ZNALECKÝ POUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5079-176/2013 NEMOVITOT: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Rodinný dům č.p. 356, Rodinný dům č.p. 356 Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Jistebník, k.ú. Jistebník Jistebník 356, 742 82 Jistebník IČ: 28701259, CZ Dražby a.s., Mírové náměstí 3097/37, 400 01 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní IČ: 28701259, CZ Dražby a.s., Mírové náměstí 3097/37, 400 01 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: IČ: 28701259, CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37, 400 01 Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Karel Olbrecht Gogolova 1533/5, 746 01 Opava IČ: telefon: 603 540 774 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: 30 stran V Opavě, dne 9.9.2013 e-mail: karel.olbrecht@volny.cz 2 410 000 Kč 6.9.2013 tav ke dni : Počet příloh: 6 Ing. Karel Olbrecht 6.9.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění administrativní a obvyklé (tržní) ceny nemovitosti dle platných cenových předpisů. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 b., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Rovněž je provedeno ocenění administrativní cenou podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 b. ve znění vyhlášky č. 456/2008 b., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 215 ze dne 30.8.2013 - snímek katastrální mapy ze dne 9.9.2013 - fotodokumentace -2-
Místopis Jistebník je obcí lokálního významu. Jedná se o obec vcelku hezkou, složenou ze dvou oddělených částí, s dynamicky se rozvíjející individuální výstavbou, ležící v hezké krajině CHKO Poodří, v blízkosti rybníků, poblíž dálnice D1 a nedaleko lázeňského města Klimkovic a Bílovce - města s rozšířenou pravomoci úřadů. Obci prochází státní silnice III.třídy, která ji spojuje s Ostravou, Bílovcem a dalšími místy regiónu a ČR. V místě je autobusová a vlaková doprava. lužby v místě jsou omezené - obchody, pošta, obecní úřad, základní škola a mateřská školka, zdravotní středisko, drobní a střední podnikatelé. portovní možnosti v místě - hřiště, tělocvična, příroda. Kulturní možnosti v místě - kostel, kulturní dům a pohostinství. Omezené pracovní příležitosti a další služby, jako je zdravotnictví s nemocnicí a poliklinikou, obchody, školy včetně gymnázia, hospody a restaurace, kostel, sportovní areály, úřady, policie, banky a pod. jsou v Bílovci (město s rozšířenou pravomoci úřadů), služby v menši míře jsou i v nedalekých Klimkovicích (lázeňské město). Kompletní služby jsou pak v krajském městě Ostrava, se kterou má obec dobré dopravní spojeni autobusem, vlakem i po komunikacích. OUČANÝ TAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ TAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1317 pozemek není zapsán na LV autobus silnice II.,III.tř Celkový popis RD s pozemky svažitými k západní straně, bez rizika zatopení se nachází v severní okrajově části obce, poblíž zpevněně místní komunikace ležící na parc.c. 1317 ostatní plocha ostatní komunikace (parcela není vlastnicky zapsána v KN - nutno prokázat vyjádřením Obce Jistebník, že se jedná o veřejnou místní komunikaci), z níž je zajištěn přistup a v niž jsou vybudovány veřejné rozvody vody, plynu, NN a telefonu. Okolní zástavbu tvoří další starší a nově budované rodinné domky umístěné v dostatečné vzdálenosti od oceňovaného RD. V místě se nenachází žádné stavby ani skupiny nepřizpůsobivých obyvatel, které by mohly negativně ovlivňovat životni prostředni. Jedná se o polohu v obci velmi dobrou, v klidné části. Rizika: Vedlejší stavba o ZP nad 16 m2 postavená na parc.c. 573/3 u místní komunikace není zapsaná v KN, stejné tak i přístavba k RD, která byla povolena v r. 2000 a která není doposud zkolaudována. Upozorněni! Je nutné neprodleně realizovat kolaudaci přístavby i vedlejší stavby postavené na parc.c. 573/3 u místní komunikace a na základě geometrického plánu aktualizovat stav v KN. V LV ze dne 19.4.2010 je k budově č.p. 356 a parc.č. st.337, 573/2 a 573/3 ve prospěch fy LEAING-TAR spol. s r.o., Teplice, zapsáno na základě smlouvy ze dne 10.10.2008 Zástavní právo smluvní k zajištění 1) pohledávky s příslušenstvím vyplývající ze smlouvy č. 636/2008 ve výši 820.000,- Kč 2) budoucí pohledávky do celkově výše 820.000,- Kč do 31.12.2038. Údaje o oceňované budově: -3-
