Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2200 45/13 - o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 23 v části obce Žár na pozemku st. parcela č. 72 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemků parcela č. 1594 trvalý travní porost a parcela č. 2602/15 - ostatní plocha vše s příslušenstvím zapsaných na LV 607 pro katastrální území Žár u Nových Hradů a obec Žár a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 29.3.2013 Zohlednění stavu ke dni : 29.3.2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 29.3.2013 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 1.4.2013 Exekutorský úřad Český Krumlov soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28, 381 01 Český Krumlov č.j. 125 EX 385/07-251 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu v exekutorském řízení Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 37 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná, usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka č.j. 125 EX 385/07-251 ze dne 19.3.2013 s předáním podkladů poštou převzal dne 22.3.2013 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 19.3.2013, LV č. 607 A: Vlastník : 1. Bártová Naděžda, Žár č.p. 23, 374 01 Žár B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 23 na st. parcele č. 72 zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 72 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 888 m2 - parcela č. 1594 trvalý travní porost o výměře 2500 m2 - parcela č. 2602/15 ostatní plocha o výměře 102 m2 vše v k.ú. Žár u Nových Hradů a v obci Žár dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 29.3.2013 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 29.3.2013 za účasti znalce. Při místním šetření nebyla provedena vnitřní prohlídka oceňovaných nemovitostí, kterou vlastník oceňovaných nemovitostí neumožnil. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace na Obecním úřadě v obci Žár, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 23 stojící na st. parcele č. 72 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v části obce Žár v katastrálním území Žár u Nových Hradů a v obci Žár v zastavěné části obce v lokalitě převážně objektů pro bydlení ( starší vesnické rodinné domy ). Celý areál, který je ke dni ocenění sporadicky užívaný rodinnou vlastníka k trvalému bydlení, tvoří samostatně stojící objekt rodinného domu č.p. 23, navazující hospodářské stavby ( hospodářské příslušenství, kolna a stodola ) a pozemky st. parcela č. 72 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanými stavbami, parcela č.
3 1594 trvalý travní porost a parcela č. 2602/15 ostatní plocha, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD č.p. 23 a se stavebním pozemkem. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, ohradní zeď a přístřešek ). Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a na kanalizaci. Příjezd k pozemkům je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Areál je po obvodě oplocen. Původní stáří rodinného domu je dle odborného odhadu znalce cca 100 let. Před několika lety byla provedena částečná rekonstrukce a přístavba objektu RD. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a provedené nedokončené rekonstrukci a je celkově průměrný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 29.3.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci povinným předány požadované podklady potřebné pro výpočet dle odst. VI. usnesení č. 125 EX 385/07-251. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů předaných znalci a obstaraných znalcem. Dle zjištění znalce byl objekt naposledy užíván jako rodinný dům pro trvalé bydlení, objekt má charakter rodinného domu a takto je i oceněn. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 23 2.1.2 Hospodářské příslušenství bez č.p. 2.1.3 Kolna bez č.p. 2.1.4 Stodola bez č.p. 2.1.5 Venkovní úprava 2.1.6 Pozemky st. parcela č. 72 a parcely č. 1594 a č. 2602/15 2.1.7 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 4 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 23 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, nepodsklepený, dvojpodlažní přibližně obdélníkového půdorysu s menší přístavbou u jižní fasády a s možností vestavby podkroví, na objekt navazuje hospodářská část. Je zděný ze smíšeného, převážně kamenného, zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou. V objektu jsou dvě bytové jednotky vel. 3+kk a 3+kk. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizace je svedena do místní kanalizace. Základy : základové pasy betonové a kamenné Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka, spárované zdivo a část bez omítky Stropy : dřevěný s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : není proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : betonové, dlažby a prkenné dřevěné podlahy Schodiště : dřevěné či betonové Okna : dřevěná zdvojená Dveře : foliované El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové napojené na krb, přímotopy Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : umyvadlo, splachovací záchod, sprchový kout Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka, dřez, sporák, digestoř 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.
