-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6464/124-2011 nemovitosti bytové jednotky č. 116/23 v bytovém domě čp. 116 v k.ú. Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budov a pozemcích + řadová garáž na stp. čk. 298 v k.ú. Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, okres Trutnov, včetně pozemku Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 25.10.2011 pod čj. 158 EX 250/11-26 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2- V Trutnově dne 23.11.2011 A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku f) částečná projektová dokumentace g) konzultace na MěÚ ve Svobodě nad Úpou Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 10.11.2011 na základě mého předvolání povinných osob. Nikdo se nedostavil. Po dohodě s objednavatelem jsem posudek vypracoval na základě zjištěných skutečností a informací. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 10.11.2011. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3- I. Bytová jednotka č. 116/23 v k.ú. Maršov I 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 917, katastrální území Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: společné jmění manželů Krčmář Bohuslav (RČ 630708/1374) a Iveta (RČ 665817/0277) 2. Podíl na společných částech budov a pozemcích je zapsán v listu vlastnictví č. 781, katastrální území Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví SJM Krčmář Bohuslav (RČ 630708/1374) a Iveta (RČ 665817/0277) 6821/306262 3. Dle projektové dokumentace byla stavba bytového domu realizována v letech 1975-77, kolaudační rozhodnutí z roku 1977. V posledních letech byla budova zhodnocena, revitalizací, tj. zateplené fasády, osazení plastových oken, obnova krytiny, oprava výtahu a vchodových dveří. Byt mi nebyl umožněn prohlédnout, dle informací od spoluvlastníků v domě se rozsáhlé opravy nerealizovaly, proto neuvažuji se zhodnocením nad míru běžné údržby.
-4-4. Výčet oceňovaných součástí: a) Bytová jednotka č. 116/23 b) Podíl na společných částech budov a pozemcích ve výši 6821/306262 5. Popis: Nemovitost je situována v sídlištní zástavbě horní části města, po levé straně průjezdné silnice z Trutnova na Pec pod Sněžkou, přístupna z místní zpevněné obslužné komunikace Rýchorské sídliště. Jde o rovinaté pozemky, území je plně zainvestováno, objekt je napojen na el. síť, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, dálkové vytápění EPO přes VS. Jde o dvousekci obytných domů čp. 116, 117 vybudovaných na stp. čk. 201 a 202, se samostatnými vchody, provozně i stavebně vytvářejících jeden celek. a) Bytová jednotka č. 116/23 Budova o dvou sekcích má celkem 8.NP a 1.PP (technické). Stavba je obdélníkového půdorysu, s plochou střechou, v každé sekci po 23 bytech, celkem tudíž 46 bytů, výtahy v každé sekci. Dispoziční řešení: 1.PP sklepy, technické prostory, prostory společ. vybavení 1. 8.NP byty 1+2 a 1+3 s příslušenstvím Oceňovaný byt se nalézá v 8.NP, budově čp. 116, jde o byt 1+3 s příslušenstvím. Konstrukční řešení: Nosné konstrukce i obvodový plášť panelové soustavy T06B, založen na želbetonových základech, stropy panelové, střecha plochá, krytina živičná, schodiště dvouramenné s teracovým povrchem. Okna plastová, dveře hladé a prosklenné, podlahy z běžných podlahovin, vnitřní omítky štukové. Sociální jádro umakartové, kuchyň s el. sporákem a linkou. Vytápění ústřední, dálkové z VS, včetně ohřevu TÚV. Fasáda nová zateplená.
