Znalecký posudek č. 957-67/2014 č.j. 180 EX 6541/13 O obvyklé ceně nemovitostí stavby garáže bez č.p. na St. 1837 a pozemku na St. 1837, o ploše 26 m 2, zastavěná plocha a nádvoří s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 233 v katastrálním území Starý Harcov, v obci Liberec, okres Liberec, kraj Liberecký ve vlastnictví: Ing. Chromý Miroslav, Raisova 1142/2, Liberec I- Staré Město, 460 01, Liberec. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 23. 07. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 9 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 23. 07. 2014 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitostí stavby garáže bez č.p. na St. 1837 a pozemku na St. 1837, o ploše 26 m 2, zastavěná plocha a nádvoří s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 233 v katastrálním území Starý Harcov, v obci Liberec, okres Liberec, kraj Liberecký ve vlastnictví: Ing. Chromý Miroslav, Raisova 1142/2, Liberec I- Staré Město, 460 01, Liberec. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Garáž s příslušenstvím adresa: Březinova ul., Starý Harcov, Liberec kraj: Liberecký okres: Liberec obec: Liberec katastrální území: Starý Harcov počet obyvatel obce: 102 113 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 08. 07. 2014 za přítomnosti Martiny Chromé. Znalec provedl prohlídku a zaměření. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 26.1.2014. č.j. 180 EX 6541/13-29 Výpis z katastru nemovitostí LV 233 ze dne 27.06.2014 Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 08. 07. 2014 Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Liberecký Obec: Liberec Katastrální území: Starý Harcov (682390) List vlastnictví číslo: 233 Vlastník: Chromý Miroslav Ing., Raisova 1142/2, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - zástavní právo exekutorské - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zahájení exekuce 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Liberec je statutární město na severu Čech v okrese Liberec Libereckého kraje. Je krajským městem a pátým největším v zemi. Je zakládajícím členem Euroregionu Nisa. Nachází se asi 91 km severovýchodně od Prahy. Město leží v Liberecké kotlině Žitavské pánve mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem a Jizerskými horami. Městem protéká Lužická Nisa a její přítoky, například Černá Nisa a Harcovský potok, na něm leží Harcovská přehrada. Poloha nemovitosti v obci: Oceňovaná nemovitost se nachází východně 1 km od centra Liberce, příjezd je z ulice Březinova nebo Na Výšinách v řadové zástavbě garáží, v zastavěné části obce. Na pozemku se nachází stavba řadové krajové garáže, první zleva z pohledu na vjezdy do garáží. Přístup a příjezd je po částečně zpevněné prašné komunikaci, v dosahu a napojení je na síť elektro. Nemovitost je na svažitém terénu v zářezu, takže zadní část objektu je zapuštěná ve svahu. Z tohoto svahu lze vstoupit na střechu garáže. Garáž má plochou střechu, s krytinou ze svařovaných těžkých asfaltových pásů. Vjezd do garáže je z východu, vrata jsou dvoukřídlá otvíravá, sklopná, ocelové konstrukce s plechovým opláštěním bez zateplení. Objekt je napojen na elektřinu. Strop je železobetonový, podlaha je betonová mazanina, okno je na severní straně z drátoskla, odvětrání je komínkem ve střeše. V blízkosti garážové kolonie je sídliště. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž Garáž je situována v řadě garáží jako krajová. Jedná se o řadovou garáž s otvíracími vraty z ocelové konstrukce s plechovou výplní, vjezd je z východu. Garáž je nepodsklepená, zděná s pultovou střechou se spádem k západu. Krytina je z asfaltových svařovaných pásů, konstrukce jsou kompletní, elektřina 220 V. Fasáda je hladká štuková, vnitřní omítka vápenná štuková včetně stropu. Stáří podle konstrukce odhaduji na 50 let. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemek je celý zastavěný stavbou. Ocenění podle skutečného využití s přirážkami odpovídajícími dané lokalitě. Byly provedeny přirážky a srážky, za výhodnost polohy, neexistenci kanalizace. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. Podlaží: 1. NP a.1.1) Garáž 37 Výška: 2,30 m Zastavěná plocha: 6,90 3,75 = 25,88 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 6,9 3,75 2,4 = 62,10 m 3 zastřešení 6,9 3,75 0,3/2 = 3,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 65,98 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Liberec Počet obyvatel: 102 113 Základní cena (ZC): 1 718, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 0,00 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. 0,00 pohonem 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 * Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
* Rok výstavby / kolaudace: 1965 Stáří stavby (y): 49 Koeficient pro úpravu (s): 0,755 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): i=1 0,635 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 090,93 Kč/m 3 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU = 65,98 1 090,93 = 71 979,56 Kč Garáž určená cena: 71 979,56 Kč b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Liberec. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 5 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Úprava celkem: 17 % 0,830 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1837 26 800, 2 849,8880 74 097,09 Pozemky zjištěná cena: 74 097,09 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. Garáž Liberec, RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha Garáž, plně vybavená, v dobrém technickém stavu, celková výměra 18 m2. Garáž má vlastní elektrické hodiny, odvětrávací průduchy, plechová vrata, zpevněný přístup. Celková cena: 110 000 Kč za nemovitost Adresa: Cidlinská, Liberec - Liberec XV-Starý Harcov Datum aktualizace: 13.05.2014 ID zakázky: 359267 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Státní/obecní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
Podlaží počet: 1 Patro: 1. podlaží Plocha zastavěná: 18 m 2 Užitná plocha: 18 m 2 Plocha podlahová: 18 m 2 Parkování: 1x Topení: Jiné Elektřina: 230V Doprava: MHD 2. Garáž Liberec, RK AZ Real servis, s.r.o., Ruprechtická 389/5, 46001 Liberec K prodeji nabízíme družstevní garáž v Liberci - Vratislavicích. Řadová garáž se nachází v ul.náhorní.v garáži je zaveden el. proud a odpočtovými hodinami.volná ihned. Celková cena: 99 000 Kč za nemovitost (k jednání) Adresa: Náhorní, Liberec - Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou Datum aktualizace: 13.07.2014 ID: 4228948060 Stav: Rezervováno Stavba: Skeletová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Obytná Užitná plocha: 18 m 2 Garáž: Ano Elektřina: 230V Doprava: Silnice 3. Garáž Liberec, RK M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nabízíme ke koupi garáž v OV. Nachází se hned u hlavní silnice směrem na sídliště Kunratická. Volná ihned. Celková cena: 110 000 Kč za nemovitost Adresa: Liberec (okres Liberec) Datum aktualizace: 10.07.2014 ID zakázky: 387633 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Státní/obecní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 22 m 2 Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu stav objektů a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována užitná plocha garáže. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloha K přístup K vlastnictví K RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 110 000, Kč 18,00 m 2 1,00 1,00 1,10 0,90 6 050, Kč 1,0 2 99 000, Kč 18,00 m 2 1,00 1,00 1,10 0,90 5 445, Kč 1,0 3 110 000, Kč 22,00 m 2 1,00 1,00 1,00 0,90 4 500, Kč 1,0 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
kde JC = (VC / M) (K poloha K přístup K vlastnictví K RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 4 500, Kč 5 331,67 Kč 6 050, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 5 331,67 Kč Množství: 22,15 m 2 Porovnávací hodnota: = 118 100, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 71 980, Kč 74 100, Kč 146 080, Kč 118 100, Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 118 000, Kč Cena slovy: jednostoosmnácttisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňované nemovitosti činí 118 000, Kč slovy jednostoosmnácttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 23. 07. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 957-67/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 67/2014. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 233 k.ú. Starý Harcov Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 2 listy 1 list 1 list 2 listy Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9