/400, na pozemku dále zděný objekt s garáží, černou kuchyní a býv. chlévy, plechová garáž, celková plocha pozemku 985 m2 ( ZP RD 124 m2, nebytové prostory 120 m2, zahrada 741 m2 ), v obci obchod, restaurace, školka, v okolí rybníky, řeka Lužnice, lesy, cyklostezky. Technický stav : průměrný Zastavěná plocha : 120 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha pozemku :985 m2 Nabídková cena : 1 490 000,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Dolní Hořice, část obce Chotčiny Velikost /Počet místností 4+1 1 Příslušenství / Garáž hospodářské příslušenství, venkovní úpravy/ano Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 807 průměrný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Mladá Vožice, část obce Blanice 4+1 stodola, stáje, venkovní úpravy/dvojgaráž 2764 podprůměrný až průměrný 2 RD obec Dolní Hořice, část obce Dolní Hořice 3+1 stodola, chlév, venkovní úpravy/ ano 2200 průměrný 3 RD obec Košice, část obce Košice 2+1 a 2+1 chlév, venkovní úpravy/ano 985 průměrný
16 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 1 300 000 0,85 1 105 000 1,00 1,05 1,00 0,95 1,12 1,00 1,117 989 080,- 2 1 500 000 0,85 1 275 000 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 1,00 1,155 1 103 896,- 3 1 490 000 0,80 1 192 000 1,05 0,95 1,00 0,95 1,03 1,00 0,976 1 221 244,- Celkový průměr Kč 1 104 740,- Minimum Kč 989 080,- Maximum Kč 1 221 244,- Kč 55 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.3 Výpočet ceny věcného břemene ( služebnosti ) práva užívání 2.3.1 Obecně Právo věcného břemene ( služebnosti ) obecně upravuje nový občanský zákoník. Věcná břemena resp. služebnosti představují soubor právních norem, které věcně právě omezují vlastníka nemovité věci ( stavby či pozemku ) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v 18 hlavy třetí takto : Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku.
17 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceńuje se právo jednotnou částkou 10 000,- Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemeni, se oceňuje podle odst. 1 až 5. Obvyklá ( obecná ) cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci / např. pronájem některých pozemků /. Nájemné z pronájmu objektů pro bydlení není cenově regulováno, jeho výši lze stanovit na základě vzájemné dohody smluvních stran. 2.4.2 Metodika výpočtu hodnoty věcného břemene Vlastnické právo k nemovitosti s sebou přináší mj. i užitek. ten je realizován přímo využitím nemovitosti vlastníkem nebo prostřednictvím pronájmu a výnosů ve formě nájemného. Věcné břemeno spočívající v právu bezplatného bydlení dočasně omezuje jednu nebo druhou formu užitku z vlastnického práva vyplývající. Toto věcné břemeno způsobuje povinnému ( vlastníku nemovité věci ) dočasnou újmu a sice prostřednictvím snížení výnosů ( užitku ) z nemovitosti např. bytu či jiného prostoru nebo rovnou celé nemovitosti. Při výpočtu hodnoty tohoto věcného břemene je nutno uvažovat se zohledněním určitých požadavků, aby zjištěná hodnota odrážela tržní zohlednění tzn. : - korektně stanovit výši roční újmy povinného - zohlednit stáří oprávněného z věcného břemene a prognózy ohledně zbývající délky jejího života tzn. stanovit délku trvání věcného břemene - zohlednit časovou hodnotu peněz stanovením diskontní míry Výše roční újmy povinného Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Doslovný popis ze smlouvy o zřízení věcného břemene, citace : Oprávněný z věcného břemene může užívat výlučně a bez omezení dva pokoje, spíž, koupelnu a WC vše v přízemí rodinného domu a dále společně s vlastnicí domu společnou kuchyň v přízemí domu, společné prostory domu, a to zejména verandu, chodbu, sklep a půdu, veškeré příslušenství nemovitosti, st. parcelu č. 47 a zahradu č. 67/8 v k.ú. Chotčiny. Oprávněná z věcného břemene Marie Fauová bude oprávněna volně se pohybovat po celé nemovitosti a dále bude oprávněna v jí užívaném bytě bez omezení přijímat návštěvy svých příbuzných a známých. Z výše uvedené citace je zřejmé, že podstatná část oceňovaných nemovitostí je zatížena věcným břemenem užívání, které má podstatný vliv na obvyklou cenu. Část vnitřních prostor rodinného domu má oprávněná paní Fauová k užívání jako "výlučné", jedná se o dva pokoje, spíž, koupelnu a WC a dále je oprávněna užívat i další prostory v domě společně s vlastnicí objektu. Jako nestandardní se jeví "výlučné" užívání WC a koupelny, kdy jsou v objektu i další prostory pro bydlení v podkroví ( 3x pokoj ), ale v celém domě je právě pouze tato jedna koupelna a WC zatížená právě předmětným břemenem. Povinný z věcného břemene tj. vlastnice prakticky nemůže oceňované nemovitosti, což je jednoznačná újma povinného, pronajmout. Účastnice smlouvy o zřízení věcného břemene ocenily toto věcné břemeno částkou 50 000,- Kč. Dle odborného odhadu znalce tato částka neodpovídá rozsahu věcného břemene a je značně pod úrovní obvyklé hodnoty za obdobné věcná břemena. Míra zatížení oceňovaných nemovitých věcí je značně vyšší.
