ZNALECKÝ POSUDEK č. 4269-68/2015 O ceně bytové jednotky č.275/6 v obci Rokytnice v Orlických horách, U Nádraží č.p.275, vč.příslušenství a podílu o velikosti 392/11298 na společných částech domu a pozemku p.č.st.378, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 441 m 2, vše zapsáno na LV č.1068 pro k.ú.rokytnice v Orlických horách Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 9.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.275/6 v obci Rokytnice v Orlických horách, U Nádraží č.p.275, vč.příslušenství a podílu o velikosti 392/11298 na společných částech domu a pozemku p.č.st.378, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 441 m 2, vše zapsáno na LV č.1068 pro k.ú.rokytnice v Orlických horách 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.275/6 Adresa předmětu ocenění: U Nádraží 275 517 61 Rokytnice v Orlických horách Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Rokytnice v Orlických horách Katastrální území: Rokytnice v Orlických horách Počet obyvatel: 2 115 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 615,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 245,90 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.3.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1068 pro k.ú.rokytnice v Orlických horách - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 440528/020, Pan Stanislav Kotýza, U Nádraží 275, 51761 Rokytnice v Orlických horách, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 440528/020, Pan Stanislav Kotýza, U Nádraží 275, 51761 Rokytnice v Orlických horách, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu se čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. - 3 -
Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC a koberců. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. WC je splachovací, koupelna se sprchovou vanou, umakartové jádro, kuchyň s linkou, elektrický sporák. Výtah v domě není. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu, kromě plynu. Dům je z roku 1967, stav bytu je podprůměrný, neudržovaný. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.275/6-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.275/6 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-5 -
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-6 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,070 = 0,963 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 245,90 0,963 236,80 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.378 441,00 236,80 104 428,80 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 104 428,80 Pozemek - zjištěná cena = 104 428,80 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 104 428,80Kč 104 428,80 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 104 428,80 Kč - 7 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 48 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 201,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,48 * 1,00 = 16,48 m 2 kuchyň: 10,41 * 1,00 = 10,41 m 2 chodba: 3,6 * 1,00 = 3,60 m 2 WC: 0,97 * 1,00 = 0,97 m 2 koupelna: 2,02 * 1,00 = 2,02 m 2 šatna: 2,64 * 1,00 = 2,64 m 2 sklepní koje: 2,92 * 0,10 = 0,29 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 36,41 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01-8 -
vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 48 let: s = 1-0,005 * 48 = 0,760 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,760 = 0,588 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00-9 -
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 13 201,- Kč/m 2 * 0,588 = 7 762,19 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 36,41 m 2 * 7 762,19 Kč/m 2 * 0,900 * 1,070= 272 164,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 272 164,35 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 104 428,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 392 / 11 298 Hodnota spoluvlastnického podílu: 104 428,80 Kč * 392 / 11 298 = 3 623,30 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 3 623,30 Kč Bytová jednotka č.275/6 - zjištěná cena = 275 787,65 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.275/6 275 787,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 275 787,70 Kč Celkem 275 787,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 275 787,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.275/6 275 787,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 275 787,70 Kč Celkem 275 787,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 275 787,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 275 790,- Kč slovy: Dvěstěsedmdesátpěttisícsedmsetdevadesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 250.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 200.000,- Kč - Deprint s.r.o., Šimonova 1101/10, Řepy, 163 00 Praha, Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši 10.000,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 1+1 o cp 32 m2 v obci Rokytnice v Orlických horách. Byt se nachází ve 4 nadzemním podlaží panelového domu. 6 km ski centrum Říčky v Orlických horách, 13 km Žamberk a 16 km Rychnov nad Kněžnou. Požadovaná cena 260.000,- Kč včetně provize. - 12 -
Zděný byt 2+1 o výměře 57 m2, situovaný ve 2. NP bytového domu na Sídlišti 1. máje v Rokytnici v Orlických horách. Byt je v osobním vlastnictví a je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Patří k němu sklep. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva. Parkování před domem. Požadovaná cena 240.000,- Kč včetně provize. Prodej atypického bytu 2+1 s podkrovím ve 4.NP v OV o celkové podlahové ploše 77 m2 s možností přestavby na 3+1 v klidné lokalitě města. Prodej atypického bytu 2+1 s podkrovím ve 4.NP v osobním vlastnictví o celkové podlahové ploše 77 m2 s možností přestavby na 3+1 v klidné lokalitě města Dispozice: předsíň, kuchyň s jídelnou spojená s podkrovním obývacím pokojem. ložnice, koupelna s WC a druhé podkroví, které lze snadno upravit na další obytnou místnost. Byt má plastová okna, internet a je částečně zařízen - kuchyňská linka, el.sporák, vestavěná skříň. K bytu náleží sklep a možnost využití společných prostor (sušárna, kolárna, dílna, posilovna). V blízkosti jsou tenisové kurty, v místě sjezdovka s lyžařským vlekem, nedaleko horské středisko Říčky v OH. Měsíční náklady na bydlení činí 1.900 Kč, plus elektřina a vodné a stočné. Požadovaná cena 470.000,- Kč. Cena vč. provize r.k. - 13 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 230.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 230.000,- Kč. Slovy: Dvěstětřicettisíc Kč V Tršicích 9.3.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4269-68/2015 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1068 ze dne 9.1.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -