ZNALECKÝ POSUDEK č. 2433/7 o obvyklé ceně nemovitostí - pozemků parc.č. 53, 638, 645, 648/1 a 648/2 s rod. domem čp. 46, zem. stavbami a příslušenstvím v kat. území Kramolín u Nepomuka, obec Kramolín, o. Plzeň-jih, kraj Plzeňský. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Určení obvyklé ceny nemovitostí. Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 26601 Beroun-Centrum Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 1.4.2016, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice Počet stran: 10 včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Hořovicích 5.4.2016 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Určení obvyklé ceny nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 53, 638, 643, 648/1 a 648/2 Adresa předmětu ocenění: Kramolín 46 335 01 Kramolín Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Kramolín Katastrální území: Kramolín u Nepomuka Počet obyvatel: 111 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.4.2016 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - usnesení exekutorského úřadu Beroun o ustanovení znalce ze dne 21.1.2016, č.j. 015 EX 103/2002-183 - skutečnosti zjištěné na místě - prohlídka porovnávaných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Král Josef Ing., Pražská 235, Pražské Předměstí, 39701 Písek - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace staveb se nedochovala. 7. Celkový popis nemovité věci Pozemky parc.č. 53, 648/1 a 648/2 tvoří s rod. domem čp. 46 a zem. stavbami jeden funkční celek. Parc.č. 53 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří je z části zastavěn rod. domem a přilehlými původně zemědělskými objekty (zřejmě chlév a stodola) a pozemky parc.č. 648/1 a 648/2 v druhu pozemku ostatní plocha a zahrada jsou užívány jako zahrada s okrasnými a ovocnými stromy. Pozemky jsou ve značném spádu a jsou využívány terasovitě. Pozemky parc.č. 638 a 643 jsou samostatné pozemky v druhu pozemku trvalý travní porost, jsou ve vzdálenosti cca 30 m od nemovitostí s rod. domem, jsou zceleny s okolními pozemky a jsou využívány jako pastvina. Pozemky jsou silně zamokřeny. Stavby jsou oceněny dle venkovní prohlídky, protože vlastník stavby mi neumožnil skutečnou prohlídku nemovitostí. Technický stav, vybavení a dispoziční řešení staveb odvozuji od celkového charakteru staveb a vizuálního tech. stavu. Práva a závady spojené s nemovitými věcmi nebyly zjištěny. Určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 53, 638, 643, 648/1 a 648/2 s rod. domem čp. 46, zemědělskými stavbami a příslušenstvím na LV č. 146 v kat. území Kramolín u Nepomuka, obec Kramolín, o. Plzeň-jih, kraj Plzeňský. Rodinný dům čp. 46 byl postaven odhadem v r. cca 1920 a je součástí bývalé malé zemědělské usedlosti. Usedlost se sestává z rod. domu, objektu chléva a stodoly. Zemědělské stavby již neslouží svému původnímu účelu a používají se jako sklady. V jednotném funkčním celku se stavbami jsou pozemky parc.č. 53 (zastavěná plocha a nádvoří), 648/1 (ostatní plocha - zeleň) a 648/2 (zahrada). Pozemky parc.č. 638 a 643 (trvalý travní porost) nejsou součástí jednotného funkčního celku, jsou to samostatné pozemky využívané jako pastvina. Rod. dům čp. 46 je přízemní částečně podsklepený objekt bez využitého půdního prostoru obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou. Nosné stěny jsou zděné ze smíšeného zdiva a strop nad přízemím je dřevěný trámový. Střecha objektu je sedlová s krytinou z pálených tašek. Okna domu jsou dřevěná a je vytápěn lokálními topidly. Dům je napojen na elektro a vlastní studnu. Objekt je dlouhodobě neudržován, neopravován, jsou poškozeny fasáda, okna, střešní krytina, komín nad střešní rovinou, je předpoklad, že tech. stav vnitřních konstrukcí a prací je obdobný tech. stavu venkovních konstrukcí a celkově tech. stav považuji za podprůměrný. Energetická náročnost domu je třídy G - mimořádně nehospodárná. Na rod. dům navazuje objekt chlévů a následně stodola, tyto objekty nejsou rovněž udržovány a opravovány. - 3 -
Na pozemcích jsou dále, studna, kolna, venkovní úpravy malého rozsahu a okrasné a ovocné porosty. Celková výměra pozemků v jednotném funkčním celku je 2464 m2. Popis a určení ceny nemovitostí jsou provedeny bez vlastní prohlídky staveb. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 146 pro katastrální území Kramolín u Nepomuka, obec Kramolín, o. Plzeň-jih, kraj Plzeňský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 1.4.2016. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. Dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013Sb. a č. 228/2014 Sb. se majetek a služba oceňují obvyklou cenou. Tím se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnání je založeno na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly anebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem určení obvyklé ceny jsou pozemky parc.č. 53, 638, 643, 648/1 a 648/2 s rod. domem čp. 46 (OP 380 m3), zemědělskými stavbami a příslušenstvím. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení a příp. technologie nesouvisející s budovami a pozemkem nejsou předmětem ocenění. Určení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 53, 638, 643, 648/1 a 648/2 s rod. domem čp. 46, zem. stavbami a příslušenstvím použiji porovnání s nemovitostmi, které jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé (SREALITY.cz). - 4 -
Pro určení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání pozemky parc.č. 45, 704/2, 696/1 a 697/3 s rod. domem čp. 36 a zem. stavbou v Kramolíně, pozemky parc.č. 14 a 93 s rod. domem čp. 10 a zem. stavbou v Kozlovicích a pozemky parc.č. 75, 66/1 a 21 s rod. domem čp. 57 v v Nové Vsi u Nepomuka. Nemovitosti v obci Kozlovice jsou od oceňované nemovitosti v obci Kramolín ve vzdálenosti cca 3 km a nemovitosti v obci Nová Ves u Nepomuka ve vzdálenosti cca 6 km. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při určení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, velikost domů, vybavení, využitelnost, příslušenství a další. Ceny stavebních pozemků pro bytovou výstavbu v obcích Kramolín, Kozlovice i Nové Vsi u Nepomuka se pohybují v průměru ve výši 260,- Kč/m2. Pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou již zastavěny stavbami, proto uvažuji cenu pozemků ve výši 60% z průměrné ceny, tj. 156,- Kč/m2. U oceňované nemovitosti v k.ú. Kramolín jsou parc.č. 638 a parc.č. 643 (trvalý travní porost) o celkové výměře výměře 5056 m2 a tyto pozemky oceňuji samostatně. Průměrná cena zemědělských pozemků v k.ú. Kramolín je 10,- Kč/m2. Popis porovnávaných nemovitostí: 1. Pozemky parc.č. 45, 704/2, 696/1 a 697/3, rod. dům čp. 36, zem. stavba (LV č. 136), Kramolín - původně malá zemědělská usedlost, patrový rod. dům 8+2kk, objekt rozdělen na dvě obytné jednotky, dvě koupelny, stáří cca 100 let, malý sklep, smíšené zdivo, sedlová střecha, vytápění ÚV s kotli na plyn a pevná paliva, po kompletní rekonstrukci v r. 2003, přípojka vody z vlastní studny, napojen na plyn a elektro, splaškové vody svedeny do žumpy, na dům navazuje bývalá stodola o zast. ploše 67 m2, OP domu 1188 m3, pozemky parc.č. 45, 704/2, 696/1 a 697/3 o celkové výměře 5168 m2, na pozemcích okrasné a ovocné porosty, u místní komunikace, energetická náročnost - třída G, dobrý tech. stav, nabídková cena 3,850.000,- Kč. - 5 -
2. Pozemky parc.č. 14 a 93, rod. dům čp. 10, zem. stavba (LV č. 26), Kozlovice - původně malá zemědělská usedlost, přízemní dům 2+1 s koupelnou, sedlová střecha bez využitého půdního prostoru, na objekt navazuje zemědělská část, stáří cca 100 let, smíšené zdivo, lokální vytápění, objekt před rekonstrukcí, přípojka vody z vlastní studny, splaškové vody svedeny do žumpy, možnost napojení na plyn, zemědělská stavba zast. plochy 92 m2, zděná kolna, OP domu 414 m3, pozemky parc.č. 14 a 93 o celkové výměře 2534 m2, u místní komunikace, energetické náročnost - třída G, špatný tech. stav, nabídková cena 650.000,- Kč. 3. Pozemky parc.