Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2240-62 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu zjištění ceny obvyklé (tržní, obecné) Předmět ocenění Bytová jednotka č. 951/213, LV č. 2623, s podílem na společných částech domu a pozemku 79/2283 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1659, LV č. 2303 Adresa Kraj Zlínský kraj Město Vizovice Počet obyvatel 4714 Kat. území Vizovice Ulice Štěpská č.p. 951 Část obce dle LV Vizovice Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel. 380 711 410 E-mail IČ 662 54 132 DIČ CZ7412231882 Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Ne Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: 125 EX 892/12-48 Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro exekutora Mikeska Tomáš - Vizovice, Štěpská 951, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 870216/4537 Pospíšilová Dana - Vizovice, Štěpská 951, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 436216/456 Vypracoval Ing. Mlčoch Jaroslav Dne 3.10.2013 Licence číslo Kvítková 4323 Ke dni 3.10.2013 0180 760 01 Zlín email: posudkyjmlcoch@seznam.cz tel: 603 207393 Prohlídka dne 29.9.2013 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 6 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 78.5 m 2 12 000 Kč/m 2 942 000 Kč 1/2 1/2 Obvyklá cena - současný stav Obvyklá cena - současný stav podíl id. ½ - Mikeska Tomáš 940 000 Kč Devětsetčtyřicet tisíc Kč 400 000 Kč Čtyřista tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : umístění ve 2.NP - bez závislosti na funkčním výtahu bytový dům je po celkové revitalizaci dobrá komunikační dostupnost do centra města Vizovice dobrá občanská vybavenost města blízkost zastávek MHD a ČSAD možnost parkování při bytovém domě Záporné stránky : rozsáhlé omezení vlastnického práva stagnace na trhu s panelovými byty sídlištní forma bydlení - omezené soukromí Podmínky platnosti ceny Na LV č. 2623, k.ú. Vizovice, vázne stávající zástavní a předkupní právo pro MIRROR, s.r.o, Zlín, IČ: 60720000, ve výši 400 000,- Kč, ze dne 26.4.2012. Vzhledem k tomu, že mně není známa aktuální výše dluhu, proto ji do ceny obvyklé nepromítám. Dále zde váznou rozsáhlá exekuční nařízení, která v ceně obvyklé nezohledňuji. Byt není zatížení věcnými břemeny ani pronajímán, je užíván vlastníkem id. 1/2 - paní Danou Pospíšilovou, která má bydliště na stejné adrese. Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV č. 2623, k.ú. Vizovice, jsou rozsáhlá omezení vlastnického práva - zástavní právo a nařízení exekuce. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: NE Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Předmětem ocenění je bytová jednotka pro zjištění ceny obvyklé (tržní, obecné). Ocenění je provedeno na základě osobní prohlídky bytové jednotky za přítomnosti paní Dany Pospíšilové, vnitřní fotodokumentace nebyla pořízena. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Oceňované nemovitosti byly nabyty na základě dědictví. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2303, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 18.9.2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2623, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 18.9.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vizovice, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 18.9.2013. Původní nabývací titul, vyhotovil potvrzení o nabytí dědictví 52D-232/2005-125 16.7.2008. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz 3.10.2013. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz 3.10.2013. Datum předání kompletních podkladů 3.10.2013 Přílohy - 2 -
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2303, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 18.9.2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2623, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 18.9.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vizovice, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 18.9.2013. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz 3.10.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Vizovice je průmyslovým a zemědělským městem a má 4 7140 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Vizovice, na sídlišti Štěpská, na ulici Štěpská. Jedná se o průmyslové město Vizovice s dobrou polohou a významem v regionu. Panelové byty na ulici Štěpská, patří vzhledem k poloze mezi poměrně žádané. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Nemovitost je umístěna v okrajové zástavbě sídliště Štěpská, na ulici Štěpská. Oceňovaný byt se nachází v panelové zástavbě. Tato část sídliště je velmi dobře komunikačně dostupná. V místě je možné parkování os. automobilů. Občanská vybavenost města Vizovice je na dobré úrovni (supermarket, škola, školka, obchody, služby, úřady). Nejbližší správní centrum je město Zlín, od kterého je nemovitost vzdálena cca 12 km. Město Vizovice leží při silnici č. 49 a 69, která spojuje město Zlín s městem Vsetín. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 0,25 km. Byt je umístěn v sídlištní zóně, v okrajové části města Vizovice. Okolní zástavbu tvoří žb. bytové panelové domy sídliště Štěpská. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, je zde dobrá komunikační dostupnost do centra města Vizovice, v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi, dále dobrá občanská vybavenost města Vizovice. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územími. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou bytových domů. Tato část města Vizovice - sídliště Štěpská, ulice Štěpská, nebyla nikdy zaplavena. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 12 Km Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je žb. panelový byt 3+1, č. 951/213 s příslušenstvím nacházející se ve 2. nadzemním podlaží. K oceňovanému bytu přináleží podíl 79/2283 na společných prostorách bytového domu č.p. 951, vč. podílu na pozemku st.p.č. 1659 (zast.plocha). Bytový dům č.p. 951, jsou žb. panelové konstrukce typu P 1.11, kde o technickém přízemí, které tvoří společné prostory a o dalších čtyřech nadzemních podlažích, ve kterých jsou umístěny byty. Bytový dům obsahuje tři vchody, oceňovaný byt se nachází v prostředním vchodě - 951 b. Objekt se nachází v zástavbě sídliště Štěpská, na ulici Štěpská. Oceňovaný byt se nachází v panelové zástavbě. Je umístěný ve 2. nadzemním podlaží. Užitná plocha bytu je 78,50 m2. Po roce 2006 k převodu bytu došlo. Bytový dům č.p. 951, je postavený na pozemku st.p.č. 1659 (zast.plocha). Pozemek je v podílovém spoluvlastnictví majitelů bytů. Přístup je po zpevněné komunikaci ulice Štěpská p.č. 5311 a přes pozemek p.č. 560/1, které jsou ve vlastnictví města Vizovice. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou nenacházejí. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: je zde dobrá komunikační dostupnost do centra města Vizovice, v místě je plná zainvestovanost inž. sítěmi, je zde dobrá občanská vybavenost, blízkost zastávek ČSAD a ČD. Oceňovaná nemovitost má omezené vlastnosti užívání. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 5311 a 560/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Orientace oken východ, západ Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, sporák kombinovaný, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav - 3 -
Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 35 Bytový dům je užíván od roku 1978. V roce 2010, byla provedena celková revitalizace bytového domu. Současný technický stav je velmi dobrý - průměrný, stavba je pravidelně udržovaná. Při stáří 35 let, je předpoklad další životnosti min. 65 let. Výpočet opotřebení je lineární. Technický stav jednotky velmi dobrý - průměrný Opotřebení odhadem % 35 Technický stav bytu je spíše zanedbaný, interier obsahuje původní konstrukce krátkodobé životnosti. Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová okna 2010 Revitalizace bytový dům je po celkové revitalizaci (střecha, krytina, zateplení fasády) 2010 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou vlhkosti svislé nosné samonosný panelový systém P 1.11 stropy betonové montované konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu v vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém tl. do 30 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště betonové se stupni z teraca okna plastová s dvojsklem dveře lakované i prosklené podlahy obytných parketové, kobercové podlahy nebytových PVC místn. místn. vytápění dálkové parovodní, radiátory jsou elektro světelný a motorový rozvod ocelové žebrové rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zemní plyn zdroj teplé vody centrální v bytovém domě Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha byt 3+1, č. 951/213, vč. lodžie a sklepního boxu 78.50 m 2 1.0 78.50 m 2 Součet ploch za podlaží 78.50 m 2 78.50 m 2-4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: EURO CONCEPT, s.r.o., Zlín, datum vložení inzerátu 10/2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 74.0 m 2 Cena za nemovitost 950 000 Kč 12 800 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 903 000 Kč 12 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Slušovice, ulice Padělky byt 3+1 je v původním stavu s pravidelnou údržbou, bytový dům je bez revitalizace 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: AK profireality, s.r.o., Zlín, datum vložení inzerátu 10/2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 75.0 m 2 Cena za nemovitost 1 000 000 Kč 13 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 900 000 Kč 12 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Slušovice, ulice Padělky byt 3+1 je v původním stavu s pravidelnou údržbou, bytový dům je bez revitalizace 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: M&M reality holding, a.s., Praha, datum vložení inzerátu 10/2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1-5 -
Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 72.0 m 2 Cena za nemovitost 1 350 000 Kč 18 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 215 000 Kč 16 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Město Slušovice, ulice Padělky byt 3+1 je po částečné rekonstrukci, bytový dům je po revitalizaci Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 12 000-16 900 Kč/m 2 900 000-1 215 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 12 000 Kč/m 2 Žb. panelové byty 3+1 o výměře cca 75 m2, nejsou v současné době na realitním trhu v místě nabízeny. Pro srovnání uvádím žb. panelové byty 3+1, které se nachází v nedalekém průmyslovém městě Slušovice. Cena za 1 m2, u bytů v původním užívání se pohybuje v rozmezí 12 000-15 000,- Kč/podlahová plocha, a to v závislosti na provedené rekonstrukci, umístění, technickém stavu, revitalizaci bytového domu a možnosti parkování. V našem případě se jedná o žb. panelový byt 3+1-78,50 m2, umístěný ve zrevitalizovaném bytovém domě, v průmyslovém městě Vizovice, na sídlišti Štěpská. Jsem názoru, že současná možná cena obvyklá odpovídá částce 12 000,- Kč/m2/podlahová plocha u bytu, což představuje částku 940 000,- Kč se započtením podílu ceny na pozemku, tedy podíl 1/1. Za obvyklou cenu podílu id. ½ považuji částku 400 000,- Kč a to s přihlédnutím k váznoucímu zástavnímu právu a rozsáhlých exekučních omezení. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0180 Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková 4323 760 01 Zlín podpis - 6 -
Fotodokumentace Bytový dům č.p. 951 - čelní pohled Bytový dům č.p. 951 - zadní pohled Bytový dům č.p. 951 - hlavní vstup - 7 -
Fotodokumentace - mapy Město Vizovice, ulice Štěpská, bytový dům č.p. 951 Letecký snímek - 8 -