ZNALECKÝ POSUDEK č. 86/2015 O ceně obvyklé nemovitých věcí: stavební p.č.53/1 včetně součástí rodinného domu čp. 28 Dolní Boříkovice a stp.č.208 - zbořeniště a p.p.č.405 trvalý travní porost, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Dolní Boříkovice, obec Králíky, okres Ústí nad Orlicí. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD Nymburk soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20 28802 Nymburk 070EX 1356/06-114 Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitosti včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 16.3.2015 znalecký posudek vypracoval: René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové telefon: 603203065 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních+1x elektronicky. V Hradci Králové 23.3.2015
- 2 - OBSAH POSUDKU : A. Zadání pro znalce... 3 B. Nález... 3 1. Prohlídka a šetření nemovité věci... 3 2. Podklady pro vypracování posudku... 3 2.1. Podklady předložené objednatelem... 3 2.2. Podklady zajištěné znalcem:... 3 C. Posudek... 3 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí... 3 2. Definice... 4 3. Popis objektu,hodnocení... 4 3.1. Situace... 5 3.2. Popis jednotlivých staveb... 6 3.3. Pozemky... 7 3.4. Věcná břemena... 7 3.5. Výměry čp. 28... 7 3.6. Součásti ceny obvyklé... 7 3.7. Fotodokumentace... 7 4. OCENĚNÍ... 9 4.1. Věcná hodnota - Cena pozemků srovnávacím způsobem... 9 4.2. Cena rodinného domu a chléva - nákladovým způsobem za pomoci vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb... 9 4.3. Porovnávací cena nemovité věci - Cena obvyklá:... 10 4.4. Faktory ovlivňující tržní hodnotu:... 10 4.5. Práva a závady spojené s nemovitostí... 11 4.6. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství... 11 4.7. Závěr... 11 D. Znalecká doložka... 11 E. Seznam příloh... 11
- 3 - A. Zadání pro znalce Stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí: stavební p.č.53/1 včetně součástí rodinného domu čp. 28 Dolní Boříkovice a stp.č.208 - zbořeniště a p.p.č.405 trvalý travní porost, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Dolní Boříkovice, obec Králíky, okres Ústí nad Orlicí, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. B. Nález 1. Prohlídka a šetření nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena 10. března 2014 za přítomnosti znalce na místě samém od 10,00h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, údajů sdělených paní Martou Duškovouspoluvlastnice. Paní Dušková byla na místě a nemovitou věc zpřístupnila. Dům není trvale užíván. 2. Podklady pro vypracování posudku 2.1. Podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí LV č.18 ze dne 11.3.2015 Usnesení 070 EX 1356/06-113 ze dne 16.3.2015 2.2. Podklady zajištěné znalcem: a. internetové stránky http://mestaobce.cz b. www.mapy.cz c. nabídka www.sreality.cz d. zjištění na místě samém 10.3.2014 e. zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. f. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. g. informace podané vlastníkem h. fotodokumentace pořízená na místě samém i. Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH j. Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech C. Posudek 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována.