č. 75, 66/1 a 21, rod. dům čp. 57, (LV č. 145), Neurazy - Nová Ves u Nepomuka - přízemní nepodsklepený rod. dům 3+1 s příslušenstvím bez využitého půdního prostoru se sedlovou střechou, kolaudace v r. 2011, cihelné zdivo, lokální a podlahové vytápění, plastová okna, přípojka vody z vlastní studny, plyn, elektro, kanalizace do vlastní ČOV, OP domu 417 m3, pozemky parc.č. 75, 66/1 a 21 o celkové výměře 1403 m2, u místní komunikace, energetická náročnost - třída C, výborný tech. stav, nabídková cena 2,490.000,- Kč. Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 Název nemovitosti RD čp. 46 RD čp. 36 RD čp. 10 RD čp. 57 Obec Kramolín Kramolín Kozlovice Nová Ves u Nepomuka Okres Plzeň-jih Plzeň-jih Plzeň-jih Plzeň-jih B. Základní údaj pro porovnání m3 OP OP domu 380,00 1188,00 414,00 417,00 Prodejní cena celkem X 3 850 000,00 650 000,00 2 490 000,00 Výměra pozemku (m2) 2464,00 5 168,00 2 534,00 1 403,00 Cena pozemků /m2 156,00 156,00 156,00 156,00 Cena pozemků 384384,00 806 208,00 395 304,00 218 868,00 Prodejní cena bez pozemku 3 043 792,00 254 696,00 2 271 132,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 2 562,11 615,21 5 446,36 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 2434,01 584,45 5174,04 D. Technické parametry Lokalita průměrná průměrná horší průměrná Korekce 1,00 1,10 1,00-6 -
Upravená hodnota 2434,01 642,89 5174,04 Technický stav objektu špatný dobrý horší výborný Korekce 0,80 1,10 0,70 Upravená hodnota 1947,21 707,18 3621,83 Technické vybavení špatné výborné špatné výborné Korekce 0,90 1,00 0,90 Upravená hodnota 1752,49 707,18 3259,65 Funkce využitelnosti budovy průměrná lepší průměrná lepší Korekce 0,90 1,00 0,90 Upravená hodnota 1577,24 707,18 2933,68 Parkování dobré dobré dobré dobré Upravená hodnota 1577,24 707,18 2933,68 Atraktivita objektu špatná lepší špatná lepší Korekce 0,90 1,00 0,90 Upravená hodnota 1419,51 707,18 2640,31 Napojení na inž.sítě elektro, voda,plyn voda, elektro, plyn elektro,voda,plyn elektro, voda,plyn Upravená hodnota 1419,51 707,18 2640,31 Nosné zdivo smíšené smíšené smíšené cihelné Korekce 1,00 1,00 0,90 Upravená hodnota 1419,51 707,18 2376,28 Vytápění lokální ÚV plyn lokální lokální Korekce 0,90 1,00 0,95 Upravená hodnota 1277,56 707,18 2257,47 Životní prostředí dobré dobré dobré dobré Upravená hodnota 1277,56 707,18 2257,47 E. Ostatní parametry Vedlejší stavby chlév,stodola,kolna stodola, kolna stodola,kolna ne Korekce 1,20 1,30 0,90 Upravená hodnota 1533,08 919,34 2031,72 Stáří nemovitosti (roky) 100,00 100,00 100,00 5,00 Korekce 1,00 1,00 0,90 Upravená hodnota 1533,08 919,34 1828,55 Využitelnost pozemků dobrá dobrá dobrá dobrá Upravená hodnota 1533,08 919,34 1828,55 Rovinnatost pozemku spád spád rovinný rovinný Korekce 0,95 0,90 0,90 Upravená hodnota 1456,42 827,40 1645,69 Občanská vybavenost žádná žádná žádná žádná Upravená hodnota 1456,42 827,40 1645,69 Studna ano ano ano ano Upravená hodnota 1456,42 827,40 1645,69 Hlučnost, prašnost ano ano ne ne Korekce 1,00 0,95 0,95 Upravená hodnota 1456,42 786,03 1563,41 Venkovní úpravy minimální větší minimální minimální - 7 -
Korekce 0,95 1,00 1,00 Upravená hodnota 1383,60 786,03 1563,41 Dopravní spojení autobus autobus autobus autobus Upravená hodnota 1383,60 786,03 1563,41 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 1244 1384 786 1563 Porovnávací (bez. Poz.) hodnota celkem 472 852 Hodnota pozemku 384 384 Celková porov. hodnota Obvyklá cena nemovitostí 857 236 Kč 860 000 Kč Obvyklá cena pozemků parc.č. 638 a 643 o celkové výměře 5056 m2 činí 5056 m2 x 10,- Kč = 50.560,- Kč Obvyklá cena pozemků parc.č. 53, 638, 643, 648/1 a 648/2 s rod. domem čp. 46, zem. stavbami a příslušenstvím v kat. území Kramolín u Nepomuka, obec Kramolín, o. Plzeň-jih, kraj Plzeňský činí 910.000,- Kč slovy: devětsetdesettisíc Kč V Hořovicích 5.4.2016 Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2433/7 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Rod. dům čp. 46, stodola, chlév 1 Dtto 1-8 -
Pohled na objekty Pohled z ulice - 9 -
Pohled na zahradu Pohled z ulice na rod. dům a navazující chlév - 10 -