ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5360 NEMOVITOST: Rodinný dům, podíl ve výši 1/2 rd č.p. 113 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Lipová, k.ú. Lipová u Slavičína Adresa nemovitosti: Lipová 113, 763 21 Vlastníci stavby: Miroslav Jiřík, Lipová 113, 763 21, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ludmila Jiříková, Lipová 113, 763 21, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Miroslav Jiřík, Lipová 113, 763 21, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ludmila Jiříková, Lipová 113, 763 21, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 13255/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 330 000 Kč Datum místního šetření: 4.2.2014 Stav ke dni : 4.2.2014 Počet stran: 10 Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 10.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 stavby (budovy) č.p.113, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 224 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 63/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 63/2 ( zahrada ) v kat. území Lipová u Slavičína, obec Lipová, okres Zlín, zapsáno na LV 168. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 25.9.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Jiřík Miroslav, č.p. 113, 76321 Lipová. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 4.2.2014. Místopis Obec se nachází v údolí Lipovského potoka při silnici Slavičín - Haluzice - Vizovice asi 4 km severně od Slavičína. Leží v chráněné krajinné oblasti Bílé Karpaty v průměrné nadmořské výšce 427 m. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 stavby (budovy) č.p.113, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 224 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 63/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 63/2 ( zahrada ) v kat. území Lipová u Slavičína, obec Lipová, okres Zlín, zapsáno na LV 168. Nemovitost je postavena v centrální části obce. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Stavba se nachází na oploceném pozemku mírně svažitého charakteru. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. OCENĚNÍ Podíl na pozemcích Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Sehradice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 206 106 000 87,89 1,00 87,89 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Hostětín KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 132 450 000 108,91 1,00 108,91 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Petrůvka KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00-4 -
Parcela č.: 1 053 485 000 460,59 0,90 414,53 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 203,78 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 224 56 204 11 322 nádvoří zahrada 63/1 183 204 37 230 zahrada 63/2 60 204 12 240 Celková výměra pozemků 298 Hodnota pozemků celkem 60 792 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 111,00 m 2 Plocha pozemku: 596,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Budova č.p. 113 je postavena v centrální části obce na pozemku mírně svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace. Podsklepený dům se 2 NP a střešní částí, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová, okna jsou dřevěná, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, fasádní omítka je břízolitá, vnitřní omítky jsou vápenné, vytápění je ústřední na tuhá paliva. Dispozice: 1 PP - sklep, garáž, 1 NP - bytová jednotka 2+1, 2 NP - bytová jednotka 2+1. Inženýrské sítě: elektro, vodovod, kanalizace. Příslušenství tvoří venkovní úpravy. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je průměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Bratřejov Rodinný dům 4+1 užitná plocha 270 m2, pozemek 280 m2), v centru obce Bratřejov. Dům je prostorný, cihlový, podsklepený, v původním, ale udržovaném stavu. V přízemí se nachází velká kuchyň s elektrickým sporákem a kachlovými kamny, komora s oknem, dva pokoje, koupelna s vanou a WC. V patře jsou další dva pokoje se šatnami a se vstupem na půdu. Vytápění přímotopy, ohřev vody bojler, vlastní zdroj vody - studna. Cena 690.000,-- Kč. rodinný dům Pitín Rodinný dům. Zděný RD 3 + 1, částečně podsklepený o 1.NP a podkroví, v obci Pitín. Dům je - 5 -
standardně vybavený. Má výhodnou polohu z hlediska orientace, klidového bydlení, dopravního spojení a dostupnosti služeb. Pozemek v jednotném funkčním celku cca. 700 m2. Cena 790.000,-- Kč. rodinný dům Svatý Štěpán Rodinný dům v místní části obce s veškerou občanskou vybaveností. Nachází se na klidném místě uprostřed CHKO Bílé Karpaty. Dům je možné využívat k bydlení nebo rekreaci. Je celý podsklepen, v 1.NP se nachází kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. Ve 2.NP jsou další dva pokoje. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva, voda je z vlastní studny. Cena 820.000,-- Kč. rodinný dům Újezd Rodinný dům 3+1 v obci Újezd u Valašských Klobouk, využitelná půda na pokoje. Pěkný pozemek 729m2, 2 garáže, stodola. Možnost koupit i další pozemky: polnosti a les. Dům je v dobrém udržovaném stavu. Možnost využít podkroví. Studna, 2 garáže, dílna. Cena 890.000,-- Kč. rodinný dům Slavičín Samostatně stojící RD z 50.let s velkou zahradou ve Hrádku na Vlárské dráze u města Slavičín. RD je v původním stavu.určený k rekonstrukci. Součástí je kamenný sklep, dvůr a zahrada. V domě je voda, plyn, elektřina. Cena 890.000,-- Kč Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Bratřejov Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 279 450 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 280 m 2 345 000 Kč 345 000 Kč/ks - 6 -
Název: rodinný dům Pitín Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 319 950 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 700 m 2 395 000 Kč 395 000 Kč/ks Název: rodinný dům Svatý Štěpán Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 332 100 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 543 m 2 410 000 Kč 410 000 Kč/ks Název: rodinný dům Újezd Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 360 450 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 729 m 2 445 000 Kč 445 000 Kč/ks - 7 -
Název: rodinný dům Slavičín Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 360 450 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 000 m 2 445 000 Kč 445 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 279 450 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 330 480 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 360 450 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 330 480 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 330 480 Kč Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno užívání Amazon Invest a.s. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč = 10 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Ocenění věcného břemene činí = 5 000,- Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Současný stav 330 480 Kč 0 Kč 60 792 Kč 60 792 Kč 5 000 Kč Obvyklá cena 330 000 Kč slovy: Třistatřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 185 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na předmětných nemovitostech v objektivní zaokrouhlené výši 330.000,- Kč. V Praze 10.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz - 9 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5360 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-11 -