18 Dle odborného odhadu znalce je možné uvažovat o obvyklém nájemném za celý oceňovaný soubor v částce 12 000,- Kč/měsíc. Míra omezení užívání zřízeným věcným břemenem je výrazná, dle odborného odhadu znalce je možno uvažovat s omezením cca 2/3 nemovitostí ať už výlučným či nevýlučným užíváním. Možné obvyklé nájemné, jako újma povinného, pak je následně stanoveno znalcem jako 2/3 x 12 000,- Kč/měsíc tj. ve výši 8 000,- Kč/celý areál/měsíc. Ve smlouvě o věcném břemeni není uvedeno, zda se oprávněná z věcného břemene paní Marie Fauová bude spolupodílet na zachování a opravách nemovitostí. Ani konkrétní částka není ve smlouvě uvedena a nebyla znalci sdělena ani vlastníkem při místním šetření. S částkou oprávněného na opravy a provoz nemovitých věcí není tudíž ve výpočtu uvažováno. Zohlednění stáří oprávněného z věcného břemene a prognózy ohledně zbývající délky jejího života Oprávněný z věcného břemene paní Marie Fauová je ke dni ocenění 77 let stára. Ve výpočtu znalec provedl posouzení dalšího trvání věcného břemene užívání oceňovaných nemovitých věcí, jelikož právo užívání zaniká úmrtím oprávněného. Jak je výše uvedeno oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v 18 hlavy třetí a v případě, je-li věcné břemeno zřízeno určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Tato úprava je platná především v případě zjišťování hodnoty věcného břemene pro daňové účely. Jelikož je úkolem znalce zjistit tržní ( obvyklou ) cenu věcného břemene, která zatěžuje oceňované nemovitosti, je nutné provést úvahu o skutečné reálnosti doby trvání věcného břemene. Při posuzování další doby trvání věcného břemene použit znalec údaje ČSÚ ( českého statistického úřadu ) o střední délce života ( naděje dožití ), která vyjadřuje počet roků, který v průměru ještě dožije osoba právě x-letá za předpokladu, že po celou dobu jejího dalšího života se nezmění vymírání, zjištěný úmrtnostní tabulkou, zkonstruovanou pro daný kalendářní rok. Z úmrtností tabulky vydané ČSÚ pro ženy v ČR vyplývá : - rok 2010 žena ve věku 77 let by měl mít před sebou ještě 9,77 let - rok 2014 žena ve věku 77 let by měl mít před sebou ještě 10,40 let Poznámka : Ve výpočtu nutno použít data k roku 2014, protože novější data nejsou ještě zpracovány. Z těchto údajů se vychází i při výpočtech doživotních předlhůtních důchodů, které jsou takovým analogickým výpočtem použitelným i při zjišťování dalšího dožití u výpočtu hodnoty věcných břemen. Proměnná ay ( viz příloha Hodnoty proměnných ay ) v tomto výpočtu představuje zásobitel pro doživotní předlhůtní důchod se zohledněním příslušných úmrtnostních tabulek ( další léta dožití ) a počtu pravděpodobností. Jedná se složitější výpočet, který je pro různá časová období, různé regiony, zvlášť pro muže a ženy, zpracován v tabulkách. Znalec má k dispozici hodnotu proměnné ay pro rok 2010. Z této tabulky je zřejmé, že pro ženy věku 77 let je hodnota proměnné ay = 7,615 tj. že roční užitek bude násoben právě touto zjištěnou hodnotou zohledňující další dožití oprávněného i s přihlédnutím k počtu pravděpodobnosti. Takže nikoli 9,77 let resp. 10,40 let dalšího života - viz výše, ale méně o část zohledňující právě pravděpodobnostní počet. Pro rok 2015 ( s vysvětlením k roku 2014 - viz výše ) je možno provést přepočet pomocí výše uvedených údajů střední délky života, ze kterých vyplývá, že střední délka života se prodlužuje a tím se zvyšuje i hodnota násobku ročního užitku :
19 ay ( pro rok 2015 s údaji pro dostupný rok 2014 ) = 10,40/9,77 x 7,615 = 8,106 let. Takto zjištěná hodnota násobku ročního užitku vyjadřuje pravděpodobnost doby dalšího trvání existence věcného břemene s ohledem na věk oprávněného. Zohlednění časové hodnoty peněz Cena ( hodnota ) věcného břemene bude zjištěna jako součin ročního užitku ( újmy ) povinného a hodnotou násobku ročního užitku výše zjištěného znalcem ve výši 8,106. 2.3.3 Výpočet hodnoty věcného břemene práva bytu D r u h b ř e m e n e Výpočet roční ho užitku oprávněné osoby Právo doživotního užívání části oceňovaných nemovitostí oprávněný paní Marie Fauová - ke dni ocenění ve věku 77 let Nájemné jednotkové dosažitelné dle výpočtu Kč/m2 - Výměra bytu zatížená věcným břemenem zaokrouhleno m2 nebylo zjišťováno Měsíční dosažitelné nájemné Měsíčně Kč 8 000,00 Počet měsíců Ks x 12 Roční dosažitelné nájemné / užitek / Ročně Kč 96 000,00 Nájemné roční celkem N Kč 96 000,00 Náklady dle odborného odhadu znalce - oprávněný se nepodílí NZO/měsíc Počet měsíců Ks x 12 Náklady dle odborného odhadu znalce - oprávněný se spolupodílí NZO/rok Kč Kč 0,- 0,- Roční užitek oprávněného z věcného břemene U Kč 96 000,- Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č.151/1997 Sb. Lze zjistit užitek ze smlouvy? ne Výše ročního užitku ze smlouvy - Kč - Je roční užitek ze smlouvy o více než 1/3 nižší než cena - Kč ne obvyklá? Uvažovaná výše ročního užitku z 96 000,- Počet let užívání práva dle smlouvy roků Kč po dobu života Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet stanoven znalcem výše násobku ročního užitku * Kč 8,106 Obvyklá cena věcného břemene práva užívání části oceňovaných nemovitých věcí ke dni ocenění / zaokrouhleno / Cvb Kč 778 000,- Kč
