ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 442/6522/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 56 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 34/1, St. 34/3, k.ú. Stradonice u Nižboru, v obci Nižbor, okres Beroun, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 442/6522/2013 LV no.: 237 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 56 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 34/1, St. 34/3, k.ú. Stradonice u Nižboru, v obci Nižbor, okres Beroun, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Stradonice č.p. 56, 267 05 Nižbor Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 871.480 Kč Market value Tržní hodnota 500.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 500.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 511.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 34/1, St. 34/3 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS, oplocení, opěrné zděné zídky, vrátka, pravděpodobně kanalizační jímka, zděná vedlejší stavba, dřevěná pergola, zpevněné plochy jižní okraj části obce Nižbor Stradonice, okraj zástavby obdobných rodinných domů obec Nižbor disponuje základní občanskou vybaveností, úplná občanská vybavenost ve městě Beroun (cca 7 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 173 m 2 200 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: cca 120,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 160,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): cca 120,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 800,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1930 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 237 ze dne 27.11.2013 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví SJM pana Filipa Květenského a paní Olgy Broulíkové, oba bytem Stradonice 56, 267 05 Nižbor. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 237 ze dne 27.11.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění 1) pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 0228683119 v celkové výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím, 2) veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 1.000.000,-Kč, které mohou vzniknout od 30.3.2006 do 30.9.2036 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 30.3.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 30.3.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 20.963,- Kč pro povinného pana Filipa Květenského (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 237. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 237 ze dne 27.11.2013 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 237 ze dne 27.11.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění 1) pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 0228683119 v celkové výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím, 2) veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 1.000.000,-Kč, které mohou vzniknout od 30.3.2006 do 30.9.2036 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 30.3.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 30.3.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 20.963,- Kč pro povinného pana Filipa Květenského (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 56 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Rodinný dům č.p. 56 je situován na pozemcích čís. parcel St. 34/1, St. 34/2 a St. 34/3, k.ú. Stradonice u Nižboru. Pozemek čís. parcely St. 34/2 je jiného vlastníka a není předmětem ocenění. Prakticky ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 56 je dále užíván pozemek čís. parcely St. 33, který je však jiného vlastníka a není předmětem ocenění. Pravděpodobně kanalizační jímka se nachází na pozemku čís. parcely 610/20, který je ve vlastnictví Obce Nižbor. Weak points / slabé stránky: - situování v části obce s pouze základní občanskou vybaveností - část rodinného domu stojící na pozemku jiného vlastníka, pozemky okolo rodinného domu jiného vlastníka (podrobněji viz. Stavebně právní stav) - situování rodinného domu ve strmém svahu - přístup k nemovitosti po nezpevněné cestě, do velmi strmého svahu (prakticky bez možnosti dostupnosti dopravním prostředkem) - starší rodinný dům - zhoršený technický stav Strong points / silné stránky: - okolí obce Nižbor je tvořeno nenarušenou krajinou CHKO Křivoklátsko Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 237 pro k.ú. Stradonice u Nižboru, obec Nižbor, prokazující stav evidovaný k datu 27.11.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Stradonice u Nižboru vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 2.12.2013 svolána na 17.12.2013, 15:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Skutečnost, že nebyla umožněna řádná prohlídka nemovitosti, je zohledněna při zpracování ocenění. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 755788 Název katastrálního území : Stradonice u Nižboru Kód obce : 531596 Název obce : Nižbor Počet obyvatel obce : 1871 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0202 Název okresu : Beroun Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Jižní okraj části obce Nižbor - Stradonice, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Nižbor patří se svými 1871 obyvateli k větším obcím Středočeského kraje a okresu Beroun. Obec Nižbor je tvořena třemi správní celky, a to Nižbor, Stradonice a Žloukovice. Okolí obce je tvořeno poměrně nenarušenou krajinou (CHKO Křivoklátsko), jedná se poměrně vyhledávanou oblast zejména pro rekreační účely. Obec Nižbor disponuje dostatečnou občanskou vybaveností, odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, školka, škola, obchod se základním sortimentem, praktický lékař, restaurace, sportoviště). S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni zejména na město Beroun (cca 7 km jihovýchodním směrem). Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích druhých a třetích tříd, zejména po silnici II/116 (Beroun Nižbor - Lány). Obec Nižbor je dostupná autobusovou a železniční dopravou. Část obce Nižbor - Stradonice je situována jihovýchodním směrem od obce Nižbor. Část obce Nižbor - Stradonice disponuje pouze základní, omezenou, občanskou vybaveností (restaurace, obchod). Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány na jižním okraji části obce Nižbor - Stradonice, na okraji zástavby obdobných rodinných domů a rekreačních chalup. Podrobné situování oceňovaných nemovitostí je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 56: Rodinný dům č.p. 56 je stavba situovaná na pozemcích čís. parcel St. 34/1, St. 34/3 a St. 34/2, k.ú. Stradonice u Nižboru. Poznámka: Pozemek čís. parcely St. 34/2 pod částí RD č.p. 56 není předmětem ocenění, pozemek je ve vlastnictví jiného vlastníka. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený (respektive část RD situována v zářezu do svahu), má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice rodinného domu není známa, a to z důvodu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Vnitřní dispozice je tvořena pravděpodobně jedním bytem o předpokládané velikosti 3+1, případně 4+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z cihelného a kamenného zdiva, základy jsou pravděpodobně zděné z kamene bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy jsou nad 1.PP pravděpodobně klenbové, nad 1.NP pravděpodobně dřevěné trámové, střešní konstrukce je pravděpodobně dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tvořena částečně eternitovými šablonami a částečně tašková, klempířské prvky jsou převážně z pozinkovaného plechu, částečně plastové (pouze svod dešťové vody), schodiště do půdního prostoru je předpokládáno dřevěné, vstup do 1.PP je situován z vně objektu, podlahy jsou předpokládané betonové a dřevěné, s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, PVC). Okna jsou dřevěná. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládané hladké, v sociálním zázemí je předpokládáno doplnění keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové, částečně opadané. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a případně zemního plynu. Odkanalizování objektu je v současné době pravděpodobně řešeno do vlastní jímky. Vytápění je předpokládáno ústřední, kotlem na tuhá paliva, případně kotlem zemní plyn. Zdroj teplé vody je předpokládán elektrickým zásobníkovým ohřívačem, případně v kombinaci se systémem vytápění. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno standardními zařizovacími předměty v nižším standardu (splachovací WC, vana případně sprchový kout, umývadlo). Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nejsou známy. Z dostupných informací byl rodinný dům postaven přibližně v roce 1930, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 83 let. Stavební úpravy nebyly z důvodu neumožnění řádné prohlídky zjištěny. Stav vnitřního vybavení není z důvodu neumožnění řádné prohlídky znám. Vzhledem k celkovému stavu lze předpokládat vnitřní vybavení v nižším standardu. Vzhledem k celkovému stáří a zjištěnému stavu rodinného domu lze celkový technický stav hodnotit jako zhoršený. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se pravděpodobně jedná zejména o přípojky inženýrských sítí (elektro, voda, pravděpodobně plyn), oplocení, opěrné zděné zídky, vrátka, pravděpodobně kanalizační jímku, zděnou vedlejší stavbu kolny přímo navazující na RD, dřevěnou pergolu a zpevněné plochy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 5 -
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 34/1, St. 34/3, k.ú. Stradonice u Nižboru, obec Nižbor. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, se severozápadní orientací. Pozemek čís. parcely St. 34/1 je částečně zastavěn částí rodinného domu č.p. 56, část je zastavěna vedlejší stavbou kolny a nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek čís. parcely St. 34/3 je zcela zastavěn částí rodinného domu č.p. 56. Poznámka: Pozemek čís. parcely St. 34/2 pod částí RD č.p. 56 není předmětem ocenění, pozemek je ve vlastnictví jiného vlastníka. Pozemky jsou pravděpodobně napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, tj. elektrický proud, vodovod a zemní plyn. Pozemky jsou přístupné po částečně zpevněné veřejné cestě (ve strmém svahu), pozemku čís. parcely 610/20 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Nižbor. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální mapy v příloze ocenění. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 56 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 34/1, St. 34/3, k.ú. Stradonice u Nižboru, v obci Nižbor, okres Beroun, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 17. prosince 2013 (po zaokrouhlení) 500.000,- Kč Slovy: Pětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 237 ze dne 27.11.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění 1) pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 0228683119 v celkové výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím, 2) veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 1.000.000,-Kč, které mohou vzniknout od 30.3.2006 do 30.9.2036 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 30.3.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 30.3.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 20.963,- Kč pro povinného pana Filipa Květenského (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 237. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 442/6522/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 31. prosince 2013-7 -