ZNALECKÝ POSUDEK č. 4382-92/2013 o ceně nemovitosti domu čp.95 na stav.p.č.129 v obci a katastrálním území Dubicko včetně příslušenství Objednavatel posudku: Dražby.net s.r.o. 779 00 Olomouc Sokolská 584/11 Účel posudku: stanovení ceny obvyklé Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Jiří Doleček, Bezručova 12, 787 01 Šumperk, tel. 777002657, email: jiridolecek@email.cz Posudek obsahuje 10. stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 2. vyhotoveních. V Šumperku dne 07.08.2013 1
Podklady pro ocenění: a) Zhotovené Katastrálním úřadem v Šumperku - výpis z LV č. 104 pro obec a k.ú. Dubicko ze dne 06.08.2013 b) dodané objednavatelem posudku - výpis z KN - objednávka posudku - vlastní znalecký posudek 4075-135/2011 c) opatřené znalcem - prohlídka nemovitosti - informace objednavatele Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 104 pro obec a k.ú. Dubicko 1/2 Veselá Zdeňka 783 51 Olomouc, Samotíšky Zahradní 381/9 1/2 Veselý Jan 789 72 Dubicko, Velká Strana 95 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 7.08.2013 za přítomnosti znalce. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 07.08.2013. Pro nemovitost je nařízena exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a vydána dražební vyhláška včetně nařízení dražebního jednání tak. Jak jsou tyto omezení vlastnického práva uvedeny na LV 104 pro obec Dubicko ze dne 06.08.2013 a který je přílohou tohoto posudku. Znalec při stanovení ceny obvyklé k těmto omezením nepřihlíží. 2
A. S I T U A C E Na základě objednávky je předmětem ocenění id. ½ nemovitostí evidovaných v katastru nemovitosti u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Šumperk na LV 104 pro obec a katastrální území Dubicko jako dům čp. 95 bydlení v Dubicku jiná st. bez čp/če, p.č. st.56 zastavěná plocha a nádvoří, st.129 zastavěná plocha a nádvoří, 80/3 zahrada a 80/5 zahrada včetně součástí a příslušenství. Oceňovaná nemovitost leží v centru zastavěné části obce Dubicko, katastrálním území Dubicko, leží u křižovatky silnic Leština-Dubicko-Úsov a Dubicko-Bohuslavice. Nemovitost je situovaná podél komunikace mezi ní a místní vodotečí. Obytná část je podsklepená, patrová budova se sedlou střechou, stojící mezi stodolou vpravo od obytné části a hospodářské části vlevo. Dům slouží k bydlení, je ale delší dobu neužívaný, s začatou opravou (vyměněna jsou okna v uliční fasádě). Znalec nemohl provést celkové zaměření nemovitosti vzhledem k nepřístupnosti nemovitosti. Nepodařilo se mu navázat kontakt s majitelkou poloviny nemovitosti. Ocenění je tedy provedeno na základě obhlídky domu, vedlejších staveb a pozemků. List vlastnictví 104 1. Obsah ocenění 1.1 Dům čp.95 1.2 Stodola 1.3 Hospodářská část 1.4 Pozemky 3
B. P O P I S N E M O V I T O S T I 1.1 Dům čp.95 1.1.1 Nález Oceňovanou nemovitostí je izolovaný, podsklepený, patrový dům bez obytného podkroví, který je postaven v centru zastavěné části obce Dubicko. Dům má obdélníkový půdorys s navazující stodolou a hospodářskou budovou. Obvodové zdivo je vyzdívané, cihelné na základových pasech, krov sedlový, krytina osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, omítky vápenné, fasáda břízolitová, zadní fasáda vápenná, okna dřevěná zdvojená a plastová (v uliční fasádě), vstup do objektu je přes stodolu ze zadní části nemovitosti. Dům je napojen na vzdušnou síť n.n., přístup je z veřejné komunikace, dům je možno napojit na veřejnou kanalizaci, veřejný rozvod vody a rozvod zemního plynu. 1.2 Vedlejší stavby - Stodola 1.2.1 Nález Přízemní nepodsklepená stavba se sedlovou střechou navazuje na západní stěnu domu. Obvodové stěny jsou provedeny z nepálených cihel na základových pásech, krov je sedlový, dřevěný tesařsky vázaný, krytý břidlicí, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasáda chybí, vrata ocelová a výplní ze skla a dřevěných desek. Technický stav odpovídá stáří. 1.3 Vedlejší stavby Hospodářská část 1.3.1 Nález K východní stěně domu je přistavěn přízemní objekt se sedlovou střechou. Obvodové stěny jsou vyzdívané cihelné, krov sedlový krytý osinkocementovými šablonami, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasáda břízolitová, vrata dřevěná. 1.4 Pozemky 1.4.1 Nález Zastavěná plocha p.č.56 o výměře 89 m2 a zastavěná plocha p.č.129 o výměře 291 m2. Zahrada p.č. 80/3 o výměře 99 m2 a zahrada p.č. 80/5 o výměře 6 m2. 4
C. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Vzhledem k tomu, že znalci nebyl možný přístup do nemovitosti a zaměření nemovitosti stanovení ceny obvyklé je provedeno srovnávací metodou ocenění. Porovnávací hodnota : Vychází z vlastních poznatků a znalosti realizovaných obchodů v regionu. V principu je jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým účelem, velikostí a lokalitou. 1. Bližší údaje o nemovitosti Dům čp. 95 se nachází v centru obce Dubicko, okres Šumperk, Olomoucký kraj. Je situován v centru zastavěné části obce mezi dvěma frekventovanými komunikacemi a místní vodotečí. Nachází se ve stabilizovaném území se zástavbou rodinnými domy nebo bývalými zemědělskými usedlostmi. Územní plán obce nepředpokládá změnu využití území. Obec Dubicko leží asi 15 km jižním směrem od okresního města Šumperka a asi 8 km od města Zábřehu, které je střediskem místního významu, má cca 1.100 obyvatel. Obec má dobrou technickou vybavenost sestávající z místního vodovodu, kanalizace s ČOV a rozvodu plynu. V obci je základní občanská vybavenost tj. škola, pošta, obecní úřad, zdravotnické zařízení, obchody s potravinami a základní služby. Nabídka pracovních příležitostí je poměrně malá, dojížďka za prací je hlavně do města Zábřehu s dobrou dostupností autobusovou.. 2. Stanovení ceny nemovitosti porovnávací metodou : Stanovení ceny porovnávacím způsobem jsem provedl na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a jejich nabídkami a konzultace s obecním úřadem. O nemovitostech uvedeného typu v obdobných lokalitách jsem zjistil, že realitní kanceláře působící v regionu nabízejí obdobné nemovitosti v regionu poměrně často. O těchto nemovitostech se dá říci, že se obchodují v menší míře, není o ně příliš velký zájem. Znalec proto přistoupil k porovnání s aktuálními nabídkami realitních kanceláří v sousedních obcích, ve kterých jsou nabízeny obdobné nemovitosti a tyto obce jsou svým charakterem, polohou v okrese, dopravní dostupností a vybavením srovnatelné s obcí Dubicko. 5
Prodej, dům rodinný, 90 m² Celková cena: 960 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně všech poplatků a právních služeb Adresa: Třeština Datum aktualizace: 05.08.2013 ID zakázky: 077-N02144 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 103 m2 Plocha užitná: 90 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 817 m2 Popis: Nabízíme ke koupi rodinný dům 2+1 v Třeštině, který určen k rekonstrukci. Lze využít i podkroví, případně prostor v zahradě. Střecha je v dobrém stavu. K domům patří ještě další hospodářské budovy a přístavky. Pozemek k této nemovitosti je o velikosti 817 m2. Případným zájemcům nabízíme možnost přikoupení zahrady o velikosti 2.401 m2 Dům se dá využívat k trvalému bydlení či k rekreaci. Do Olomouce se dostanete za 20 minut po dálnici a od Města Mohelnice je vzdálena 4 km. 6