- 4 - Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem. Cena obvyklá byla stanovena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozd. předpisů. 2. Definice Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se tvoří až při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně a od zjištěné tržní hodnoty nemovité věci se může výrazně odlišovat. 3. Popis objektu,hodnocení Název předmětu ocenění: pozemky st.53/1 a st.208 a p.č.405 Adresa předmětu ocenění: Dolní Boříkovice 28 561 69 Králíky Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Králíky
- 5 - Katastrální území: Dolní Boříkovice Počet obyvatel: 4 444 Obec s rozšířenou působností Obec s pověřeným obecním úřadem 3.1. Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků Ochrana Omezení vlastnických práv pozemek st.č.53/1 zastavěná plocha a nádvoří st.č.208 zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště p.č.405 trvalý travní porost rodinný dům čp, 28 na st.53/1 chlév venkovní úpravy SJM Dušek Josef a Dušková Marta, Dolní Boříkovice 28, 56169 Králíky Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. xekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dušek Josef Nařízení exekuce - Dušková Marta Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Zahájení exekuce - Dušek Josef Zahájení exekuce - Dušková Marta Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Charakteristika obce Králíky - v severovýchodním výběžku okresu Ústí nad Orlicí u hranic s okresem Šumperk v Olomouckém kraji (východně) a Polskem (severozápadně). Městem protéká Králický potok, který se západně od města vlévá do řeky Tiché Orlice, asi 20 km severně od města na Králickém Sněžníku pramení řeka Morava. Město leží asi 6 km od Červené Vody, 23 km od Žamberku a Letohradu, 34 km od Ústí nad Orlicí a 30 km od Šumperku. V obci veškerá infrastruktura, a dobrá občanská vybavenost. v obci Králíky jsou vodovod, elektro kanalizace i plyn, v části Dolní Boříkovice je pouze elektro a vodovod. Dopravní spojení Auto, autobus, vlak Poloha nemovité věci Pozemky jsou situované ve stavebně nesrostlé části obce Králíky, v katastrálním území Dolní Boříkovice, cca 5km vzdálené od centrální části obce, ve smíšené venkovské zástavbě. Přístup na pozemek je z nezpevněné místní cesty, parcely č. 1486/1 a
- 6-1486/2, pozemky jsou ve vlastnictví Rolnické společnosti s.r.o. Nemovitost pronajata Ne rizika Přístup po neveřejném pozemku, další omezení mi jiná rizika nejsou známa ani nebyla povinným sdělena, vyjma uvedených v oddíle C na LV. 3.2. Popis jednotlivých staveb Základní popis domu a bytu Druh stavby - účel využití Dokumentace Dispozice Popis tech. stavu stavby - Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích Přízemní stavba s podsklepením a volným půdním prostorem: 1. Základy kamenné 2. Zdivo smíšené na tl 80cm 3. Stropy rovné a klenuté 4. Střecha sedlová 5. Krytina eternitové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 10. Vnitřní obklady podstandardní provedení 11. Schody betonové 12. Dveře rámové náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností dřevěné 15. Podlahy ostatních místností PVC, betonové 16. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 19. Rozvod vody studená a teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace do žumpy společná 23. Vybavení kuchyně není 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací Objekt je dle napojen na veřejnou vodovodní a elektro síť. Kanalizace do společné žumpy se sousedním domem. rodinný dům - bydlení Dokumentace nebyla k dispozici Dispozice: původní malé hospodářské stavení, jehož obytná část obsahuje: I.PP - 1x sklad I.NP - vstup zadní a vstup přední, chodba 2x, kuchyně, 4x pokoj, koupelna a WC podkroví - volný půdní prostor. Stáří objektu je (1878) min 120 let, stavební úpravy proběhly v letech 1965-1975, bylo zřízeno - koupelna s WC, obměna oken, povrchů podlah a provedení nové fasádní omítky. V posledních letech je objekt bez údržby, obvodové konstrukce vykazuji vlhkost, dochází k odpadávání omítek. Objekt vyžaduje celkovou modernizaci a rekonstrukci.
