ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2653/33/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, bytová jednotka č. 328/10 v bytovém domě č.p. 328 na st.parc.č. 360 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 7753/95580 na společných částech domu č.p. 328 a st.parc.č. 360 vše v k.ú. Smidary Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Smidary, k.ú. Smidary Adresa nemovité věci: Smidary 328, 503 53 Smidary OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 940 000 Kč Datum místního šetření: 24.2.2016 Stav ke dni : 24.2.2016 Za přítomnosti: manželů Sauerových Počet stran: 19 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 28.2.2016 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 24.2.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1632, 1633, 1703 pro k.ú. Smidary Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 24.2.2016 v době 9,00-9,40 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Údaje sdělené panem Milanem Sauerem Místopis Vesnice Smidary leží v průměrné výšce 238 metrů nad mořem, je začleněna územně pod okres Hradec Králové a náleží do Královéhradeckého kraje. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nový Bydžov. Obec se rozkládá asi 30 kilometrů západně od centra Hradce Králové a 7 kilometrů severně od města Nový Bydžov. Počet trvale žijících osob této středně velké obce je 1563 obyvatel. Protéká zde řeka Cidlina. Smidary se dále dělí na pět části, Červeněves, Chotělice, Křičov, Loučná Hora a Smidary. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a veřejná knihovna. V obci má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče a domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde obchodní středisko a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí vede autobusová linka, železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba - 2 -
Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 328/10 v bytovém domě č.p. 328 na st.parc.č. 360 asi 200 m severozápadně od středu obce, kterým je náměstí prof. Babáka. Dům č.p. 328 je podsklepený zděné konstrukce se třemi nadzemními podlažími. Střecha je plochá. V roce 2011 byla dřevěná zdvojená okna nahrazena plastovými s izolačním dvojsklem, v koupelně byl osazen kotel ústředního topení (na zemní plyn) a byla položena podlahová krytina z plovoucích lamel. Předmětem ocenění je byt ve 2. NP od schodiště vpravo o velikosti 3+1 s lodžií a dvěma sklepy v suterénu. Byt obsahuje předsíň, chodbu, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, zasklenou lodžii, dětský pokoj, technickou místnost, komoru a 2 sklepy. Byt je v dobrém stavu. Silné stránky Lokalita vhodná k bydlení v blízkosti zdravotního střediska a centra obce se základní občanskou vybaveností. Dům je zděné konstrukce v dobrém stavebně technickém stavu, byt je umístěn v II.NP. Vytápění je ústřední s vlastním kotlem na zemní plyn. U bytu je lodžie, která je zasklená. Parkování je na pozemku na západní straně domu. Dobré dopravní spojení s krajským městem, kde je dostatek pracovních příležitostí. Slabé stránky Nízký počet pracovních příležitostí v místě. Dům je bez výtahu. Chybí možnost napojení na veřejnou kanalizaci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: riziko záplav je na st. 2 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku Ostatní rizika: nejsou Komentář: Byt je užíván vlastníky k trvalému bydlení. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 328/10 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha obývací pokoj Obytné prostory 19,83 m 2 1,00 19,83 m 2 pokoj Obytné prostory 11,96 m 2 1,00 11,96 m 2 pokoj Obytné prostory 12,09 m 2 1,00 12,09 m 2 kuchyň Obytné prostory 8,57 m 2 1,00 8,57 m 2 předsíň Obytné prostory 5,47 m 2 1,00 5,47 m 2 chodba Obytné prostory 1,65 m 2 1,00 1,65 m 2 komora Obytné prostory 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 technická místnost Obytné prostory 2,06 m 2 1,00 2,06 m 2 koupelna Obytné prostory 2,45 m 2 1,00 2,45 m 2 WC Obytné prostory 0,94 m 2 1,00 0,94 m 2 lodžie zasklená Obytné prostory 2,88 m 2 1,00 2,88 m 2 sklep Obytné prostory 4,38 m 2 0,50 2,19 m 2 sklep Obytné prostory 4,15 m 2 0,50 2,08 m 2 Celková podlahová plocha 78,43 m 2 74,16 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové škrábané 9. Vnitřní obklady běžný keramický obklad keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dřevěné hladké plné sololitové 12. Vrata chybí 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Povrchy podlah plovoucí + PVC 15. Vytápění ústřední s plynovým kotlem do ocelových radiátorů 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu - 4 -
21. Ohřev teplé vody kotlem 22. Vybavení kuchyní elektrický sporák se sklokeramickou deskou 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 74,16 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 22 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 631 630 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 36 Další životnost roků 64 Opotřebení % 36,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 044 240 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Smidary, Zahradní ul. bytový dům Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný podsklepený dům se třemi nadzemními podlažími 74,16 m 2 II.NP 3+1 938 866 Kč 12 660 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+1 Byt 2+1 s balkonem v osobním vlastnictví. V obci Starý Bydžov, okr. Hradec Králové. Byt se nachází v 1. patře cihlového domu. Má dva sklepy a velkou prostornou sušárnu na prádlo. Topení el., odpady do kanalizace. Poslední rekonstrukce el. rozvodů v roce 2004. Bydlení nabízí využití obecního pozemku okolí budovy(zahrádka, lehká garáž). Před domem je možnost parkování a autobusová zastávka. Dobře dostupná je i kompletní občanská a společenská vybavenost. - 5 -
Lokalita: Starý Bydžov Podlaží: II.NP Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděný bytový dům 64,00 m 2 880 000 Kč 13 750 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Provedení a vybavení - lokální topení; Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m 2 12 893 Název: Byt 3+kk Byt o dispozici 3+kk, 60 m2 v obci Skřivany. Na východní stranu je situována ložnice s lodžií a dětský pokoj, na západní stranu obývací pokoj s kuchyňským koutem. V koupelně se sprchovým koutem se nachází umyvadlo, záchod je samostatný. K bytu patří sklep. V domě je prádelna, sušárna i kočárkárna. U domu je dětské hřiště, posezení. V obci je pošta, obchod, ZŠ, MŠ. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj: Skřivany, Tovární ul. Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 60,00 m 2 750 000 Kč 12 500 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,04 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,09 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší výměra; Poloha - malá vzdálenost do Nového Bydžova; Provedení a vybavení - umakartové jádro, dřevěná zdvojená okna; Celkový stav - panelový dům; - 6 - Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m 2 12 635
Název: Byt 3+1 Byt 3+1 v klidné lokalitě obce Hlušice nedaleko Nového Bydžova. Byt je po částečné rekonstrukci - kuchyňské linky, vnitřních interiérových dveří, plastová okna. Dispozice bytu: vstupní chodba, ložnice s balkonem, obytná kuchyň, dětský pokoj, obývací pokoj s balkonem, samostatné WC, koupelna s vanou. K dispozici je sklep, kotelna a zahrádka u domu. Vytápění bytu je kotlem na tuhá paliva, voda je napojena vodovodním řádem a koupelna s WC na studnu. Lokalita: Hlušice Podlaží: I.NP Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděný bytový dům 76,00 m 2 990 000 Kč 13 026 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,06 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - I.NP; Provedení a vybavení - vytápění kotlem na tuhá paliva; Celkový koef. K C 0,96 Upravená j. cena Kč/m 2 12 451 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 451 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 12 660 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 893 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 12 660 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 74,16 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 938 866 Kč Popis: bytový dům - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota 938 866 Kč 1 044 243 Kč Obvyklá cena 940 000 Kč slovy: Devětsetčtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti, exteriérová a interiérová přitažlivost, stavebně technický stav a vybavení bytu; vybavení inženýrskými sítěmi a povodňové riziko. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je po zaokrouhlení... 940.000,- Kč. V Ohavči 28.2.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2653/33/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2653/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze katastrální mapa 1 Fotodokumentace 8 Mapa 1 Riziko záplav 1-9 -
západní strana - 10 -
vchod do domu pohled z jihu - 11 -
1.sklep 2.sklep - 12 -
schodiště v II.NP předsíň - 13 -
kuchyně obývací pokoj s lodžií - 14 -
ložnice zasklená lodžie - 15 -
dětský pokoj koupelna - 16 -
WC kotel ÚT - 17 -
- 18 -
- 19 -