ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5531/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 1594/3 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Dejvice Adresa nemovité věci: Koulova 1594/6, 160 00 Praha 6 Vlastník stavby: Jan Macák, Koulova 1594/6, 16000 Praha 6, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jan Macák, Koulova 1594/6, 16000 Praha 6, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 6744/15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 820 000 Kč Datum místního šetření: 18.5.2016 Stav ke dni : 18.5.2016 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 9 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 29.5.2016 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase bytové jednotky č. 1594/3 v domě č.p. 1594 (bytový dům LV 2945) na pozemku parc. č. 2762 (LV 2945) v k.ú. Dejvice, obec Praha, okres Praha na listu vlastnictví č. 3824. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele na základě usnesení č.j. 124 EX 6744/15-51ze dne 13.1.2016 a bude použit jako podklad za účelem provedení exekuce prodejem nemovitých věcí. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.4.2016, LV 3824, kat. úz. Dejvice - kopie map z katastru nemovitostí ze dne 15.1.2016 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 6744/15-16 ze dne 13.8.2015 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 6744/15-51 ze dne 13.1.2016 - fotodokumentace bytového domu - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městská část Dejvice se nachází na území Prahy 6. V místě je veškerá občanská vybavenost. Doprava MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 1594/3 se nachází ve zděném bytovém domě č.p. 1594 v ulici Koulova č.o. 6 v k.ú. Dejvice, obec Praha. Bližší informace o bytové jednotce nebyly zjištěny vzhledem k nesoučinnosti majitele. Základní informace získány z kopie prohlášení vlastníka. Bytová jednotka se nachází v suterénu domu, dispozičně je řešena jako 1+1 o výměře 41,8m 2 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací 2
Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou 3
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 2762 Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 2762 417 8 090,00 3 373 530,00 Celkem 417 3 373 530,00 = 3 373 530,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek podíl na společných částech domu a pozemku * 446,00 / 10 000,00 = 150 459,44 Výsledná cena = 150 459,44 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 1594/3 Oceňovaná bytová jednotka č. 1594/3 se nachází ve zděném bytovém domě č.p. 1594 v ulici Koulova č.o. 6 v k.ú. Dejvice, obec Praha. Základní informace získány z kopie prohlášení vlastníka. Bytová jednotka se nachází v suterénu domu, dispozičně je řešena jako 1+1 o výměře 41,8m 2. V bytě je plynový sporák, ohřev vody plynový, vana, umyvadlo, WC mísa, WAW. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 5,8 * 1,00 = 5,80 m 2 kuchyň: 15,7 * 1,00 = 15,70 m 2 pokoj: 16,4 * 1,00 = 16,40 m 2 koupelna: 3,1 * 1,00 = 3,10 m 2 WC: 0,8 * 1,00 = 0,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 41,80 m 2 4
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 22 982,60 Plná cena: 41,80 m 2 * 22 982,60 Kč/m 2 = 960 672,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků 5
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 150 = 46,7 % Koeficient opotřebení: (1-46,7 % / 100) * 0,533 Bytová jednotka č. 1594/3 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 512 038,54 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 446 / 10 000 Bytová jednotka č. 1594/3 - zjištěná cena = 512 038,54Kč Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Koulova, Praha 6 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná 41,80 m 2 suterén 1+1 2 820 706 Kč 67 481 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka Našim klientům nabízíme dispozičně řešený jak 2+1 o celkové podlahové ploše 36 m2, v žádané lokalitě Praha 6 Bubeneč. Byt se nachází v 1. nadzemním podlaží revitalizovaného domu. Obytné místnosti mají výhled do oplocené zahrady. Byt prošel částečnou rekonstrukcí a je vhodný k okamžitému užívání. Lokalita: Ve Struhách, Praha 6 Podlaží: 1.NP Dispozice: 2+1 Zdroj: MM reality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 36,00 m 2 2 850 000 Kč 79 167 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 67 011 6
Název: Bytová jednotka Velmi pěkný nový 1+kk -44,16 m2 se v přízemí nachází v cihlovém domě v žádané lokalitě Dejvic- Mydlářka -" Villa Resindece". Ke každému bytu náleží sklep a možnost parkovací místo v uzavřeném objektu, možnost užívání společné zahrady. V bytech jsou nové dřevěné plovoucí podlahy, dlažby, koupelna s vanou, topné žebříky, zvlášť WC, bidet, na oknech žaluzie, nové kuchyňské linky na míru včetně spotřebičů (lednice, sporák, digestoř) etážové topení-termostat, nová elektroinstalace-odpady, fasáda, zateplení apod., pevná linka, internet. Lokalita: Mydlářka, Dejvice Podlaží: přízemí Dispozice: 1+kk Zdroj: Domus Group Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 44,00 m 2 2 850 000 Kč 64 773 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 61 534 Název: Bytová jednotka Nabízíme velmi zajímavý byt 1+kk o velikosti 28,5 m2 před rekonstrukcí jako skvělou investici. Byt se nachází v klidné ulici Jateční v blízkosti Holešovické tržnice s výbornou dostupností do centra: za 2 minuty pěší chůze je tramvajová zastávka Tusarova, z které jste za 13 minut tramvají na Václavském náměstí, ale také za 5 minut pěší chůze od domu si užít relaxu a nádherných procházek okolo Vltavy. Koupelna a WC jsou mimo byt, ale stoupačky v bytě jsou a tak je možné při rekonstrukci umístit novou koupelnu i toaletu v bytě a namísto venkovní koupelny na chodbě vybudovat velkou šatnu nebo komoru. K bytu náleží velký suchy sklep v suterénu, velkou výhodou je parkování ve vnitrobloku pouze pro obyvatele domu, takže si nemusíte pořizovat parkovací kartu na modrou zónu, která je v celém okolí. V bytě jsou plastová okna, další výhodou je hodně vysoký strop, výška přes 3 metry, který lze využít na spací patro, úložný prostor. Lokalita: Jateční, Holešovice Podlaží: 1.NP Dispozice: 1+kk Zdroj: Duna House Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 28,00 m 2 1 650 000 Kč 58 929 Kč/m 2 Použité koeficienty: 7
K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Celkový koef. K C 1,25 Upravená j. cena Kč/m 2 73 897 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 61 534 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 67 481 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 73 897 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 67 481 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 41,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 2 820 706 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 2 820 706 Kč 0 Kč 662 498 Kč 150 459 Kč Obvyklá cena 2 820 000 Kč slovy: Dvamilionyosmsetdvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.4 8
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města v dosahu MHD, c) parametry ponižující cenu: bytová jednotka v suterénu domu, nezjištěny bližší informace vzhledem k nesoučinnosti majitele Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 2 820 000 Kč. V Praze 29.5.2016 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5531/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 109/2016. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 9