- 7-3.3. Pozemky Základní popis každého pozemku Zastavěný pozemek rodinným domem s přilehlou plochou ve funkčním celku. Stavební parcela zbořeniště je bez součástí. Stp.č.53/1 o výměře 559m2 přístupný ze soukromé cesty Stp.č.208 o výměře 183m2 přístupný ze soukromé cesty bez staveb - zbořeniště p.p.č.405 trvalý travní porost o výměře 1731m2 pozemky dostatečné rozlohy. 3.4. Věcná břemena 3.5. Výměry čp. 28 Zastavěná plocha: IPP 60m2 INP - 211m2 Obestavěný prostor:1530m3 3.6. Součásti ceny obvyklé Pozemek st.č.53/1 st.č.208 p.č.405 trvalý travní porost rodinný dům čp. 28 na st.53/1 3.7. Fotodokumentace Omezení vlastnického práva není evidováno, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví (příloha) Pohled na dům Pohled ze dvora
- 8 - Příjezdová cesta (jiný vlastník) Vstupní chodba v INP kuchyně koupelna WC pokoj Vstup do IPP Vstup do obytné části a do chléva
- 9-4. OCENĚNÍ 4.1. Věcná hodnota - Cena pozemků srovnávacím způsobem Ocenění pozemky zastavěný pozemek rodinným domem se souvisejícím pozemkem. Pozemky v obci jsou nabízeny za cenu 390Kč, obvyklou cenu stanovuji 150Kč/1m2 pozemky s přístupem z nezpevněné cesty ve vlastnictví soukromé firmy (neveřejná cesta), část obce stavebně nesrostlá Dolní Boříkovice, v místě pouze veřejný vodovod a elektro síť. zastavěná plocha a nádvoří 53/1 559,00 150,00 83 850,- zastavěná plocha a nádvoří 208 183,00 150,00 27 450,- trvalý travní porost 405 1 731,00 150,00 259 650,- Celkem 370 950Kč 4.2. Cena rodinného domu a chléva - nákladovým způsobem za pomoci vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] IPP 4*15 = 60,00 INP 15,7*13+3,4*2 = 210,90 Obestavěný prostor: čp 28 60*2,4+15,7*13*(4+5,4/2)+3,4*2*2,75 = 1 530,17 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7025 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 420,15 Plná cena: 1 530,17 m 3 * 3 420,15 Kč/m 3 = 5 233 410,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků
- 10 - Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 135 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 135 = 88,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Rodinný dům čp. 28 věcná hodnota = 785 011,64 Kč 4.3. Porovnávací cena nemovité věci - Cena obvyklá: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitost POROVNÁNÍ S TRHEM: Nemovitost se nepodařilo vydražit ani za polovinu obvyklé ceny, tj 500 000Kč v soudní dražbě, s ohledem na přístup z neveřejné cesty, se skutečností, že dům není dlouhodobě užíván, uvádím vlastní návrh tržní hodnoty, obvyklou cenu zjištěnou v r 2014 upravuji koef 0,7 4.4. Faktory ovlivňující tržní hodnotu: Využití nemovité věci bydlení Stavebně technický stav budova jako celek nevykazuje viditelné statické vady Obvodové konstrukce smíšené Objekt podstandardního vybavení Objekt před celkovou modernizací a rekonstrukcí Vlastnictví pozemků zastavěný pozemek s přilehlým pozemkem- dostačující plocha Stavební pozemek st. 208 je bez staveb zbořeniště, na pozemku nejsou žádné investice Poloha vhodná část pro bydlení Okrajová část obce stavebně nesrostlá Doprava linková autobusová doprava a ČD Vybavenost obce dobrá Vybavenost v místě - minimální Nabídka v lokalitě převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení příjezdová nezpevněná cesta je ve vlastnictví soukromé zemědělské společnosti Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech výše uvedených
- 11 - faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností s uskutečněnými obchody a po skutečnostem výše uvedeným uvádím následující : 4.5. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.18 oddíl C 4.6. Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč 4.7. Závěr NÁVRH TRŽNÍ HODNOTY nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: nemovitých věcí: stavební p.č.53/1 včetně součástí rodinného domu čp. 28 Dolní Boříkovice a stp.č.208 - zbořeniště a p.p.č.405 trvalý travní porost, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Dolní Boříkovice, obec Králíky, okres Ústí nad Orlicí k 16.3.2015 700 000Kč, slovy: Sedmsettisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 86/2015 znaleckého deníku. V Hradci Králové, 24.3.2015. René Tomeš Sportovní 409 500 09 Hradec Králové E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.18 ze dne 11.3.2015 7 Kopie katastrální mapy z www.cuzk.cz 1 Mapa ortofoto z www.cuzk.cz 1 Informace o pozemku přístupová cesta z www.cuzk.cz 1 Poloha obce z www.mapy.cz 1