RK Fortex AGS nabízí prodej, dům rodinný, 230 m² Zlevněno: 990 000 Kč za nemovitost včetně právního servisu Původní cena: za nemovitost Adresa: Sobotín Datum aktualizace: Dnes ID: 1902310236 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 230 m2 Plocha pozemku: 765 m2 Plocha zahrady: 2 333 m2 Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: K prodeji cihlový, samostatně stojící rod.dům 4+1 v obci Sobotín, nacházející se v klidné části obce (10km od Šumperku). Jedná se o nemovitost s pozemky o celkové výměře 3.098m2. Dům tvoří dlouhá vstupní chodba průchozí až do dvora, z chodby je samotný vstup do kuchyně se spižírnou, obývacího pokoje a 2 ložnic. V chodbě se nachází vstup do 1.patra, kde je umístěn 1 pokoj a další půdní prostory. Nemovitost vytápěna prostřednictvím kotle na tuhá paliva, plyn.přípojka je na pozemku. Ve dvoře je prostorná garáž, dílna a stodola. K dispozici elektřina 220/380V, voda + kanalizace obecní, vlastní studna. Dům ve slušném tech. stavu. Stávající způsob využití domu je trvalé bydlení, výhodou je potencionál garáže, dílny, stodoly a přilehlé zahrady s variabilní možností podnikání. Cena uvedena vč. právních služeb 7
RK Sting nabízí prodej, dům rodinný, 500 m² Celková cena: 849 000 Kč za nemovitost Adresa: Slavoňov Datum aktualizace: 02.08.2013 ID zakázky: 51236 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Počet bytů: 2 volné z 2 Plocha zastavěná: 500 m2 Plocha užitná: 500 m2 Plocha podlahová: 300 m2 Plocha pozemku: 5 000 m2 Rok kolaudace: 1920 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Zařízeno: Ano Popis: Dovolujeme si vám nabídnout exkluzivní nemovitost, kterou je zemědělská usedlost skládající se z obytné části a stodoly. Do obytné části se dostaneme přes společná vrata a nádvoří, kde vpravo se dostaneme po schodech do zcela samostatného bytu o velikosti 3+1 se sociálním zařízením a v levém křídle pak najdeme další obytnou část, která se skládá z kuchyně, 2 pokojů a dalších dvou místností, jež je možné využít jako další pokoje + sociální zařízení. Orientace prostorného dvora je na jižní stranu a od silnice, což zaručuje absolutní soukromí. Zahrada mezi domem a stodolou je k relaxačním účelům, za stodolou jsou pak další pozemky, které jsou vhodné k zemědělskému vyžití. Dohromady jsou pozemky cca 4.500 m2. V domě je obecní voda, kanalizace a plyn. Dům je v původním stavu, možný ihned k bydlení, ale následné rekonstrukci. Zveme na prohlídku. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 8
3. Závěr Oceňovaný dům čp. 95 v obci Dubicko má dobrou polohu v centru obce s dostupností z veřejné komunikace, problematický je vstup do domu, nevýhodou jsou pozemky malé výměry. Využití je možné pro bydlení nebo lze v objektu zřídit drobnou provozovnu. Nevýhodou domu je jeho technický stav tj. nutnost rozsáhlejší rekonstrukce. Budoucí kupující by zřejmě musel vynaložit vyšší finanční částky na celkovou rekonstrukci a vlastního zprovoznění domu. Nevýhodou je také umístění mezi dvěma frekventovanými komunikacemi a situování u místní vodoteče. Tyto skutečnosti se negativně projeví v ceně. Cena obvyklá je tedy na základě výše provedeného porovnání a rozboru stanovena na 930.000,- Kč. Úkolem znalce je však stanovit cenu obvyklou id. podíl ½ uvedené nemovitosti. Uvedené podíly se na trhu s nemovitostmi téměř nenabízí a nejsou obchodovány. Znalec nemá informaci o tom, že by id. podíl ½ obdobné nemovitosti byl obchodován. Obvyklá cen id. ½ nemovitosti nebude polovinou z ceny obvyklé celé nemovitosti, neboť budoucí nový majitel nebude moci se získanou polovinou volně nakládat, opravovat ji nebo rekonstruovat bez souhlasu stávajícího majitele a bude zřejmě požadovat i finanční podíl nynějšího majitele na uvedených pracích. Tato skutečnost se samozřejmě projeví na ceně obvyklé id. poloviny nemovitosti. Na základě uvedených skutečností v tomto rozboru usuzuji, že cena obvyklá id. ½ domu čp.95 na stav.p.č.129 zastavěná plocha a nádvoří včetně všech součástí a příslušenství. Cena obvyklá je tedy stanovena na 350.000,- Kč slovy: třistapadesáttisíckorunčeských 9
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 14.10.1981, č.j. 3992/1981 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4382-92/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Šumperku dne 07.08.2013 10