2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 20 Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje a v takovém případě je možno odhadnout tržní hodnotu nemovitostí a k tomu je možné použít ji jiné metody stanovení ceny tj. např. metodu nákladovou či výnosovou. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný rodinný dům č.p. 47 leží v zastavěné části obce Chotčiny v lokalitě nízkopodlažní bytové zástavby převážně izolovaných rodinných domů. Objekt je v průměrném technickém stavu dokončeným v roce 1970. Běžná údržba je prováděna v nutném režimu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost se v místě prakticky nenachází, základní občanská vybavenost je v kmenové části obce Dolní Hořice ( obecní úřad, autobusová zastávka, hřiště, hospoda apod. ). Kompletní občanská vybavenost je v nedalekých městech Chýnov a Tábor.
21 Nemovitosti leží v zátopové oblasti s minimálním rizikem vzniku povodně/záplavy zóny 1 ( dle klasifikace rizika od pojišťovny Kooperativa a.s. ). Poloha je vhodná k trvalému bydlení. O obdobné nemovitosti, bez uvažováné závady, je v místě spíše průměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výrazným nedostatkem ( závadou ), které má zásadní vliv na tržní hodnotu je existence věcného břemene užívání části oceňovaných nemovitých věcí pro oprávněného paní Marii Fauovou. Dle vyhodnocení znalce je možno obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí odhadnout s ohledem na cenu porovnávací, bez zohlednění výše uvedené závady, ve výši 1 100 tis. Kč. Od takto odhadnuté obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí je nutno odečíst odhadnutou hodnotu závady v částce 778 tis. Kč spočívající v práva užívání pro oprávněného paní Marii Fauovou. Odhady cen oceňovaných nemovitých věcí včetně odhadu ceny závady je provedena v níže zpracované tabulce. Závěrem je možno též konstatovat, že zájem o oceňované nemovité věci, ze strany potenciálních kupců za dané existence uvedené závady, a prodejnost bude minimální až nulová. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění bez ceny věcného břemene Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 3 737 270,- Kč 2 068 200,- Kč není zjišťována 1 104 740,- Kč 1 100 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 47 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 37, který je součástí pozemku v části obce Chotčiny a pozemek parcela č. 67/8 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 45 pro katastrální území Chotčiny a obec Dolní Hořice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor odhaduji ke dni ocenění 1 100 000,- Kč slovy : jedenmiliónjednostotisíckorunčeských
22 2. Obvyklá cena závady tj. věcného břemene užívání ve prospěch oprávněné paní Marie Fauové, Chotčiny č.p. 37, 391 55 Dolní Hořice spočívající v doživotním užívání části oceňovaných nemovitých věcí ( rozsah viz výše ) odhadnutá dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění činí ke dni odhadu 778 000,- Kč slovy : sedmsetsedmdesátosmtisíckorunčeských 3. Obvyklou cenu výše oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 47 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 37, který je součástí pozemku v části obce Chotčiny a pozemek parcela č. 67/8 - zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 45 pro katastrální území Chotčiny a obec Dolní Hořice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor po odpočtu hodnoty výše uvedené závady zatěžující oceňované nemovité věci ( viz bod 2 závěru ) odhaduji ke dni ocenění 322 000,- Kč slovy : třistadvacetdvatisícekorunčeských 4. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne 26.10.2015 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 45 1x kopie katastrální mapy 1x kopie části smlouvy o zřízení věcného břemene 1x koeficienty proměnných pro výpočet hodnoty věcných břemen