ZNALECKÝ POSUDEK č. 117-103/2012 O ceně obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/12 pozemku parc. č. 5655 zapsaného na listu vlastnictví č. 217 pro obec a katastrální území Miroslav, vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exkutorský úřad Brno - Město, soudní exekutor Mgr. Ing. Josef Cingroš Bohunická 728/24a 61900 Brno-Horní Heršpice Stanovení ceny nemovitosti pro účely provedení exekuce č.j. 009 EX 249/05 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 3.12.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Karel Kafka Pražská 1743/44 66902 Znojmo telefon: 420 603 865 554 e-mail: k2kafka@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Znojmě, 20.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/12 pozemku parc. č. 5655, o výměře 6334m 2, orná půda, zemědělský půdní fond, zapsaném na listu vlastnictví č. 217, pro katastrální území a obec Miroslav, vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský Kraj, KP Znojmo. Dále bude stanovena cena případného příslušenství nemovitosti a cena práv a závad s nemovitostí spojených. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemek parc. č. 5655 - orná půda Adresa nemovitosti: Miroslav 671 72 Miroslav Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Miroslav Katastrální území: Miroslav Počet obyvatel: 2 935 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) 0,007414 = 49,3461 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 49,35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 3.12.2012. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -Výsledky místního šetření ze dne 3.12.2012- fotodokumentace pořízená při místním šetření, zjištěné skutečnosti a zaměření znaleckým posudkem dotčených nemovitostí; - Zákony, vyhlášky a předpisy s oceněním související; - Software NEMExpress verze 3.0.58 Pluto-Olt s.r.o; - Usnesení Soudního exekutora Mgr. Ing. Josefa Cingroše, Exekutorský úřad Brno-město, se sídlem Bohunická 728/24a, Brno-Horní Heršpice, PSČ 602 00 č.j. 009 EX 249/05-44-nj ze dne 23.11. 2012; - Exekuční příkaz ve věci 009 EX 249/05 ze dne 26.7.2005 s nabytím právní moci dne 23.9.2005; - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrálním pracovištěm Znojmo pro LV 271 pro katastrální území Miroslav, obec Miroslav, okres Znojmo prokazující stav evidovaný k datu 23.10. 2012; - Webové stránky Nahlížení do katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního - zobrazení informativního výpisu prokazující stav ke dni 3.12.2012 z katastru nemovitostí LV č. 271 pro katastrální území a obec Miroslav, okres Znojmo, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišti Znojmo; -Mapy s vyznačením BPEJ; - Webové stránky obce Miroslav, mapový portál; - Webové stránky Územně analytických podkladů ORP Znojmo; - Webové stránky Územně plánovací dokumentace ORP Znojmo; - 2 -
5. Obsah znaleckého posudku B0 Metodika ocenění B1. Ocenění dle cenového předpisu (administrativní cena) B2. Ocenění výnosovou metodou B3. Ocenění porovnávací metodou B4. Stanovení ceny obvyklé B5. Cena práv a závad s nemovitostí spojených - 3 -
B. Znalecký posudek B0. Metodika ocenění V postupu jsou využity oceňovací metody, které jsou v současnosti uznávány v zahraničí a jsou v souladu se zákonem o oceňování majetku platným v České republice. Stanovení administrativní ceny Administrativní cena nemovitostí se stanovuje podle zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb., ve znění platné prováděcí vyhlášky k datu oceňované nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou), kterou do právních předpisů zavedl zákon č. 151/1997 Sb., se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění mezi nezávislými osobami dobrovolně prodávajícími a dobrovolně kupujícími, po řádném marketingu. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem realizovaných prodejů nebo vybudování staveb, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé (obecné) ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Stanovení obvyklé ceny se provede v souladu se zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Způsoby vedoucí ke zjištění ceny obvyklé se v tomto případě rozumí použití věcné, výnosové a porovnávací hodnoty. Výnosová metoda Výnosová metoda vyjadřuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu. Příjem z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Souhrn nájemného z pronajatých a nepronajatých nemovitostí je nutno snížit o výdaje na dosažení příjmů z nájemného (např. daň z nemovitosti, pojistného dané nemovitosti, průměrné odpisy, náklady na pravidelnou údržbu, opravy a správu nemovitosti). Pro výnosovou hodnotu uvažujeme u nemovitosti stav etalonu objekt v řádném stavu, řádně udržovaný. Porovnávací metoda Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných cen prodejů nemovitostí stejného nebo obdobného charakteru v daném čase a místě. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně - 4 -
prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: umístění, využitelnost, velikost nemovitosti (přístupnost na pozemek, velikost a tvar pozemku, BPEJ apod.) koncepce a technických parametrů projevy okolí nemovitosti na účel nemovitosti stupeň údržby Dosahované ceny nemovitostí jsou důležitým podkladem pro cenové porovnání. Pokud v dané oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří a vlastní databáze znalce. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Metodika metody porovnání pomocí standartní jednotkové tržní ceny (SJTC) je založena na úvaze, že existuje a je známa tržní cena za jednotku výměry pozemku. Násobením této jednotkové ceny výměrou oceňované nemovitosti pak obdržíme odhad obecné ceny nemovitosti, získaný porovnávacím způsobem. Poněvadž však standardní jednotková cena SJTC obdobných objektů není známa, je třeba ji odvodit. U konkrétního prodaného resp. v realitních kancelářích nabízeného objektu (s přiměřeně upravenou požadovanou cenou) zjistíme dělením jeho tržní ceny výměrou jeho jednotkovou tržní cenu srovnávacího pozemku JTCs a za pomocí přiměřených kriterií index srovnávacího objektu Is. Z jednotkové ceny JTCs vypočteme standardní jednotkovou tržní cenu srovnávacího objektu odvozenou z objektu i (SJTCSi) SJTCSi = JTCSi / ISi V systému je pro každé kritérium zvolen dílčí koeficient, tyto se mezi sebou násobí. Výsledkem je index pro přepočet. Zpravidla je za průměrnou hodnotu kritéria zvolen dílčí koeficient v hodnotě rovné 1,00; lepší hodnocení kritéria bude hodnoceno koeficientem nad 1,00, horší pak pod 1,00. U běžných nemovitostí by se hodnoty u většiny kritérií měly pohybovat blízko okolo 1,00. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. B1. Ocenění podle cenového předpisu (administrativní cena) Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Spoluvlastnický podíl ve výši 1/12 pozemku parc. č. 5655 Popis: Oceňovaný pozemek parc. č. 5655, druh orná půda o výměře 6334m 2, spadá pod ochranu zemědělského půdního fondu. Dle platné Územně plánovací dokumentace města Miroslav spadá pozemek do ploch h do krajinné zóny produkční označená jako zemědělská P (orná půda v zóně s minimem rizik). Přístup na pozemek je přímo z nezpevněné polní cesty, která vede až do souvisle zastavěného území obce. Pozemek je pravidelně obhospodařovaný v jednom funkčním celku se sousedními pozemky a je bez trvalých porostů. Znalci se nepodařilo zjistit nájemce, resp. - 5 -
obhospodařovatele pozemku(ů). Poloha pozemku je jižním směrem od města Miroslav. Vzdálenost od souvisle zastavěného území obce je 350m, což odpovídá i vzdálenosti k asfaltové silnici č.400. Pozemek je ve tvaru lichoběžníku s podélnou stranou na jihovýchod a leží ve výšce 240m n.m. Směrem na jih a jihovýchod navazují na oceňovaný pozemek další orná pole, ze západní a severozápadní strany na pozemek navazuje kopec s vysázeným vinohradem a tzv. Markův kopec s max. převýšením cca 60m. Přes pozemek vede ochranné pásmo nadzemního vedení VN i samotné vedení VN 22kV. Ochranné pásmo zabírá cca 25% plochy pozemku. Pozemek byl bonitován, jednotlivé bonity částí pozemku jsou uvedeny na listu vlastnictví č 271 v oddílu F. Pozemek je oceněn dle 29 platné prováděcí vyhlášky. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % zemědělské využití je sníženo zvýšeným výskytem stožárů: -10 % Celková úprava ceny: 30,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 5655 00 810 4 868,00 10,29 30,00 13,38 65 133,84 orná půda 5655 00 100 1 466,00 14,62 30,00 19,01 27 868,66 Mezisoučet 6 334,00 93 002,50 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 93 002,50 = 93 002,50 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 12 Spoluvlastnický podíl ve výši 1/12 pozemku parc. č. 5655 - zjištěná administrativní cena = 7 750,21 Kč B2. Ocenění výnosovou metodou Výnosová metoda nebude při výpočtu ocenění použita, jelikož znalec nemá k dispozici případnou nájemní smlouvu, resp. nezná podmínky a výši případného sjednaného nájemného. V době ocenění a v dané lokalitě stále převládá vypořádání nájemného mezi vlastníkem a zemědělským podnikatelem formou naturálií. B3. Ocenění porovnávací metodou Pro porovnávací cenu zemědělských pozemků jsem použil podklady z prodeje obdobného pozemku v daném okrese. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze tedy zjistit a vyhodnotit. V principu se jedná o porovnání cen nabízených nebo nedávno uskutečněných prodejů. Prodej, resp. cena zemědělských pozemků (orné půdy) je obvykle odvozena od bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k jednotlivým parcelám či jejich částí. Srovnávací uskutečněné prodeje nejsou starší nežli jeden rok, jelikož se předpokládá, že za delší - 6 -
dobu údaje ztrácí svou vypovídací schopnost. Srovnávací pozemek č.1 Popis: Oceňovaný pozemek parc. č. 1175 ležící v katastrálním území Nový Šaldorf a obci Nový Šaldorf- Sedlešovice v okrese Znojmo je dle platné Územně plánovací dokumentace ORP Znojmo spadající do krajinné zóny produkční, označená jako Po/l (orná půda v zóně s minimem rizik). Přístup na pozemek je po nezpevněné cestě, pozemek je pravidelně obhospodařovaný, bez trvalých porostů. Vzdálenost od souvisle zastavěného území obce je 1,6km. Prodejní cena tohoto pozemku 40 584,- Kč, prodej uskutečněný v období 11/2012 Ocenění dle platné vyhlášky: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 25-50 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 1175 00 100 2 138,00 14,62 80,00 26,32 56 272,16 orná půda 1175 02 904 531,00 4,41 80,00 7,94 4 216,14 orná půda 1175 00 501 1 483,00 8,00 80,00 14,40 21 355,20 Mezisoučet 4 152,00 81 843,50 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 81 843,50 Pozemek parc. č. 1175 - zjištěná cena = 81 843,50 Kč Cena prodejní (tržní) je v tomto případě o cca 50% ceny vyhláškové. Srovnávací pozemek č.2 Popis: Oceňovaný pozemek je vedený ve zjednodušené evidenci - přídělový plán nebo jiný podklad pod číslem parc. 4263. Jedná se o ornou půdu. Parcela ZE č.4263 má bonitu 0.01.00 v celé výměře. Vzdálenost nejbližší části pozemku od souvisle zastavěného území je cca 800m. Pozemek je pravidelně využíván k zemědělské činnosti, v době ocenění je bez trvalých porostů a venkovních úprav Prodejní cena tohoto pozemku 281 355,- Kč, prodej uskutečněný v období 09/2012 Ocenění: Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: - 7 -
Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] orná půda 4263 00 100 18 757,00 14,62 20,00 17,54 328 997,78 Mezisoučet 18 757,00 328 997,78 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 328 997,78 Pozemek ve zjednodušené evidenci parc. č. 4263 - zjištěná cena = 328 997,78 Kč Cena prodejní (tržní) je v tomto případě o cca 85% ceny vyhláškové. Aritmetickým průměrem srovnání těchto dvou prodejů, lze konstatovat, že cena stanovená porovnávací metodou je na úrovni 67,5% ceny administrativní (cena vypočtená dle platné vyhlášky). Spoluvlastnický podíl ve výši 1/12 pozemku parc. č. 5655 - zjištěná administrativní cena.7 750,21 Kč - výpočet ceny porovnávací metodou 7 750,21 * 0,675= 5231,39 Kč Zjištěná cena porovnávací metodou. 5 230,- Kč B4. Stanovení ceny obvyklé Dle uvedených skutečností lze konstatovat, že prodejní cena zemědělských pozemků je v dnešní době v dané lokalitě (okres Znojmo) pod vypočítanou administrativní cenou tedy dle odvození od bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) a prodej je i závislý do značné míry na velikosti prodávaného pozemku. Cena prodejní se pohybuje v rozmezí 50-85% ceny administrativní (vyhláškové). Dalším snižujícím faktem je, že k ocenění (prodeji) je pouze spoluvlastnická ideální část (1/12). Potenciální kupec tedy nebude výhradním vlastníkem. Obvyklou cenu tedy stanovuji na 60% vypočtené administrativní ceny tedy na 7750*0,6=4650,- Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/12 pozemku parc. č. 5655 Zjištěná cena obvyklá 4650,- Kč B5. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Znalci se nepodařilo zjistit jiné závady, práva a povinnosti než jsou zapsané v listu vlastnictví čísla 271 v části C. - 8 -
C. Rekapitulace Výsledná cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši 1/12 pozemku parc. č. 5655 Rekapitulace výsledných cen, celkem 4 650,- Kč slovy: Čtyřitisícešestsetpadesát Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009 č.j. Spr. 376/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 117-103/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 103/2012. Ve Znojmě, 20.12.2012 Ing. Karel Kafka Pražská 1743/44 66902 Znojmo telefon: 420 603 865 554 e-mail: k2kafka@seznam.cz - 9 -
E. Přílohy P1- Fotodokumentace z místního šetření oceňovaný pozemek P2- Fotodokumentace z místního šetření příjezdová nezpevněná cesta - 10 -
P3- Poloha oceňovaného pozemku v kraji mapový podklad P4- Poloha oceňovaného pozemku vzhledem k zastavěnému území mapový podklad - 11 -
P5- Poloha oceňovaného pozemku mapový podklad / ortofoto P6- Trasa ochranného pásma a vedení VN 22kV v lokalitě oceňovaného pozemku - 12 -