-5- Technický stav: Budova je zhodnocena celkově, po revitalizaci v dobrém stavu. Stav bytu jsem neměl možnost posoudit, dle dostupných informací jej posuzuji jako podstandardní. Výměry Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna WC Komora Lodžie Sklep Celkem 12,07 m2 8,07 m2 12,32 m2 18,18 m2 6,22 m2 2,56 m2 0,97 m2 2,11 m2 3,50 m2 2,21 m2 68,21 m2 b) Pozemky Pozemky jsou rovinaté, plně zainvestované, přístupny z veřejné komunikace. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 201 249 stp. čk. 202 249 Celkem 498
-6- II. Řadová garáž na stp. čk. 298 v k.ú. Maršov I 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1027, katastrální území Maršov I, obec Svoboda nad Úpou, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: individuální vlastnictví Krčmář Bohuslav (RČ 630708/1374) Garáž je vybudována na stp. čk. 298 o výměře 28 m2. 2. Dokumentace nebyla předložena, pouze kolaudační rozhodnutí vydané stavebním úřadem ve Svobodě nad Úpou ze dne 10.12.2001 pod čj. 314/2001. 3. Výčet oceňovaných součástí: 1. Řadová garáž na stp. čk. 298 2. Stavební pozemek
-7-4. Popis: Areál řadových garáží je situován v západní, okrajové části Rýchorského sídliště. Jde o přízemní, řadovou garáž, s plochou střechou. Garáže klasicky vyzděny, s plechovou krytinou, štukovou omítkou, betonovou podlahou, vrata sklopná, plechová, sokl obložen. Nebyl mi umožněn přístup do garáže, proto je hodnocena dle vnější prohlídky. Technický stav přiměřený, jde o krajní garáž. Výměry Zastavěná plocha: 6,70x3,80 = 25,46 m2 Obestavěný prostor: 25,46 x 2,45 = 62,38 m3 Pozemek Rovinatý, plně zainvestovaný, přístup přímo ze zpevněné, obslužné komunikace. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 298 28
-8- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2011. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-9- I. Bytová jednotka č. 116/23 v k.ú. Maršov I a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 2 podlahové plochy Stavba KSD ZC K TP K V K I Výchozí cena Kč/m 2 Kč/m 2 Byt č. 116/23 462112 28 000 0,80 0,86 0,69 19 320 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Podlahová plocha v m 2 Výchozí cena Kč/m 2 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Byt č. 116/23 68,21 19 320 1 317 817 42 764 334 Podíl na pozemcích a společných částech budov ve výši 6821/306262 Obvyklá cena stavebních pozemků činí 250,- Kč/m2. Výpočet: 498 m2 x 250,- Kč/m2 = 124 500,- Kč, z toho podíl 2 773,- Kč Věcná hodnota bytu včetně podílu na společných částech budov a pozemcích činí zaokrouhleně 767 000,- Kč.
-10- II. Řadová garáž na stp. čk. 298 v k.ú. Maršov I Garáž, SKP 46.21.19.9, CC 1274 Reprodukční cena činí 180 000,- Kč Opotřebení 20 % Časová cena činí 144 000,- Kč Pozemek Výpočet: 28 m2 x 250,- Kč/m2 = 7 000,- Kč Věcná hodnota garáže činí 151 000,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti v tomto případě byty a garáže.
-11- I. Bytová jednotka č. 116/23 v k.ú. Maršov I V lokalitě Města Svoboda nad Úpou, v prostoru Rýchorského sídliště, zástavbě panelovými domy, v území s úplnou občanskou vybaveností, se dle dostupných informací získaných jednak z mé vlastní databáze jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, dále skupiny odhadců majetku okresu Trutnov, realizovaly v posledních 18 měsících prodeje bytů obdobného vybavení a stáří, včetně podílu na pozemcích, v průměrné přepočtené ceně o velikosti bytů 1+2 nebo 1+3 s příslušenstvím, ve výši 12 450,- Kč/m2. Tato cena obsahuje i podíl na společných částech budov a pozemcích. V současné době je nízký převis nabídky nad poptávkou. Výpočet: 68,21 m2 x 12 450,- Kč/m2 = 849 215,- Kč Cena bytové jednotky č. 116/23 zjištěná porovnávacím způsobem činí zaokrouhleně 850 000,- Kč. II. Řadová garáž na stp. čk. 298 v k.ú. Maršov I Obdobné garáže realizované v posledních 2 letech v lokalitě se zobchodovaly v cenové hladině 62 000 95 000,- Kč, včetně stavebních pozemků. V tomto případě, kdy se jedná o kvalitní objekt, stanovuji vrchní rozpětí ceny, tj. 95 000,- Kč. Cena řadové garáže na stp. čk. 298 zjištěná porovnávacím způsobem činí 95 000,- Kč.
-12- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k nižšímu zájmu o podobné nemovitosti v lokalitě, kdy v posledním období převyšuje nabídka nad poptávkou, což je důsledkem ekonomické a realitní krize se všemi důsledky, uvažuji se snížením o 15 % oproti porovnávacím cenám a to u bytu i garáže. I. Bytová jednotka č. 116/23 v k.ú. Maršov I Výpočet: 850 000 x 0,85 = 722 500,- Kč Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 917 v k.ú. Maršov I činí zaokrouhleně 720 000,- Kč. II. Řadová garáž na stp. čk. 298 v k.ú. Maršov I Výpočet: 95 000 x 0,85 = 80 750,- Kč Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 1027 v k.ú. Maršov I činí zaokrouhleně 80 000,- Kč. V Trutnově dne 23.11.2011 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6464/124-2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-13- V Trutnově dne 23.11.2011 I. Bytová jednotka č. 116/23 v k.ú. Maršov I II. Řadová garáž na stp. čk. 298 v k.ú. Maršov I