5 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 7,00 * 18,60 = 130,20 = 5,90 768,18 2,00 * 6,00 odhad u přístavby = 12,00 = 6,00 72,00 celkem 1.NP a 2.NP 142,20 840,18 7,00 * 18,60 = 130,20 3,10/2 = 1,60 208,32 celkem zastřešení 130,20 208,32 celkem OP rodinný dům č.p. 23 1 048,50 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, má pravděpodobně dva byty a jelikož má dvě nadzemní podlaží, nezařízené podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 142,20 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/142,20 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Rodinný dům je stavbou typu B samostatně stojící, nepodsklepený, dvoupodlažní se sklonitou střechou s možností zřízení podkroví a se základní cenou 1 975,- Kč/ m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky typ B ( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha ) ZC 1 975,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 1048,50 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb Dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,150 Koeficient prodejnosti Dle přílohy č.39 vyhl. - neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 1975,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Vrata - cena zjištěná znalcem Kč CK 0,- Podíl ceny konstrukce navíc - vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení je stanovena znalcem na základě předpokladu a odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard- Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.07100 0.03266 2 Svislé konstrukce zdivo smíšené P 0.22300 0.10258 3 Stropy rovný podhled dřevěné S 0.08400 0.08400 4 Zastřešení krov dřevěný vázaný S 0.05200 0.05200 5 Krytiny střech tašková S 0.03200 0.03200 6 Klempířské konstrukce převážně se nevyskytuje CH 0.00800 0.00000 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.06200 0.06200 8 Fasádní omítky spárované zdivo, chybí P 0.03100 0.01426
6 9 Vnější obklady nevyskytují se CH 0.00400 0.00000 10 Vnitřní obklady keramické běžné S 0.02300 0.02300 11 Schody dřevěné i betonové S 0.02400 0.02400 12 Dveře hladké i prosklené S 0.03300 0.03300 13 Okna dřevěná zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. dlažby, prkna S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01100 0.01100 16 Vytápění Etážové s krbem S 0.04400 0.04400 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.04100 0.04100 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH 0.00600 0.00000 19 Rozvod vody studené i teplé S 0.03000 0.03000 20 Zdroj teplé vody EI boiler S 0.01800 0.01800 21 Instalace plynu nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace provedena S 0,02800 0,02800 23 Vybavení kuchyní dřez,linka, sporák S 0.00500 0.00500 24 Vnitřní hygienic. vybavení koupelna, sprchový kout S 0.05100 0.05100 25 Záchod splachovací S 0.00400 0.00400 26 Ostatní nevyskytuje se CH 0.03600 0.00000 N navíc nevyskytuje se Na 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.76550 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.76550 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 3 250,50 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu je dle odborného odhadu znalce více než 100 let. Před cca 6-10 lety byla provedena částečná rekonstrukce objektu s menší zatím nedokončenou přístavbou. Technický stav objektu je průměrný, patrné je zvýšené opotřebení některých prvků stavby ( např. zadní fasáda, tašková krytina ) a nedokončená rekonstrukce s přístavbou. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Stáří stavby je ve výpočtu uvažováno od ukončení rekonstrukce s tím, že je k tomuto stáří formálně, z důvodu prováděné rekonstrukce, kdy ne všechny prvky stavby jsou nové, připočteno 35 let. Rok odhadu 2013 Rok rekonstrukce odhad 2005 Stáří 8 roky + formálně 35 let Předpokládaná další životnost 43 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 43,00 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 975,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 3 250,50 Obestavěný prostor OP m 3 1 048,50 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 3 408 149,25
7 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 3 408 149,25 Opotřebení 43,00 % - 1 465 504,18 Cena časová rodinného domu č.p. 23 ke dni odhadu Kč 1 942 645,07 2.1.2 Hospodářské příslušenství bez č.p. ( 7 ) 2.1.2.1 Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který je postaven mezi objektem RD a kolnou. Je zděný ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou umožňující zařízení podkroví. Hlavní vstupy jsou z východní fasády. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie. Základy : kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Strop : nevyskytuje se Střecha : sedlová krov vázaný Střešní krytina : tašková Vnitřní povrchy obvodových stěn : nevyskytují se Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Technický stav průměrný, běžná údržba je prováděna nepravidelně Popis vybavení odhad znalce Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná Dveře : dřevěné Vrata : nevyskytuje se El. instalace : světelná Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce provedeného přes ohradní obvodovou zeď. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 7,00 * 12,50 = 87,50 = 3,00 262,50
8 celkem 1.NP 87,50 262,50 7,00 * 12,50 = 87,50 3,50/2 = 1,75 153,13 celkem zastřešení 87,50 153,13 celkem OP hospodářské příslušenství 415,63 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako hospodářské příslušenství, svou zastavěnou plochou 87,50 m 2 nepřesahuje 100 m 2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Hospodářské příslušenství je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1250,-Kč/m 3 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 415,63 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,093 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové kamenné pasy P 0.06200 0.02850 2 Obvodové konstrukce zděné z kamene S 0.30400 0.30400 3 Stropy dřevěné S 0.19300 0.19300 4 Krovy dřevěný vázaný S 0.10800 0.10800 5 Krytina tašková S 0.06900 0.06900 6 Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinku S 0.01900 0.01900 7 Úprava povrchů omítky štukové S 0.07900 0.07900 8 Schodiště nevyskytují se CH 0.03800 0.00000 9 Dveře dřevěné S 0.03100 0.03100 10 Okna dřevěné P 0.01000 0.00460 11 Podlahy betonové S 0.06800 0.06800 12 Elektroinstalace světelná P 0.04900 0.02254 CELKEM 1.00000 0.89664 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.89664 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 345,83 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2013
9 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1913 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 140 let Procento ročního opotřebení 0,7143 % Opotřebení 71,43 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 1 250,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 2 345,83 Obestavěný prostor OP m 3 415,63 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 974 997,32 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 974 997,32 Opotřebení 71,43 % - 696 440,59 Cena časová hospodářského příslušenství bez č.p. ke dni odhadu Kč 278 556,73 2.1.3 Kolna bez č.p. ( 7 ) 2.1.3.1 Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který je vystavěn mezi hospodářským příslušenstvím a stodolou. Je zděný ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou umožňující zařízení podkroví. Hlavní vstupy jsou z východní fasády. Objekt není pravděpodobně napojen na žádné inženýrské sítě. Základy : kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Strop : dřevěný Střecha : sedlová krov vázaný Střešní krytina : tašková Vnitřní povrchy obvodových stěn : omítky Klempířské konstrukce : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Technický stav průměrný, běžná údržba je prováděna nepravidelně Popis vybavení stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytuje se Dveře : dřevěné Vrata : nevyskytuje se El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se
10 Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se 2.1.3.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce z veřejně přístupného prostoru. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 7,00 * 15,30 = 107,10 = 4,50 481,95 celkem 1.NP 107,10 481,95 7,00 * 15,30 = 107,10 3,00/2 = 1,50 160,65 celkem zastřešení 107,10 160,65 celkem OP kolna 642,60 m 3 2.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako dřevník, svou zastavěnou plochou 107,10 m 2 sice přesahuje 100 m 2, ale tvoří příslušenství stavby hlavní, a pro výpočet je výstižnější a plně dostačující provést ocenění jako vedlejší stavba. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novel vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Kolna je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1250,-Kč/m 3 2.1.3.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 642,60 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,093 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní stanovena na základě odhadu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové betonové pasy P 0.06200 0.02850 2 Obvodové konstrukce zděné S 0.30400 0.30400 3 Stropy dřevěné S 0.19300 0.19300 4 Krovy dřevěný vázaný S 0.10800 0.10800 5 Krytina tašková S 0.06900 0.06900 6 Klempířské konstrukce nevyskytují se CH 0.01900 0.00000 7 Úprava povrchů nevyskytují se CH 0.07900 0.00000 8 Schodiště nevyskytují se CH 0.03800 0.00000
11 9 Dveře dřevěné S 0.03100 0.03100 10 Okna nevyskytují se S 0.01000 0.01000 11 Podlahy betonové S 0.06800 0.06800 12 Elektroinstalace nevyskytují se CH 0.04900 0.00000 CELKEM 1.00000 0.78150 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.78150 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 044,60 2.1.3.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1913 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 40 let Celková životnost 140 let Procento ročního opotřebení 0,7143 % Opotřebení 71,43 % 2.1.3.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 1 250,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 2 044,60 Obestavěný prostor OP m 3 642,60 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 1 313 859,96 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 1 313 859,96 Opotřebení 71,43 % - 938 490,17 Cena časová kolny bez č.p. ke dni odhadu Kč 375 369,79 2.1.4 Stodola bez č.p. ( 7 ) 2.1.4.1 Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který uzavírá usedlost na jižní hranici parcely. Je zděný ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou umožňující zařízení podkroví. Hlavní vstupy jsou z podélných fasád. Objekt není pravděpodobně napojen na žádné inženýrské sítě. Základy : kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Strop : dřevěný Střecha : sedlová krov vázaný Střešní krytina : tašková Vnitřní povrchy obvodových stěn : omítky Klempířské konstrukce : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy :
Technický stav průměrný, běžná údržba je prováděna nepravidelně Popis vybavení stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : hliněná Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytuje se Dveře : dřevěná vrata Vrata : nevyskytuje se El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se 12 2.1.4.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce z veřejně přístupného prostoru. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 9,80 * 18,80 = 184,24 = 4,20 773,81 celkem 1.NP 184,24 773,81 9,80 * 18,80 = 184,24 4,50/2 = 2,25 414,54 celkem zastřešení 184,24 414,54 celkem OP stodola 1 188,35 m 3 2.1.4.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako dřevník, svou zastavěnou plochou 184,24 m 2 sice přesahuje 100 m 2, ale tvoří příslušenství stavby hlavní, a pro výpočet je výstižnější a plně dostačující provést ocenění jako vedlejší stavba. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novel vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Stodola je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1250,-Kč/m 3 2.1.4.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 1 188,35 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,093 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,0
13 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní stanovena na základě odhadu znalce Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové betonové pasy P 0.06200 0.02850 2 Obvodové konstrukce zděné S 0.30400 0.30400 3 Stropy nevyskytují se CH 0.19300 0.00000 4 Krovy dřevěný vázaný S 0.10800 0.10800 5 Krytina tašková S 0.06900 0.06900 6 Klempířské konstrukce nevyskytují se CH 0.01900 0.00000 7 Úprava povrchů nevyskytují se CH 0.07900 0.00000 8 Schodiště nevyskytují se CH 0.03800 0.00000 9 Dveře, vrata dřevěné S 0.03100 0.03100 10 Okna nevyskytují se S 0.01000 0.01000 11 Podlahy hliněné CH 0.06800 0.00000 12 Elektroinstalace nevyskytují se CH 0.04900 0.00000 CELKEM 1.00000 0.52050 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.52050 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 1 361,76 2.1.4.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1913 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 40 let Celková životnost 140 let Procento ročního opotřebení 0,7143 % Opotřebení 71,43 % 2.1.4.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 1 250,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 1 361,76 Obestavěný prostor OP m 3 1188,35 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 1 618 247,50 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 1 618 247,50 Opotřebení 71,43 % - 1 155 914,19 Cena časová stodola bez č.p. ke dni odhadu Kč 462 333,31 2.1.5 Venkovní úprava ( 10 ) 2.1.5.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 23 mj. z důvodu, že areál nebyl přístupný znalci. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem.
Z provedeného ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Zpevněné plochy - Ohradní zeď - Dřevěný přístřešek 14 2.1.5.2 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 23 3 408 149,25 Kč Cena stavby objektu hospodářského příslušenství bez č.p. 974 997,32 Kč Cena stavby objektu kolny bez č.p. 1 313 859,96 Kč Cena stavby objektu stodoly bez č.p. 1 618 247,50 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 7 315 254,03 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 256 033,89 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 23 1 942 645,07 Kč Cena stavby objektu hospodářského příslušenství bez č.p. 278 556,73 Kč Cena stavby objektu kolny bez č.p. 375 369,79 Kč Cena stavby objektu stodoly bez č.p. 462 333,31 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 3 058 904,90 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 107 061,67 Kč 2.1.6 Pozemky st. parcela č. 72 a parcely č. 1594 a č. 2602/15 2.1.6.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.6.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 72 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna na části své výměry oceňovanými stavbami, parcela č. 1594 trvalý travní porost a parcela č. 2602/15 ostatní plocha tvoří jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 3490 m2. V obci Žár není je nabízen k prodeji žádný obdobný pozemek, proto je jako srovnávací vybrán pozemek v nedaleké obci Kondrač, který je určen územním plánem pro výstavbu RD. Inženýrské sítě nejsou na hranici pozemku připraveny. Pozemek má výměru 1539 m2 je nabízen za cenu 277 000,- Kč. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,75 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 135,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra )
15 Poloha srovnávacího pozemku obec Kondrač, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, nezpevněný příjezd, inženýrské sítě nepřipraveny Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1539 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,75 x 277 000,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 135,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce Kondrač, 0.90 nízkopodlažní bytová zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.20 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.33696 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Žár, centrum obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zastavěný stavbou RD, dřevníku, kolny a stodoly, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku 888 + 2500 + 102 m2 3490 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce Žár, nízkopodlažní bytová 1.00 zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Velká výměra 0.90 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.4212 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.25 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 168,75 Cena oceňovaných pozemků Kč 588 937,50 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč 588 940,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 23 1 942 645,07 Kč 43,00 % 3 408 149,25 Kč
16 Hospodářské příslušenství bez č.p. 278 556,73 Kč 71,43 % 974 997,32 Kč Kolna bez č.p. 375 369,79 Kč 71,43 % 1 313 859,96 Kč Stodola bez č.p. 462 333,61 Kč 71,43 % 1 618 247,50 Kč Venkovní úpravy 107 061,67 Kč 256 033,89 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 3 165 970,00 Kč 7 571 290,00 Kč Pozemky st. parcela č. 72 a parcely č. 1594 a č. 2602/15 588 940,00 Kč 588 940,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem 3 754 910,00 Kč 8 160 230,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 11 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekt rodinného domu vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 11000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 132 000,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 7 571 290,00 Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 3 165 970,00 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 100 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 43,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,72 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03
17 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 2 500,00 Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC / Kč/rok 6 057,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC / Kč/rok 54 513,00 Správa nemovitostí Kč/rok 600,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 66 546,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 130 217,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 132 000,00 Výdaje ročně celkem Kč 130 217,00 Čisté roční nájemné Kč 1 783,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 1 783,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 29 722,26 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 29 720,00 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti
18 - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti 2.3.2 Ocenění RD č.p. 23 porovnávací metodou vč. pozemků Znalcem bylo zjištěno, že jsou oceňované nemovitosti nabízeny realitní kanceláří k prodeji a že zatím není o oceňované nemovitosti žádný zájem např. na úrovni reservace. Oceňované nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru www.sreality.cz. Z tohoto inzerátu použil znalec informace o nemovitostech a zároveň je možno konstatovat, že inzerovaná nabídková cena oceňovaných nemovitostí je na jednu stranu cenou maximální, ale na druhou stranu se může směrem dolů i výrazně lišit. Oceňovaný objekt inzerovaný realitním serveru www.sreality.cz. Oceňovaný areál č.p. 23 Prodej rodinného domu v obci Žár Lokalita : zastavěná část obce Žár Částečně rekonstruovaný rodinný dům 6+1 s letní předzahrádkou dříve využívaný jako malá hospůdka v obci Žár 6 km od Nových Hradů ovšem se zachovaným rázem rodinného domu. Dispozice nemovitosti: dole se nachází kuchyně s jídelním koutem, ze které se vchází do jídelny s krbovými kamny. Vedle je pokoj pro hosty s francouzským oknem vedoucím do zahrady. V přízemí naleznete toaletu se sprchovým koutem. V patře domu se nachází malý pokoj pro hosty s kuchyňkou a tři větší ložnice. Nachází se zde nová koupelna s WC. Za domem se nachází terasa k posezení s výhledem na jezírko. K domu náleží hospodářské stavení dříve využívané pro chov a skladování sena. Vytápění je řešeno krbovými kamny nebo elektrickými přímotopy. U domu je plynová přípojka. Na pozemku se nachází 2 studny s pitnou vodou. Je zde možnost napojení i na obecní vodovod. Dům se nachází v centru klidné obce s veškerou občanskou vybaveností. Zastavěná plocha : 567 m2 Užitná plocha : neuvedeno Celková cena pozemku : 3490 m2 Nabídková cena : 1 850 000,- Kč po slevě z 2 500 000,- Kč
Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v obci Kamenná Lokalita : okraj zastavěné části obce Kondrač 19 Rodinný dům typu zemědělské usedlosti o velikosti 3+1 (s možností dostavění dalších pokojů), který leží v atraktivní lokalitě a naprosto krásném a tichém prostředí v podhůří Novohradských hor v obci Kondrač. Dům se nachází na vlastním pozemku o velikosti 2589 m2. Dům se nabízí včetně veškerého vybavení. Obytná plocha je cca 200 m2, zastavěná je 400 m2. Obytná část se skládá z obývacího pokoje, kuchyně, ložnice, dvou koupelen, WC, vstupní haly a předsíně. Podlahy jsou koberce a dlažba. V domě se dále nachází velká stodola, dílna, další technické místnosti. Vytápění domu je ústřední - kotel na tuhá paliva. Zastavěná plocha : 400 m2 Užitná plocha : 200 m2 Celková cena pozemku : 2589 m2 Nabídková cena : 1 260 000,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v obci Slavče Lokalita : zastavěná část obce Dobrkovická Lhota Chalupa s číslem popisným v obci Dobrovská Lhotka s rozsáhlým pozemkem. Chalupa se nachází na jihozápadním svahu obce s krásným výhledem na náves a přilehlé okolí. Celkový pozemek nemovitosti je celkem 2061 m2 s možností rozdělení na další stavební
20 parcelu. Zastavěná plocha a nádvoří činí 456 m2. Nemovitost má číslo popisné a je možno ji využívat jak k trvalému bydlení tak pouze k rekreaci. Dům tvoří bytová jednotka 5+kk. s koupelnou a samostatným WC. Je zde možnost půdní vestavby. K obytné části dále přiléhají hospodářská stavení, garáž, dílna a stodola. Topení lokální na tuhá paliva. Elektrika 220/380 V. Voda - obecní či vlastní studna, kanalizace - septik. V okolí nemovitosti možnost dobrého koupaní či výletů do přírody ( lesy,rybníky, cyklotrasy i pěší ). V dosahu autobusová zastávka. Zastavěná plocha : 456 m2 Užitná plocha : 200 m2 Celková cena pozemku : 2061 m2 Nabídková cena : 1 290 000,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v obci Horní Stropnice Lokalita : zastavěná část obce Svébohy Zemědělská usedlost s uzavřeným dvorem a velkou zahradou v části obce Svébohy ( Horní Stropnice 2 km, Nové Hrady 8 km, Č. Budějovice 30 km ) uprostřed krásné přírody s mnoha rybníky, poblíž historického města Nové Hrady, CHKO Novohradské hory a Rakouska. Celková plocha pozemku je cca 3.570 m2, z toho zastavěná je 478 m2, zahrada 649 m2 a za domem louka 2443 m2. Jedná se o objekt s uzavřeným dvorem skládající se z obytné části, hospod. budov ( využívané jako dílna a letní místnost ), stodoly a maštale. Obytná část se skládá ze dvou vstupních chodeb ( jedna s vchodem na zahradu, druhá veranda na dvůr ), kuchyně, obývacího pokoje s vchodem do ložnice, a koupelny s WC. Nad obytnou částí půda přístupná z chodby využitelná po úpravách jako další prostor k bydlení Zastřešený průjezd s vjezdovými vraty je možno využít jako garáž. Vytápění zajištěno kotlem na tuhá paliva, voda obecní a také vlastní studna, prozatím není obecní kanalizace, je naplánována do dvou let, odpad je sveden do stoky a WC řešeno ekologicky. Elektřina 230/400 V. Dům ihned obyvatelný, rekonstrukci možno provádět postupně. Nemovitost je vhodná k trvalému bydlení, k rekreačním či komerčním účelům ( možnost přebudování na pension, řemeslnou dílnu, chov zvířat ). Pozemky náležící k objektu je možno využít jako stavební pozemky. V obci Horní Stropnice je veškerá občanská vybavenost ( škola, školka, obchody, pošta, lékaři, autobusové nádraží, knihovna, dětské a fotbalové hřiště, koupaliště ). Časté autobusové spojení. Zastavěná plocha : 478 m2 Užitná plocha : 200 m2 Celková cena pozemku : 3570 m2 Nabídková cena : 1 350 000,- Kč
21 Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj RD obec Žár, část obce Žár, zastavěná část obce 3+kk a 3+kk vedlejší stavby, venkovní úpravy/ ne 3490 průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Kamenná, část obce Kondrač, zastavěná část obce 3+1 vedlejší stavby, venkovní úpravy/ ne 2589 průměrný 2 RD obec Slavče, část obce Dobrkovická Lhota, zastavěná část obce 5+kk vedlejší stavby, venkovní úpravy/ ne 2061 průměrný - 3 RD obec Horní Stropnice, část obce Svébohy, zastavěná část obce 3+1 vedlejší stavby, venkovní úpravy/ ne 3570 průměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 1 260 000 0,75 945 000 0,90 1,00 0,90 0,90 0,95 1,00 0,693 1 364 522,- 2 1 290 000 0,75 967 000 0,90 1,00 0,90 0,85 0,95 1,00 0,654 1 479 188,- 3 1 350 000 0,75 1 012 500 0,90 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 0.729 1 388 889,- Celkový průměr Kč 1 410 870,- Minimum Kč 1 364 522,- Maximum Kč 1 479 188,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / pozemek na jiném LV Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 22 Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že naopak výnosová hodnota areálu je výrazně nižší než cena obvyklá, především z důvodu možného reálného nájemného. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní vesnické zástavby starších rodinných domů v zastavěné části obce. Objekt RD č.p. 23 je v průměrném technickém stavu, ale další stavby v areálu jsou v horším technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost není v místě prakticky žádná. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení i k rekreaci, v místě je běžný hluk, prach a exhalace od okolní dopravy. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Oceňované nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na internetových realitních serverech za původně inzerovanou cenu 2,5 mil. Kč, která byla postupně snížena na současnou nabídkovou cenu ve výši 1,85 mil. Kč. Lze konstatovat, že tato cena je cenou maximální. A jelikož oceňované nemovitosti nebyly zatím prodány bude reálná kupní cena podstatně níže než cena současná nabídková. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ).
23 Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 8 160 230,- Kč 3 754 910,- Kč 29 720,- Kč 1 410 870,- Kč 1 350 000,- Kč Závěr : Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 23 v části obce Žár na pozemku st. parcela č. 72 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemků parcela č. 1594 trvalý travní porost a parcela č. 2602/15 - ostatní plocha vše s příslušenstvím zapsaných na LV 607 pro katastrální území Žár u Nových Hradů a obec Žár a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 1 350 000,- Kč slovy : jedenmilióntřistapadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne 1.4.2013 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 607 1x kopie katastrální mapy
24 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2200-45/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 45/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 1. dubna 2013 Ing. Michal Sirový
25 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 23 dvorní pohled na RD č.p. 23