ZNALECKÝ POSUDEK č. 3587 267/2015 o ceně pozemku parc.č. 584/3 a 584/6 v obci Bohumilice, k.ú. Bohumilice v Čechách, okr. Prachatice Objednavatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31/2 266 01 Beroun Účel znaleckého posudku: zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad pro exekuční řízení vedené Exekutorským úřadem Beroun, sp.zn. 015EX 5899/13 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé (tržní), podle stavu ke dni 24.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz_ Počet stran: 5 včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 15.12.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny nemovitosti (ceny obvyklé), a to pozemků parc.č. 584/3 a 584/6 v obci Bohumilice, k.ú. Bohumilice v Čechách, okr. Prachatice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 584/3 a 584/6 Adresa předmětu ocenění: Bohumilice 384 81 okr. Prachatice Kraj: Jihočeský Okres: Prachatice Obec: Bohumilice Katastrální území: Bohumilice v Čechách Počet obyvatel: 324 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.11.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Prachatice, list vlastnictví č. 241 pro k.ú. Bohumilice v Čechách, ze dne 13.11.2015 - územní plán obce Bohumilice - informace zjištěné při znalcem při místním šetření - informace získané znalcem na Obecním úřadu v Bohumiliích - informace o prodejích obdobných nemovitostí získané z webových stránek realitních kanceláří - kopie katastrální mapy uvedené lokality 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitosti, který je v příloze tohoto posudku - pan Jiří Koutný, náměstí Svobody 41, 387 01 Volyně 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou dva pozemky tvořící jednotný celek, a to pozemky parc.č. 584/3 a 584/6 v obci Bomumilice, okr. Prachatice. Oceňovaná nemovitost se nachází v jižní části obce Bohumilice. Přístupová cesta zpevněná. V této komunikaci (pozn. vedoucí z obce Bohumilice do obce Svatá Máří) vede obecní vodovod, plyn, elektro. Kanalizace v této části obce není. Pozemek je mírně svažitý severním směrem, prakticky bez porostů (pouze při západním okraji pozemku několik porostů a v horní části jeden ovocný strom). V horní části do oceňovaného pozemku může zasahovat i zemní sklep (nutno prověřit geodetickým zaměřením).
B. ZNALECKÝ POSUDEK Pozemek je oplocený při západním a východním okraji (ploty sousedních nemovitostí), v severní části bez oplocení, taktéž v jižní, kde je pouze v místně předpokládaného samostatného vjezdu původní plot (jedno pole, kamenná podezdívka, kamenný pilíř, dřevěné plaňky). Za tímto plotem navezena hromada kamenní (není zřejmé, zda vlastníkem tohoto materiálu (kamenní) je i povinný) Dle územního plánu obce je pozemek veden v ploše stabilizované (SO), tedy plocha smíšená obytná). Dle informace z Obecního úřadu Bohumilice je možno na tomto pozemku postavit rodinný dům. Jako negativum zjištěné znalcem z katastrální mapy je skutečnost, že přístup na oceňovaný pozemek není zajištěn přímo z obecní komunikace. Mezi obecní komunikací a oceňovaným pozemkem je vklíněn malý úzký podélný pozemek parc.č. 587/3 ve vlastnictví paní Kuťkové Danuše, č. p. 5, 38481 Bohumilice. Tento pozemek má celkovou výměru 112m 2 a má délku cca 80m podél komunikace, tedy znemožňuje přístup i k sousedním nemovitostem (např. č.p. 6 a 60 - u č.p. 60 je možný teoretický přístup v jižní části). Dle informací z obecního úřadu se jedná o historickou záležitost, kdy pravděpodobně původní vlastníci nemovitostí při této pravé části komunikace byli příbuzní a danou věc - přístup - neřešili. Výše uvedené zjištění (neexistence přístupu po právní stránce z obecní komunikace) má vliv na výši hodnoty oceňované nemovitosti, nicméně existují právní možnosti, jak se s daným problém vypořádat. První možností je dohoda s vlastnicí pozemku paní Kuťkovou, a to buď o odprodeji části pozemku (odhadem se jedná o cca 4-5 m 2 pozemku) či zřízení věcného břemene přístupu (služebnosti), a to buď za úplatu či bezúplatně. Šíře přístupového pozemku ve vlastnictví paní Kuťkové odměřením z katastrální mapy činí cca 1m, délka pozemku cca 4-5m. Jedná se tedy o výměru cca 4-5m 2. Řečeno s mírnou nadsázkou, nejdražší na celém procesu vedoucí k zajištění právního přístupu bude geometrický oddělovací plán. Pokud by nedošlo k dohodě o zřízení služebnosti, může vlastník pozemku požádat soud, a to prostřednictvím žaloby o nahrazení projevu vůle přijmout návrh na uzavření smlouvy o zřízení služebnosti. Je to jistě určitá komplikace, ale pokud by soud zjistil, že skutečně na oceňovaný pozemek není možnost jiného přístupu, pak této žalobě jistě vyhoví. S ohledem na výše uvedené je tedy možno uzavřít, že pozemek parc.č. 587/3 ve vlastnictví paní Kuťkové je sice určitým problém snižující hodnotu oceňované nemovitosti, ale nikoliv problémem neřešitelným. Porovnávací metoda: Principiálně se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na realitním trhu, a to buď z realitní inzerce, databáze realitních kanceláří příp. z archivu znalce. Tyto nemovitosti by měly být svým charakterem, velikostí a hlavně lokalitou srovnatelné. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi, který je neustále ve vývoji a na nějž působí různé vlivy, že vyhodnocené prodeje by neměly být starší než jeden rok. Při delší době údaje ztrácejí svoji vypovídající schopnost.
V příloze tohoto posudku je uvedeno aktuální šest nabídek k prodeji pozemků v dané lokalitě (do vzdálenosti cca 5km od oceňované nemovitosti) obec cena výměra pozemku cena za 1m2 pozemku 1 Zálezly 1.231.650Kč 3.519m2 350Kč/m2 2 Vimperk 831.720Kč 1.912m2 435Kč/m2 3 Svatá Máří 550.000Kč 1.740m2 316Kč/m2 4 Svatá Máří 500.000Kč 1.582m2 316Kč/m2 5 Ptačí 450.000Kč 962m2 468Kč/m2 6 Zálezly 270.000Kč 595m2 454Kč/m2 Z výše uvedeného přehledu vyplývají následující souvislosti: - ceny za 1m 2 pozemků o menší výměře rostou oproti pozemku o větší výměře - pozemky ve větších městech jsou zpravidla dražší (viz např. pozemek ve Vimperku) - pozemky v nejbližší obci k obci Bohumilice se nabízejí za 316Kč/m 2 - nabízené ceny jsou ceny požadované, nikoliv již smluvní, výsledná dohodnutá cena bývá v naprosté většině případů nakonec v kupní smlouvě nižší - nabízené ceny porovnávaných nemovitostí obsahují v naprosté většině případů i provizi realitní kanceláře (zpravidla 3%) - nabízené porovnávané nemovitosti neobsahuji v popisu realitní kanceláře, že by k pozemkům nebyl přístup z obecní komunikace - v naprosté většině případů u porovnávaných nemovitostí jsou inž. sítě vedeny podél hranice pozemku Pozitiva oceňované nemovitosti - klidná lokalita, zaručené soukromí - výhled na místní zámek a zámeckou zahradu Negativa oceňované nemovitosti: - není přímý přístup z obecní komunikace, ale přes pozemek cizího vlastníka, tento přístup není smluvně zajištěn (např. formou služebnosti zapsané v katastru nemovitosti) - přístup k vlastnímu stavebnímu pozemku, kde lze eventuálně realizovat stavbu rodinného domu je po pozemku proměnné šíře cca 4-8m, a to v délce cca 30m. O těchto 30 m se zvyšují náklady na přivedení inženýrských sítí (voda, elektro, plyn) oproti běžným stavebním pozemkům, jako jsou např. inzerované v příloze tohoto posudku V příloze tohoto posudku jsou dále přiloženy další čtyři nabídky k prodeji stavebních pozemků o větší výměře (cca 2.500m 2-6.500m2) v lokalitě do 10km od oceňované nemovitosti, které se s oceňovanou nemovitostí podobné v tom směru, že se jedná o pozemky o větší výměře, a dále, že se jedná o pozemky odsunuté od komunikace, tedy pozemky se samostatnou (vlastní) přístupovou cestou (taktéž zvýšené náklady na zasíťování). Přehled těchto pozemků uveden v níže v tabulce:
obec cena výměra pozemku cena za 1m 2 pozemku 1 Chlumany 1.035.000Kč 5.175m2 200m2 2 Stachy 650.000Kč 6.752m2 96m2 3 Nihošovice 399.000Kč 2.644m2 151m2 4 Drslavice 390.125Kč 3.121m2 125m2 Jak zřejmé z výše uvedené tabulky, ceny za 1m 2 jsou nyní nižší než v předešlé tabulce, pohybují se v rozmezí cca 100Kč/m 2-200Kč/m 2, průměrná cena činí cca 143Kč/m 2 Jedná se o ceny opět včetně provize realitní kanceláře, porovnávané pozemky jsou bez právní vady (v popisu není informace o tom, že by přístup přes cizí pozemek). C. CELKOVÁ REKAPITULACE S ohledem na výše uvedené (negativa, pozitiva, právní vadu) lze stanovit cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti (pozemků parc.č. 584/3 a 584/6) ve výši 100Kč/m 2. Při celkové výměře oceňovaných pozemků 2.992m 2 je celková hodnota nemovitosti stanovena ve výši 299.200Kč, po zaokrouhlení 300.000,--Kč (slovy třistatisíc Kč) D. ZÁVĚR: Znalci není známo, zda pozemek je či není pronajmut. Jak uvedeno výše v tomto posudku, přístup na pozemek z obecní komunikace vede přes pozemek cizího vlastníka (cca 4-5m2). Přístup není smluvně zajištěn (např. formou služebnosti - v katastru nemovitosti není žádný zápis) Dle výpisu z katastru nemovitosti byla na nemovitosti zahájena exekuce. Na nemovitosti vázne zástavní právo soudcovské a exekutorské. S odkazem na 337h, odst. 1 o.s.ř. dnem právní moci rozvrhového usnesení zanikají zástavní práva váznoucí na nemovitosti V Praze 15.12.2015 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18. E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3587 267/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 202/2015.