Jde o zděný, samostatně stojící rod. dům, podsklepený se střechou valbovou s využitým podkrovím k obytným účelům. RD byl postaven dle sděleni kolem r.1930. V minulosti byl průběžně udržován a v sedmdesátých létech stavebně upravován. V r. 2001 započala realizace přístavby nového vstupu do l.np RD, sociálního zařízení, dále byla stavebně upravována kuchyň, části rozvodů TZB, elektroinstalace, ústředního vytápěni, podlah, vnitrních stěnových povrchů, výměna části dveří, RD byl plynofikován a podobně. Chybí dokončit finální vrstvy krytiny a zateplených fasádních povrchů přístavby a podlahu u závětří nového vstupu. Dům je napojen na přípojku vody, přípojku NN a plynu. plaškové vody jsou svedeny do žumpy na vyvážení. Dispoziční uspořádání: Ve sklepě se nachází sklady a kotelna s uhelnou. Podl. pl. 69 m2. V 1.NP se nachází bytová jednotka 3+1 se sociálním zařízením. Obsahuje terasu, zádveří, předsíň, koupelnou, WC, kuchyň, 3 obytně místnosti a dále druhé zádveří a chodbu se schodištěm do podkroví a WC. Podl. pl. 108,2 m2. V podkroví se nachází bytová jednotka 2+1 se sociálním zařízením. Obsahuje předsíň se schodištěm, koupelnou, WC, kuchyň a 2 obytné místnosti. Podl. pl. 75 m2. Pod části střechy je půda. Garážováni 2 osobních aut je možné ve vedlejší stavba o ZP nad 16m2 postavené na parc.č. 573/3 u místní komunikace, která není doposud zapsaná v KN a ve vedlejší stavbě u RD. Nekryté stání je možné na vlastních pozemcích. Zastavěná plocha 1.NP 143,9 m2. Užitná plocha, kde plocha 1.PP je uvažována jako 1/2 činí 217,7 m2. Technický stav domu je z vnějšího pohledu působí dům zanedbaným dojmem, patrně byla provedena nová přípojka nn. Pozemky: Jedná se o parc. č. st. 337 zastavěné RD č.p. 356 a vedlejší stavbou + zahrady parc. č. 573/2 a 573/2., Pozemky máji velkou výměru 2500 m2 a nachází se v severní okrajové části obce, ve svažitém územi k zapadni straně, bez rizika zatopeni z vodoteče, ale s určitým rizikem zasaženi stékající vodou ze svažitého terénu v případě nárazových a dlouhotrvajících dešťů obdobným těm zr. 1997, popř. těm zr. 2009, které postihly jiné obce v okolí Nového Jičína. Příslušenství tvoří mimo pozemků parc.c. st.337, 573/2 a 573/3 vedlejší stavba o ZP nad 16 m2 postavená na parc.c. 573/3 u místní komunikace není zapsaná v KN, dále vedlejší stavba s garáži u RD (nezapsaná, ale zakreslená v KM), studna ve dvoře na parc.č. st.337, přípojka vody, plynu a elektro z veřejných řádů, přípojka kanalizace do žumpy, žumpa, ploty, venkovní úpravy a trvalé porosty. -4-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí tav stavby umožňuje podpis zástavní tav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy kutečné užívání stavby není v rozporu s její kutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k nemovitosti z pozemku p.č. 1317 - pozemek není zapsán na LV Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo pro LEAING - TAR spol. s r.o. Ostatní rizika: nejsou Komentář: bez rizik OBAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 1.2 Vedlejší stavba u RD 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Porosty Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Vedlejší stavba u RD 2.2 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 Porovnávací metoda OCENĚNÍ -5-
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b., č. 188/2011 b. a č. 350/2012 b. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 b. ve znění vyhlášek č. 456/2008 b., č. 460/2009 b., č. 364/2010 b., č. 387/2011 b. a č. 450/2012 b., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 b. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: táří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Rodinný dům 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 83 let 3 410,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Plocha 1.PP: 1.NP: 2.NP: podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Zastavěná plocha 92,00 m2 143,90 m2 92,00 m2 Konstrukční výška 2,30 m 3,20 m 2,80 m Obestavěný prostor Obestavěný prostor OP: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 2,28 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání -6- [m2] 92,00 m2 143,90 m2 92,00 m2 [m3] 942,08 m3 942,08 m3 143,90 m2 327,90 m2
Index vybavení znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. tavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 43 let po celkové rekonstrukci: 0,70 č. I Vi typ A III III II I III III III I III III 0,05 III III II 0,01 1,05 č. I II II III Pi 0,03 III I II II I III II 0,03-0,03-0,06 12 Index vybavení IV (1 + Vi) * V13 * 0,70 0,779 i1 Index polohy znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11 Index polohy IP (1 + Pi) 0,970 i1-7-
Index trh s nemovitostmi znaku 1. ituace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu č. II Ti -0,05 II II 3 Index trhu IT (1 + Ti) 0,950 i1 Celkový index I IV * IP * IT 0,779 * 0,970 * 0,950 0,718 Ocenění: Cena upravená CU IPC * I 3 410,- Kč/m3 * 0,718 2 448,38 Kč/m3 CP CU * OP 2 448,38 Kč/m3 * 942,08 m3 2 306 569,83 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem 2 306 569,83 Kč 1.2 Vedlejší stavba u RD Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 Výpočet jednotlivých ploch Plocha 3,7*10,1+1,9*3,65 1.NP [m2] 44,31 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 44,31 m2 3,80 m 1.NP -8-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.NP (3,7*10,1+1,9*3,65)*(3,80) (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) 1.NP Obestavěný prostor - celkem: Typ NP Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení ( standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace betonové pásy zděné tl. 15-30 cm dřevěné pult plech pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné jednoduchá betonová Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Obj. podíl [%] X 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80-9- [m3] 168,36 m3 Část [%] Obest. prostor 168,36 m3 168,36 m3 Hodnocení standardu X Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80,00 00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle KP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * * * * 1 25 0,8500 2,0930 0,9660 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 168,36 m3 * 2 148,20 Kč/m3 2 148,20 361 670,95 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): roků Opotřebení: % * / PCŽ % * 83 / 83,000 % - 300 186,89 Kč Vedlejší stavba u RD - zjištěná cena 61 484,06 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění tavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 3% Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. rážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9660 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 135,34 2,1460 0,9660 3,00 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 135,34 0,40 2,1460 0,9660 3,00-10 - Upr. cena [Kč/m2] 288,98 115,59
Typ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 28 odstavec 5 zahrada tavební pozemky - celkem Parcelní číslo st.337 Výměra [m2] 80 Jedn. cena [Kč/m2] 288,98 Cena [Kč] 231 472,98 573/2 573/3 1 224,00 475,00 115,59 115,59 141 482,16 54 905,25 427 860,39 Pozemky - zjištěná cena 427 860,39 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Porosty míšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena Kč m2 m2 Kč * - 11-427 860,39 2 500 1 500 256 716,23 0,065 16 686,55 16 686,55 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba u RD 2 306 569,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 368 053,90 Kč 61 484,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 427 860,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 427 860,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 16 686,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 16 686,50 Kč Celkem 2 812 600,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 812 600,80 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: třecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 5, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111-12 -
Výpočet jednotlivých ploch Plocha 9,2*10 1.PP 1.NP 9,2*10+4,5*9,4+1,2*3+1,5*4 2.NP 9,2*10 [m2] 92,00 143,90 92,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 92,00 m2 2,30 m 143,90 m2 3,20 m 2 92,00 m 2,80 m 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.PP (9,2*10)*(2,30) 1.NP (9,2*10+4,5*9,4+1,2*3+1,5*4)*(3,20) 2.NP (9,2*10)*(0,9+3,8/2) terasa 12,4 (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) 1.PP 1.NP 2.NP terasa Obestavěný prostor - celkem: - 13 - Typ PP PP Z NP [m3] 211,60 m3 460,48 m3 257,60 m3 12,40 m3 Obest. prostor 211,60 m3 460,48 m3 257,60 m3 12,40 m3 942,08 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení ( standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. tropy: 4. třecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. chody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Hodnocení standardu betonové pásy P zděné tl. 45 cm dřevěné trámové a betonové polovalbová keramická taška pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí C běžné obklady dřevěné a cihelné do 1.PP hladké plné a prosklené dveře dřevěná kastlíková v přístavbě plastová s izol. dvojsklem PVC, korek, dřevěné prkené, keram. dlažba a cem. dlažba beton ústřední s kotlem TP a plyn 230/400V je teplé i studené plynový kotel rozvod zemního plynu plastové a litinové potrubí běžný elektrický sporák a el. varná deska umyvadla vana, masážní sprchové boxy 2 x kombi běžné digestoře a odvětrání Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. tropy: 4. třecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: Obj. podíl [%] P 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80-14 - Část [%] Koef. 0,46 Část [%] Upravený obj. podíl 2,48 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80
9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. chody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: C 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 96,58 0,9658 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle KP): * * * Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 942,08 m3 * 4 202,75 Kč/m3 4 202,75 3 959 326,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 57 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: % * / PCŽ % * 83 / 140 59,286 % - 2 347 326,44 Kč Rodinný dům - zjištěná cena 1 612 000,28 Kč - 15-2 130,1, 1200 0,9658 0,8500 2,1460
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Vedlejší stavba u RD Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 Výpočet jednotlivých ploch Plocha 3,7*10,1+1,9*3,65 1.NP [m2] 44,31 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 44,31 m2 3,80 m 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.NP (3,7*10,1+1,9*3,65)*(3,80) (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) 1.NP Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení ( standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře betonové pásy zděné tl. 15-30 cm dřevěné pult plech pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné - 16 - Typ NP [m3] 168,36 m3 Obest. prostor 168,36 m3 168,36 m3 Hodnocení standardu X Část [%]
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace jednoduchá betonová Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Obj. podíl [%] X 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80 Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80,00 00 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle KP): * * * 1 25 0,8500 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 168,36 m3 * 2 223,81 Kč/m3 2 223,81 374 400,65 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): roků Opotřebení: % * / PCŽ % * 83 / 83,000 % - 310 752,54 Kč Vedlejší stavba u RD - zjištěná cena 63 648,11 Kč - 17 -
2.2 Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. tanovené procento z ceny staveb: 3,50 % eznam staveb stavby Rodinný dům Celkem Cena stavby 1 612 000,28 1 612 000,28 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Venkovní úpravy - zjištěná cena * 1 612 000,28 0,0350 56 420,01Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Ocenění tavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 3% Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. rážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9660 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,3180-18 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 135,34 2,3180 0,9660 3,00 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 135,34 0,40 2,3180 0,9660 3,00 Typ 28 odst. 1 a 2 zastavěná pl. a nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 28 odstavec 5 zahrada tavební pozemky - celkem Parcelní číslo st.337 573/2 573/3 Pozemky - zjištěná cena Výměra [m2] 80 1 224,00 475,00 Upr. cena [Kč/m2] 312,14 124,86 Jedn. cena [Kč/m2] 312,14 124,86 124,86 Cena [Kč] 250 024,14 152 828,64 59 308,50 462 161,28 462 161,28 Kč 5. Porovnávací ocenění 5.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku: 217,70 m2 942,00 m3 143,90 m2 2 50 m2 Popisy porovnatelných nemovitostí RD Jistebník Prodej rodinného domu v klidném místě Jistebníku, v 1.NP se nachází bytová jednotka velikosti 4+1+ sušárna a garáž pro dvě stání vozidel s vraty na dálkové ovládání, všechno o celkové velikosti 150 m2, v 2.NP se nacházejí 4 místnosti o velikosti m2 připravené k rekonstrukci, výška stropů 2,2 m. Dále budova přechází do druhého křídla, která sloužila v minulosti k účelům hospodářským chov drobného hospodářského dobytka, parkování hospodářských vozidel apod., to vše o velikosti cca 500 m2. Dům byl postaven v letech 1930 a v roce 2005 prošel částečnou rekonstrukcí včetně výměny oken, rekonstrukce koupelny,přistavení venkovní pergoly, zapuštěného bazénu. Dům je částečně podsklepen. K domu náleží zahrada o velikosti 2500 m2. RD Jistebník V obci Jistebník nabízíme k prodeji celopodsklepený rodinný dům o dispozici 4+1 s možností dobudování dalšího pokoje. oučástí prodeje je dále garáž, hospodářská budova a hospodářská část rodinného domu. Na pozemku lze postavit ještě jeden RD. Vhodné k trvalému bydlení i k rekreaci. - 19 -
RD Velké Albrechtice Nabízím ke koupi bývalý statek s pozemky v obci Velké Albrechtice,okr.Nový Jičín, 10 minut od dálnice. Objekt je vhodný pro sídlo firmy, sklady, k rekonstrukci na venkovské stavení.ke statku vede příjezdová cesta.zastavěná plocha je 130 m2, objekt tvoří obytnou část 5+1, koupelna, vše ve stavu po rekonstrukci v roce 1973, v obytné části jsou v patře jak obytné pokoje, tak i technické místnosti a dále 4 sklady, nad těmito prostory se nachází půda.dům je ze dvou třetin podsklepen.dům je napojen na elektřinu 230/380, vytápěn kotlem na tuhá paliva, voda ze studny, vodovod obecní,žumpa. K domu je přilehlá zahrada 2400m a louky 9000m,nádvoří 1200m,dvoj-garáž, 3 dílny, původní stáje v křídlech statku. rovnatelné nemovitosti : RD Jistebník Lokalita Jistebník Použité koeficienty: K1 pramen ceny 0,90 K2 lokalita K3 technický stav K4 příslušenství K5 velikost pozemku K6 názor odhadce 1,10 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 pramen ceny - nabídka RK; lokalita - stejná; technický stav 0,99 9 702 srovnatelný; příslušenství - srovnatelné; velikost pozemku srovnatelná; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 25 m 2 500 m 2 450 000 Kč 9 800 Kč/m2 : RD Jistebník Lokalita Jistebník Použité koeficienty: K1 pramen ceny 0,90 K2 lokalita 0,97 K3 technický stav K4 příslušenství K5 velikost pozemku 1,10 K6 názor odhadce Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 pramen ceny - nabídka RK; lokalita - stejná; technický stav 0,96 14 177 srovnatelný; příslušenství - srovnatelné; velikost pozemku menší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 16 m 1 200 m 2 360 000 Kč 14 750 Kč/m2-20 -
: RD Velké Albrechtice Použité koeficienty: K1 pramen ceny 0,90 K2 lokalita 0,95 K3 technický stav 1,05 K4 příslušenství K5 velikost pozemku 0,95 K6 názor odhadce Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 pramen ceny - nabídka RK; lokalita - horší; technický stav 0,85 9 381 horší; příslušenství - srovnatelné; velikost pozemku - větší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 20 m 12 000 m 2 200 000 Kč 11 000 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí tanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota - 21-9 381 Kč/m2 11 087 Kč/m2 14 177 Kč/m2 11 087 Kč/m2 217,70 m2 2 413 640 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 1.2 Vedlejší stavba u RD 2 306 57 Kč 61 484,00 Kč 2 368 054,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Porosty 427 86 Kč 16 687,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Vedlejší stavba u RD 2.2 Venkovní úpravy 1 612 00 Kč 63 648,00 Kč 56 42 Kč 120 068,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 Porovnávací metoda Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 462 16 Kč Kč 2 413 64 Kč oučasný stav 2 413 640 Kč 0 Kč 2 194 230 Kč 462 161 Kč 2 812 601 Kč Obvyklá cena 2 410 000 Kč slovy: Dvamilionyčtyřistadesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19-22 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu uvedených nemovitostí, jejich příslušenství. Po porovnání vypočtených hodnot, zvážení všech aspektů, silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb v trendech byla navržena obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvím v hodnotě 2 410 000,- Kč. V Opavě 9.9.2013 Ing. Karel Olbrecht Gogolova 1533/5 746 01 Opava telefon: 603 540 774 e-mail: karel.olbrecht@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 10.3.1994, č.j. pr. 1603/94 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod č. 5079-176/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 2013201. Ing. Karel Olbrecht Datum: 9.9.2013-23 -
EZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 215 ze dne 30.8.2013 nímek katastrální mapy ze dne 9.9.2013 Mapa oblasti - 24 - počet stran A4 příloze 2 2 1 1
Fotodokumentace - 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -