Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 4069/085/2016 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka - byt, Jednotka č. 754/321 v domě čp. 753-754 na pozemku p.č. st. 1230, vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě čp. 753-754 a pozemku p.č. st. 1230, to vše v k.ú. Studánka obce Pardubice. Adresa nemovitosti: Pod Studánkou 754, 53002 Pardubice - Studánka Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Studánka, kód k.ú. 717843, LV 52090 Pozemky: st. 1230 Vlastník jednotky: Martin Ondráček, Pod Studánkou 754, 53012 Pardubice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Ondráček, Pod Studánkou 754, 53012 Pardubice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:026/2016-a, 10.5.2016 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 700 000 Kč Datum místního šetření: 20.5.2016 Datum zpracování : 25.5.2016 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 2 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.22 V Borohrádku, dne 25.5.2016 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2008 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Počet obyvatel: 89 693 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Stavebně technický stav jednotky: výborně udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 30/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 754/321 3. NP 2+kk 56,70 7,14 5,74 69,57 66,00 6 384 / 191 530 25 758 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 749 000 Kč Věcná hodnota 1 396 625 Kč Obvyklá cena 1 700 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v atraktivní lokalitě krajského města Pardubice, v zóně sídlištní zástavby, v těsné blízkosti lesa a luk. Jedná se o zděný bytový dům, s dobrým standardem vybavení, žádaná velikost bytu. Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě pouze mírně převyšuje poptávku. Ceny nemovitostí mají v daném regionu v posledním období mírně rostoucí trend. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že byt je obsazen do roku 2020. Určitým zmírněním této skutečnosti je fakt, že se jedná o tržní nájemné, nicméně i tak bude okruh zájemců omezen. Výše zástav nebyla v obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Pardubice jsou krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severovýchodním okraji města, v části zvané Studánka, v sídlištní zástavbě v ulici Pod Studánkou. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt ve zděném bytovém domě s plochou střechou, o jednom podzemním a pěti nadzemních podlažích. V 1. PP jsou sklepy a technické prostory. Objekt je uložen na základových pasech s hydroizolací, svislé konstrukce zděné tl. 40 cm, stropy s rovným podhledem, plochá střecha, krytina živičná s posypem, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, fasáda s minerální stěrkou, schody betonové s keramickým obkladem, bleskosvod, v domě je výtah. Oceňovaný byt se nachází ve 3. NP vchodu čp. 754, napravo od výtahu. Příčky jsou zděné, vnitřní omítky stropů a stěn vápenné štukované, dveře hladké plné a prosklené, okna plastová s izolačním dvojsklem, povrchy podlah laminátové plovoucí, vytápění ústřední z dálkového zdroje, el. instalace 230/400 V, rozvod studené a teplé vody, rozvody vnitřní kanalizace, kuchyňská linka s elektrospotřebiči a digestoří, hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC, zděné bytové jádro. Dům je užíván od roku 2008. Je prováděna běžná údržba. Byt je rovněž průběžně udržovaný. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: výborně udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 5 Počet bytových/nebytových jednotek: 30 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 414/33 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 414/33 ostatní plocha - ostatní komunikace Statutární město Pardubice Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Typ smlouvy: nájemní smlouva Doba nájmu: do roku 2020 Výše nájmu: 8.500,- Kč/měsíc bez energií Tyto informace vychází pouze z ústního sdělení stávajících nájemníků, podle kterých jde o standardní nájemní smlouvu na dobu určitou do roku 2020 (prodloužení původní smlouvy z roku???2008,2009, která končila v roce 2014). Podle dostupných informací smlouvu uzavřel vlastník pan Ondráček a nájemci manželé Vaňousovi. Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na oceňovaných nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu, exekuce, rozhodnutí o úpadku a vyhlášení konkurzu, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 52090 pro k.ú.studánka. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0532 Pardubice Obec: 555134 Pardubice Katastrální území: 717843 Studánka Ulice: Pod Studánkou č.o.: Vlastníci FO Martin Ondráček Pod Studánkou 754, 53012 Pardubice Podíl 1 / 1 Stavby na LV 51809 stavba je součástí pozemku část obce Studánka Bytový dům č.p. 753-754 na pozemku p.č. st. 1230 NE Jednotky na LV 52090 Číslo jednotky: 754/321 Spoluvlastnický podíl: 6 384 / 191 530 Byt Pozemky na LV 51809 st. 1230 Stavební parcela Parcela KN 633 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj s kuchyňským koutem byt 34,58 m 2 1,00 34,58 m 2 pokoj byt 14,70 m 2 1,00 14,70 m 2 chodba byt 5,74 m 2 1,00 5,74 m 2 koupelna byt 7,42 m 2 1,00 7,42 m 2 lodžie byt 7,14 m 2 0,50 3,57 m 2 Celková podlahová plocha 69,57 m 2 66,00 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 70 Započitatelná plocha [m 2 ] 66,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 23 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 518 071 Stáří roků 8 Další životnost roků 92 Opotřebení % 8,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 396 625 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý, zcela zastavěn stavbou bytového domu. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 1230 633 6 384 / 191 530 Celková výměra pozemků: 633 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt Pardubice Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Byt o dispozici 2+1 v klidné lokalitě města Pardubice - Studánka, ulice Dublinská. Byt se nachází ve 2. NP cihlového domu se zasklenou lodžií (kolaudace 2001). Dispozice - chodba s vestavěnými skříněmi, obývací pokoj s kuchyňskou linkou, zasklená lodžie, ložnice, koupelna a samostatné WC. Kuchyňský kout vybaven kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči. K bytu naleží sklep v suterénu domu. V roce 2020 byt bude převeden do osobního vlastnictví, anuita splacená. V budově je výtah. Pardubice - Studánka Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt; zděný bytový dům 70,00 2. NP/5 2+1 2 620 000 37 429 0,72 26 949-5 -
Byt Pardubice Byt o velikosti 2+1 a celkové výměře 64 m2 v cihlovém domě v Pardubicích. Byt i dům jsou po rekonstrukci. K bytu náleží zahrada a soukromé parkoviště. Pardubice - Bílé Předměstí, ul. Bezdíčkova Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v mírně horší lokalitě - koeficient 1,05; Velikost objektu - v menším bytovém domě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - vlastní navazující pozemek - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v mírně horší lokalitě; Velikost objektu - v menším bytovém domě; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Vliv pozemku - vlastní navazující pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt; zděný bytový dům 64,00 1. NP/2 2+1 2 060 000 32 188 0,68 21 846 Byt Pardubice Byt o velikosti 2+kk se zahrádkou, v ulici Na Drážce v Pardubicích. Byt se nachází v přízemí třípodlažního domu. Dálkový ohřev teplé vody a vytápění, samostatný bezbariérový vchod. Bezproblémové parkování je na vyhrazeném parkovišti před domem. Pardubice - Bílé Předměstí, ul. Na Drážce Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Velikost objektu - menší - snáze prodejný - koeficient 0,95; Vliv pozemku - vlastní navazující pozemek - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Velikost objektu - menší - snáze prodejný; Vliv pozemku - vlastní navazující pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - volný byt; zděný bytový dům 44,00 1. NP/3 2+kk 1 980 000 45 000 0,68 30 703 Stanovená jednotková cena: 26 500 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 749 000 Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v atraktivní lokalitě krajského města Pardubice, v zóně sídlištní zástavby, v těsné blízkosti lesa a luk. Jedná se o zděný bytový dům, s dobrým standardem vybavení, žádaná velikost bytu. Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě pouze mírně převyšuje poptávku. Ceny nemovitostí mají v daném regionu v posledním období mírně rostoucí trend. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že byt je obsazen do roku 2020. Určitým zmírněním této skutečnosti je fakt, že se jedná o tržní nájemné, nicméně i tak bude okruh zájemců omezen. Výše zástav nebyla v obvyklé ceně zohledněna. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 1 749 000 Kč 1 396 625 Kč 1 700 000 Kč - 6 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Snímek katastrální mapy. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -