ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5377/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 1069/21 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Olomouc, k.ú. Olomouc-město Adresa nemovité věci: Kaštanová 1069/16, 779 00 Olomouc Vlastník stavby: Bohumil Ferenc, Denisova 292/33, 77900 Olomouc, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Bohumil Ferenc, Denisova 292/33, 77900 Olomouc, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 9304/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 400 000 Kč Datum místního šetření: 3.5.2016 Stav ke dni : 3.5.2016 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 9 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 18.5.2016 MONTEKALA, spol. s r.o.

NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase bytové jednotky č. 1069/21 v k.ú. Olomouc-město, obec Olomouc, okres Olomouc na listu vlastnictví č. 2786. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele na základě usnesení č.j. 124 EX 9304/14-128 ze dne 29.7.2015 a bude použit jako podklad za účelem provedení exekuce prodejem nemovitých věcí. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 29.7.2015, LV 2786, kat. úz. Olomouc-město - kopie mapy z katastru nemovitostí - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 9304/14-20 ze dne 27.5.2014 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 9304/14-128 ze dne 29.7.2015 - kopie prohlášení vlastníka - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Olomouc se nachází v Olomouckém kraji. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a technická infrastruktura. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 1069/21 se nachází v bytovém domě o třech vstupech č.p. 962 a 1068 v ulici Kpt. Nálepky a č.p. 1069 v ulici Kaštanová. Vzhledem k nesoučinnosti majitele bytové jednotky jsou veškeré informace o jednotce získány z kopie prohlášení vlastníka. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou 2

Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou Nemovitá věc situována v záplavovém území Pozemky p.č. St. 1346, 1347, 1348 Indexová metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Výchozí cena [Kč/m 2 ] = 700,00 Korekce výchozí ceny A územní struktura: společenská a obchodní centra * 1,50 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 50 000 až 100 000 * 1,20 D obchodní resp. průmyslová poloha: obchodní a byty * 2,00 E územní připravenost, infrastruktura: velmi dobrá * 1,25 F speciální charakteristiky volitelné: maximální znehodnocení * 0,30 Výchozí cena upravená [Kč/m 2 ] = 1 414,00 Jednotková cena stavebních pozemků [Kč/m 2 ] = 1 414,00 Oceňované stavební pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří 1346 228 zastavěná plocha a nádvoří 1347 228 zastavěná plocha a nádvoří 1348 422 Výměra stavebních pozemků 878 m 2 Cena stavebních pozemků [Kč] 878 m 2 * 1 414,00 Kč/m 2 = 1 241 492,00 = 1 241 492,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek podíl na společných částech domu a pozemku * 594,00 / 37 429,00 = 19 702,54 Výsledná cena = 19 702,54 Kč 3

Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 1069/21 Oceňovaná bytová jednotka č. 1069/21 se nachází v bytovém domě o třech vstupech č.p. 962 a 1068 v ulici Kpt. Nálepky a č.p. 1069 v ulici Kaštanová. Dům je zděný netypový na pozemcích p.č. St. 1346, 1347 a 1348, je podsklepený s 6.NP (částečně 7.NP ul. Kaštanová) s plochou střechou. Bytová jednotka č. 1069/21 se nachází v 5.NP a dispozičně je řešena jako 2+1 (dva pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, komora a spíž). V bytě je kuchyňská linka, obklady jsou v kuchyni a koupelně, sporák je plynový. Záchod je splachovací, vana ocelová smaltovaná. Vytápění je ústřední. Teplá voda centrální. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 19,5 * 1,00 = 19,50 m 2 pokoj: 14,5 * 1,00 = 14,50 m 2 kuchyň: 10 * 1,00 = 10,00 m 2 předsíň: 6 * 1,00 = 6,00 m 2 koupelna: 2,82 * 1,00 = 2,82 m 2 WC: 1,11 * 1,00 = 1,11 m 2 spíž: 2,42 * 1,00 = 2,42 m 2 komora: 3 * 1,00 = 3,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 59,35 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 4

14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 21 067,38 Plná cena: 59,35 m 2 * 21 067,38 Kč/m 2 = 1 250 349,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 90 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 150 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Bytová jednotka č. 1069/21 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 750 209,40 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 594 / 37 429 Bytová jednotka č. 1069/21 - zjištěná cena = 750 209,40Kč 5

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Kaštanová/Kpt. Nálepky Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný netypový 59,35 m 2 5.NP 2+1 1 399 888 Kč 23 587 Kč/m 2 dům Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka Byt 3+1 na prodej Olomouc, Kaštanová. Prodej panelového bytu v družstevním vlastnictví o velikosti 3+1 a o rozloze 76 m2 v Olomouci na ulici Kaštanová, v lokalitě centrum. Byt je v 4.patře domu. Kuchyň je prostorná, s možností posezení a sporákem. Součástí kuchyně je jídelní stůl a spíž. Na podlaze je plovoucí podlaha a lino. Ve zděné koupelně je vana, umyvadlo, WC je samostatné. Byt má dva neprůchozí pokoje. V celém bytě jsou plastová okna, ústřední topení, centrální ohřev vody, internet, žaluzie. Součástí bytu je lodžie. K bytu patří sklep. Dům má nový výtah. Lokalita: Kaštanová, Olomouc Podlaží: Dispozice: Zdroj: Profi reality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 76,00 m 2 1 510 000 Kč 19 868 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 16 987 Název: Bytová jednotka Nabízíme cihlový byt 2+1, o ploše 59,5 m2 v klidné části města. Byt se nachází ve 3.NP, je po částečné rekonstrukci. Pokoje nejsou průchozí, z chodby se vchází do obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, koupelny a WC. V každé místnosti je velké okno. V koupelně je rohová vana, umyvadlo a pračka. Toaleta je samostatně s plynovým kotlem. V kuchyni je zděná spíž (1m2) s dostatkem úložného prostoru. Na podlahách jsou parkety a dlažba. K bytu náleží sklep o velikosti 2 m2. Měsíční náklady cca 4.000,-. Dům má nová plastová okna a stupačky. 6

Lokalita: Hodolany Olomouc Podlaží: Dispozice: Zdroj: Remax Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 59,00 m 2 1 790 000 Kč 30 339 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 28 822 Název: Bytová jednotka Nabízíme k prodeji zajímavý cihlový být 3+1 s krásným výhledem v žádané starší zástavbě na ulici Praskova v Olomouci. Byt se nachází ve 4. NP (3. patro) bez výtahu a jeho podlahová plocha je 88,7 m2 + sklep cca 5 m2 a společný půdní prostor. Výměry pokojů jsou 25,62 m2, 24,07 m2 a 12,26 m2. Kuchyň je orientována na jih, rohový pokoj na jih a západ, zbývající pokoje na západ. Byt je po částečné rekonstrukci. Na podlahách: ve dvou pokojích plovoucí podlaha, v jednom parkety, jinak dlažba. Koupelna se sprchovým koutem, otopným žebříkem, wc samostatně s odvětráváním do světlíku, stoupačky v bytě nové. Kuchyňská linka je původní, s kombinovaným sporákem, digestoř. Plastová okna. Vytápění bytu a ohřev vody je zajištěn kombinovaným plynovým kotlem. V bytě zůstává vestavná šatní skříň a součástí bytu je i komora - špajz. Dům je po revitalizaci - zateplená fasáda, plastová okna i ve společných prostorách, renovovaná střecha (jsou tam vystavěny půdní byty). Lokalita: Praskova, Olomouc Podlaží: Dispozice: Zdroj: Patriot reality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 89,00 m 2 2 750 000 Kč 30 899 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 7

Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 24 951 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 16 987 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 23 587 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 28 822 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 23 587 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 59,35 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 399 888 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 399 888 Kč 0 Kč 769 912 Kč 19 703 Kč Obvyklá cena 1 400 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9 Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: centrum města, veškerá vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: vzhledem k nesoučinnosti majitele nezjištěn stav bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1 400 000 Kč. V Praze 18.5.2016 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 8

190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5377/2016 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 105/2016 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 9