Znalecký posudek č. 3509/59/08

Znalecký posudek č. 3509/59/08 o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 396/28 v k.ú. a obci Liberec Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Michal R u d ý soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Přípotoční 1519/10c 100 00 Praha 10 76 EX 407/06-39 exekuční řízení Podle stavu ke dni 12.3.2008 posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561 858, 602 367 970 e-mail: lubos.bocak@centrum.cz Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Kutné Hoře, 15.3.2008

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : I. stanovit cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu 76 EX 407/06-20, tedy: i.d. 1/2 bytu č. 396/28 v domě čp. 396, 397 na pozemcích parc.č. 3560/1, 2560/2 spolu s podílem ve výši 225/19943 na společných částech domu a pozemků, v obci a katastrální území Liberec, zapsaných na LV č. 7672 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka 396/28 Dvorská 396 460 01 Liberec Region: Liberecký Okres: Liberec Katastrální území: Liberec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.3.2008 za přítomnosti pana Jaroslava Bláhy a zástupců exekutorského úřadu. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj,, KP Liberec ze dne 27.4.2006, LV č. 7672 pro k.ú. Liberec, aktualizace pomocí internetu - darovací smlouva z 21.12.1998 - skutečnosti zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). - databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES - realitní inzerce Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 2 (celkem 11)

5. Vlastnické a evidenční údaje: Jaroslav Bláha 1/2 Anna Bláhová 1/2 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka 2+1 v bytovém domě, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 225/19943 k společným částem domu čp. 396, 397 a k pozemkům parc.č. 3560/1 a 3560/2 zastavěným bytovým domem. Bytový dům je situovaný v Liberci, místní části 5 - Kristiánov. Jedná se o typový panelový bytový dům se dvěma vchody o devíti nadzemních podlažích a jednom podlaží podzemním. Objekt je napojený je na všechny obvyklé veřejné sítě. Věcné břemeno ani jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti nebyly zjištěny. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka 396/28 Příslušenství bytů a nebytových prostor 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka 396/28 Oceňovaný byt je umístěn v budově sestávající z čp. 396, 397, ve vchodu čp. 396, která stojí v Liberci V Kristiánově, v Dvorské ulici. Jedná se o typový montovaný objekt o osmi nadzemních a jednom podzemním podlaží. Okna dřevěná zdvojená, ve vstupu do domu plastová, schodiště teraco, na podestách keramická dlažba 10/10 cm. Dle sdělení spoluvlastníka je dům užíván od roku 1965, fasáda kontaktně zateplená před čtyřmi roky. Byt je v původním stavu. Okna a balkónové dveře jsou na hranici životnosti. Byt 2+1 je umístěn ve 7.NP, sklepní kóje náležící k bytu v 1.PP. Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 3 (celkem 11)

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytová jednotka Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných domech Konstrukce: montované z dílců betonových plošných Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 8 Poloha: řadový krajový Podkroví: ne Pozemky celkem: 637 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 637 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ano Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Technický stav objektu: dobrý Stáří objektu: 43 roků Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: pokoj: = 15,70 m 2 pokoj: = 11,80 m 2 kuchyň: = 8,80 m 2 koupelna: = 4,60 m 2 předsíň: = 4,90 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 45,80 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: 3,28*1,00 = 3,28 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 3,28 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: = 2,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,20 m 2 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Hrubá užitná plocha PUH 51,28 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 45,80 m 2 Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 4 (celkem 11)

Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1,100 2. Správní funkce 0,97 1,03 1,000 3. Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,000 4. Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000 5. Obchod a služby 0,94 1,06 1,000 6. Školství 0,94 1,06 1,000 7. Zdravotnictví 0,94 1,06 1,000 8. Kultura, sport 0,94 1,06 1,000 9. Hotely ap. 0,98 1,02 1,000 10. Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,000 11. Životní prostředí 0,94 1,06 1,000 12. Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,000 13. Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,000 14. Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 15. Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 16. Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 17. Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 18. Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 19. Územní plán 0,94 1,06 1,000 20. Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,000 21. Typ stavby 0,94 1,06 1,000 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 23. Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 24. Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 25. Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,000 28. Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,600 29. Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 31. Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,660 Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 5 (celkem 11)

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Byt 2+1 Nezvalova Adresa: Nezvalova, 460 01 Liberec Byt 2+1 Liberec - Nezvalova Dr. byt se nachází ve 3. patře panel. domu v žádané lokalitě na sídlišti "Kunratická" v Liberci. Byt je ve velmi dobrém, udržovaném stavu, všechny místnosti jsou vyštukované, jádro je panelové.koupelna po rekonstrukci, v kuchyni jsou nové obklady a sporák, v předsíni vestavěná skříň na míru, v ob. pokoji plovoucí podlaha. Podlahová plocha bytu 56,5 m².do OV bude převedeno v r. 2008. Rezervace Prodej: 1.560.000 Kč Velikost bytu: 2+1 Druh budovy: panelová Počet NP: 8 Počet PP: 1 Forma vlastnictví: družstevní (do OV v lednu 2008) Číslo podlaží: 4.NP/3. patro Plocha bytu: 56 m² V panel. sídlišti: ano Plyn: ne Sklep: ano Telefon: ano Výtah: ano Parkování: parkoviště u domu Stav objektu: velmi dobrý Nemovitost je nabízena výhradně kanc. Ještědská realitní s.r.o. Datum zadání: 06.11.2007,aktualizace: 17.03.2008 Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: řadový vnitřní domech Stáří objektu:? Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 560 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 1 560 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Hrubá užitná plocha: 56,50 m 2 27 610,62 Kč/m 2 38 031,16 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,726 Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 6 (celkem 11)

Objekt č.: 2 Název: Byt 2+1 Jeřmanická Adresa: Jeřmanická, 460 01 Liberec Hlavní foto - pohled na dům Exkluzivně! liberec, 2+1 ov, 56m², vesec EXKLUZIVNĚ! Byt v osobním vlastnictví, 2+1, celková plocha 56m², Jeřmanická ul., Liberec, lokalita Vesec. Byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží. Je v původním, ale zachovalém stavu, jádro je zděné. Dispozice: obývací pokoj (19m²), ložnice (13m²), kuchyně (10m²), chodba (10m²), koupelna a samostatné WC. Velmi nízké měsíční platby v celkové výši cca 2.800,- Kč. Klidná lokalita,... klikněte na Prodej: 1.570.000 Kč (Včetně provize!) Velikost bytu: 2+1 Druh budovy: panelový Forma vlastnictví: osobní Voda: ANO Plyn: NE Elektroinstalace: 230 Kanalizace: ANO Topení: veřejné ústřední Sklep: ANO Garáž: NE Telefon: NE Zařízení nábytkem: Ne Výtah: ANO Parkování: Mimo objekt Stav objektu: dobrý Nemovitost je nabízena výhradně kanceláří bydlíte.cz - Česká Lípa Datum zadání: 04.04.2008, nebylo aktualizováno Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: řadový vnitřní domech Stáří objektu:? Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 570 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 1 570 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Hrubá užitná plocha: 56,00 m 2 28 035,71 Kč/m 2 41 108,09 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,682 Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 7 (celkem 11)

Objekt č.: 3 Název: Byt 2+1 Sněhurčina Adresa: Sněhurčina, 460 01 Liberec LB - 2+1 OV, ul. Sněhurčina Nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví, ul. Sněhurčina, zachovalý byt v 7.p. panelového domu s výtahem, výměra 58m², krásný výhled na Jizerské hory, zděné jádro, nové stoupačky, el. sporák, sklepní kóje, kompletní občanská vybavenost 200m Prodej: 1.590.000 Kč Forma vlastnictví: osobní Tato nemovitost je nabízena výhradně kanceláří REALBOX Datum zadání: 30.01.2008, poslední aktualizace: 22.04.2008 Druh nemovitosti: Byty a nebytové prostory v obytných Poloha: řadový vnitřní domech Stáří objektu:? Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 8 Počet podzemních podlaží: 1 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: montované z dílců betonových plošných Přípojky: voda, el., plyn, kanalizace, teplovod Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 590 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 1 590 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Hrubá užitná plocha: 58,00 m 2 27 413,79 Kč/m 2 41 536,05 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,660 Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 8 (celkem 11)

Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Byt 2+1 Nezvalova 38 031,16 2. Byt 2+1 Jeřmanická 41 108,09 3. Byt 2+1 Sněhurčina 41 536,05 SJC minimum 38 031,16 SJC průměr 40 225,00 SJC maximum 41 536,05 Index oceňovaného objektu 0,660 0,660 0,660 0,660 0,660 JCO minimum 25 101,00 JCO průměr 26 549,00 JCO maximum 27 414,00 Výměry oceňované stavby 51,28 45,80 CO minimum 1287179 CO průměr 1361433 CO maximum 1405790 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: 1 287 179,- Kč 1 361 433,- Kč 1 405 790,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = 1361433 - [0,15 * (1405790-1287179)] = 1 343 641,35 Kč Bytová jednotka - výsledná cena = 1 343 641,35 Kč Zaokrouhleno = 1 340 000,- Kč Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 9 (celkem 11)

C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 1 340 000,- Kč Obvyklá cena volné nemovitosti Hodnota spoluvlastnického podílu i.d. 1/2 1 340 000,00 Kč 670 000,00 Kč Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 60 % obvyklé ceny. Obvyklá cena i.d. 1/2 nemovitosti 402 000,00 Kč Obvyklá cena: 400 000,- Kč slovy: čtyřistatisíc Kč V Kutné Hoře, 15.3.2008 Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561 858, 602 367 970 e-mail: lubos.bocak@centrum.cz Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 10 (celkem 11)

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.3.1988 pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3509/59/08 znaleckého deníku. V Kutné Hoře dne 15.3.2008 Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 327 561858, 602 367970 e-mail: lubos.bocak@centrum.cz Podpis znalce : Otisk znalecké pečetě : Znalecký posudek 3509/59/08 Strana 11 (celkem 11)