Znalecký posudek č. 6220-39 / 2015 Byt č. 1223/40 v bytovém domě č.p. 1220 až 1228 na pozemku p.č. st. 413 včetně id. podílu 328/55153 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 3625, v k.ú. Kvítkovice u Otrokovic, v obci Otrokovice, v okrese Zlín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 9.2.2015
1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 1223/40 v bytovém domě č.p. 1220 až 1228 na pozemku p.č. st. 413 včetně id. podílu 328/55153 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 3625, v k.ú. Kvítkovice u Otrokovic, v obci Otrokovice, v okrese Zlín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 30.1.2015. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území: Byt č. 1223/40, ul. Kpt. Nálepky 765 02 Otrokovice Zlínský Zlín Kvítkovice u Otrokovic Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 30.1.2015. Pracovníkům znaleckého ústavu nebylo umožněno provést prohlídku interiéru bytové jednotky. Informace uvedené v posudku jsou dovozeny z vizuální obhlídky a známých parametrů srovnatelných typových bytů v místě. Místní šetření proběhlo za účasti znalců ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 3625 pro k.ú. Kvítkovice u Otrokovic ze dne 23.4.2014 Mapa KN (zdroj ČUZK) Informace získané při místním šetření dne 3.7.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 3625 pro k.ú. Kvítkovice u Otrokovic je vlastníkem předmětného majetku: Sukaný Ludvík, Kpt. Nálepky 1223, 765 02 Otrokovice, r.č. 690406/4200 Váznoucí závazky Dle LV č. 3625 pro k.ú. Kvítkovice u Otrokovic ze dne 23.4.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní na jednotku 1223/40, Zahájení exekuce, Prohlášení konkursu, Rozhodnutí o úpadku, Exekuční příkaz k prodeji, Nařízení exekuce dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 3625 k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva. 3
Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Město Otrokovice, okres Zlín, Zlínský kraj. Jedná se o obec s rozšířenou působností. Nachází se 5 km západně od Zlína. Počet obyvatel je 18 550. Dům č.p. 1220-1228 je situován v místní části Kvítkovice, na ul. Kpt. Nálepky, na sídlišti Trávník, v jihovýchodní okrajové části města. Vzdálenost cca 1 km od centra města Zóna pro rodinné bydlení Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí, je přístupný z místní zpevněné komunikace ul. Kpt. Nálepky, po p.č. 1502/29 v KN vedená jako ostatní plocha-ostatní komunikace (vlastník Město Otrokovice). Město má spojení jak železniční, tak autobusové. Dostatečná pro rodinné bydlení. Kapacita sítí Dopravní dostupnost Zastávka autobusu a stanice vlaku v obci Dostupnost služeb Město Otrokovice má velmi dobrou občanskou vybavenost - prodejny, restaurace, obecní úřad, lékař, lékárny základní škola, střední škola, sportoviště, kulturní zařízení, Městský úřad. Podnikatelská aktivita je poměrně silná. Parkování Na odstavném parkovišti u domu Škodlivé vlivy Nebyly zjištěny Podnikatelská aktivita Silná Konkurenční prostředí V současné době je v Otrokovicích nabízeno k prodeji cca 50 bytů, z toho 8 jednopokojových Současný a minulý Bytová jednotka pro trvalé bydlení způsob využití Ostatní, příslušenství Byt je situován ve 3.NP bytového domu. Bytový dům má 1PP a 4 NP. 4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku Poznámka: Odhadcům nebyla předmětná bytová jednotka zpřístupněna. Vybavenost a technický stav bytové jednotky vychází z informací zjištěných na místě při místním šetření a od vlastníka. 3.1.1. Byt č. 1223/40 v bytovém domě č.p. 1220 až 1228 Základy Betonové Zdivo, podezdívka Konstrukční systém zděný na tl. 0,40 m Stropy Železobetonové Střecha Rovná Krytina Plastová folie Fatrafol Klempířské konstrukce Pozinkované Vnitřní omítky Omítky vápenné štukové Fasádní omítky Disperzní zateplené Vnější obklady Chybí Vnitřní obklady Pravděpodobně keramické Schody Železobetonové s povrchem z teraca Dveře Nejspíše dveře dřevěné lakované Okna Plastová Podlahy Pravděpodobně vlysy, dlažby, beton Vytápění CTZ Elektroinstalace 220V Bleskosvod Instalován Rozvod vody Rozvod teplé a studené vody Ohřev vody CTZ Instalace plynu Instalován Kanalizace Napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně Pravděpodobně kombinovaný sporák, dřez, digestoř Vnitřní vybavení Pravděpodobně WC, vana, umývadlo Záchod Splachovací Ostatní Domácí telefon, hydranty v domě Dostavby, přístavby Nebyly provedeny Rekonstrukce, Nezjištěno modernizace Přístupnost objektu Z místní veřejné komunikace Vnitřní dispozice Předsíň, pokoj, kuchyně, koupelna, WC, sklepní kóje Úroveň údržby Pravidelná Závažné nedostatky Nebyly zjištěny Z roku 1978 Životnost 100 roků Současný a minulý Bydlení způsob využití 5
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. Byt č. 1223/40 3.2.1.2. Pozemky 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty 3.2.1.1 Byt č. 531/3 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 37,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 22 500 Reprodukční hodnota (RC) Kč 832 500 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 36 Další životnost roků 68 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 582 750 3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 3625 pro k.ú. Kvítkovice u Otrokovic: P.č. Druh pozemku Výměra v m2 st. 413 zastavěná plocha 1978 Pozemek je rovinatý, má protáhlý obdélníkový tvar. Nachází se v zástavbě bytových domů pro rodinné bydlení. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je bezproblémový, z komunikace na městském pozemku. Stavební parcela st. 413 je v celé ploše zastavěna objektem bytového domu č.p. 1220 až 1228. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců. V obci Otrokovice je v současnosti v nabídce 7 pozemků. 6
p.č. výměra Kč Kč/m2 Lokalita 1 3 356 4 000 000 1 192 Otrokovice - Kvítkovice 2 904 850 000 940 Otrokovice - Kvítkovice 3 1 925 1 990 000 1 034 Otrokovice 4 2 081 1 899 000 913 Otrokovice 5 1 414 1 514 000 1 071 Otrokovice 6 1 601 2 001 250 1 250 Otrokovice 7 2 745 2 764 215 1 007 Otrokovice Nabídkové ceny stavebních pozemků se pohybují v rozptylu 913,- Kč až 1 250,- Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny budou realizovány v rozptylu 730,- až 1 000,- Kč/m 2. Oceňovaný pozemek leží v okrajové části města, přípojky všech inženýrských sítí a je přístupný z veřejné komunikace. Je v celé ploše zastavěn objektem bytového domu. Alternativní využití není reálné. Po vyhodnocení aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku by mohla kolidovat na průměru nabídkových cen ve stejné obci. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 800,- Kč/m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 413 1 978 800,00 1 582 400,00 Celkem 1 978 1 582 400,00 = 1 582 400,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Podíl 328/55153 * 328,00 / 55 153,00 = 9 410,68 Výsledná cena = 9 410,68 Kč 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty stavby a hodnoty pozemku Název Věcná hodnota [ Kč ] Byt č. 1223/40 582 750 Pozemek 9 411 CELKEM 592 161 Věcná hodnota stavby a hodnota pozemku je po zaokrouhlení 592 200,- Kč. 7
3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Byt 1+1 č. 1182/59, ulice SNP, sídliště Trávníky, Otrokovice Panelový dům z roku 1979, má 14.NP, byt je situován v 11.NP. Byt je v původním stavu, vyjma oken (plastová z roku 2004). Chybí plynový sporák, odsavač par, poškožené vnitřní omítky. Dům byl v roce 2010 zateplen. Celková podlahová plocha 37m2, včetně sklepa (0,80) a komory mimo byt na podlaží (1,24m2). Obchodováno v 10/2013 za 670 000,- Kč, tj. 18 108,- Kč/m 2 užitné plochy. Zdroj: vlastní databáze 5729 ZPU 2) Byt na ul. Havlíčkova, Otrokovice Prodej bytu 1+1/ 0V/ 37m2 Otrokovice, ul. Havlíčkova. Byt se nachází v 1.NP revitalizovaného, panelového domu a proběhl částečnou rekonstrukcí. V bytě je nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, dveře, WC. Nabídka RK REALGEOINVEST, s.r.o. ze dne 26.1.2015 Nabídková cena: 820 000,- Kč, tj. 22 162,- Kč/m2 3) Byt 1+kk na ul. Školní, Otrokovice Nabídka garsonky s lodžií v panelovém domě po revitalizaci. Byt se nachází ve 2 NP je v os. Vlastnictví. Dispozice: Předsíň, kuchyň s linkou a el. sporákem a prostorný pokoj s lodžií orientovanou na východ. V bytě jsou nová plastová okna, nové stoupačky v plastu, koupelna je po renovaci, částečně umakart. Na podlaze dlažba nebo lino. Parkování přímo u domu, výtah v domě. V okolí domu velmi dobrá občanské vybavenost. Podlahová plocha 30 m2. Nabídka RK REALGEOINVEST, s.r.o. ze dne 26.1.2015 Nabídková cena: 599 000,- Kč, tj. 19 966,- Kč/m2 Komentář: Srovnávaný byt č 1 se nachází na sídlišti Trávníky, ve vedlejší ulici, dům je panelového konstrukčního systému, obdobné užitné plochy. Byt prodáván bez zařízení kuchyně. Technický stav původní, pouze nová plastová okna. Srovnávaný byt č 2 se nachází na ul. Havlíčkova v blízkosti centra Otrokovic. Dům je panelového konstrukčního systému, revitalizovaný. Byt je po částečné rekonstrukci. Podlahová plocha je srovnatelná. Možnost parkování na veřejných plochách u domu. 8
Srovnávaný byt č 3 se nachází na ulici dál od centra. Dům je rovněž panelový, po revitalizaci. Bytová jednotka je opraven částečně. Nemá kuchyni ale pouze kuch. kout. U srovnávaných vzorků, jejichž zdrojem informací je nabídka realitní inzerce, je třeba korigovat jejich jednotkové ceny koeficientem nejistoty realizovatelnosti prodeje. Pro danou lokalitu, kde je evidentní převis nabídky srovnatelných bytových jednotek, uvažujeme korekční koeficient ve výši 10 %. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytů pak dovozujeme pro oceňovanou jednotku jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 16 500,- Kč/m 2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 37 m 2 ). 37 x 16 500 = 610 500,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 610 000,- Kč. 3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 592 200 Porovnávací hodnota 610 000 Silné stránky nemovitých věcí: Klidná lokalita s dobrou infrastrukturou, Veškeré přípojky IS Provedená revitalizace domu Slabé stránky nemovitých věcí: K bytu nepřísluší garáž ani vyhrazené stání V domě není výtah S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 600 000,- Kč 9
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytu č. 1223/40 v bytovém domě č.p. 1220 až 1228 na pozemku p.č. st. 413 včetně id. podílu 328/55153 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 3625, v k.ú. Kvítkovice u Otrokovic, v obci Otrokovice, v okrese Zlín, ke dni 30.1.2015, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 600 000,- Kč slovy: Šestsettisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 9.2.2015 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6220-39/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 10
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3625 pro k.ú. Kvítkovice u Otrokovic ze dne 23.4.2014 Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 11