Znalecký posudek č. 3989/1/2012

Znalecký posudek č. 3989/1/2012 O ceně nemovitosti - rodinný dům č.p. 100 s příslušenstvím v Vodochodech stanovení obvyklé ceny (Cupal Roman) dodatek č. 1 Objednatel posudku: Mgr. Pánek Zdeněk - soudní exekutor Prokopa Holého 15 405 02 Děčín IV č. obj.: 112 EX 1228/06-41 ze dne: 23.2.2012 vystavil: exekutorský úřad Děčín Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle současně platných cenových předpisů pro potřeby exekutorského úřadu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 11.4.2012 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Česká Kamenice, 20.8.2012

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je volně stojící rodinný dům v obci Vodochody v uliční zástavbě, přístupný z místní asfaltové komunikace, napojen na veřejné sítě elektro, plyn a vodu, odkanalizován do septiku. Dům je přízemní s podkrovím, nepodsklepen. Sedlová střecha s taškovou krytinou. Okna zdvojená (dožilá), dveře dřevěné. Vytápění ústřední na plyn, teplá voda el. boiler, sociální vybavení standardní, kuchyň plyn. sporák, jako celek je v současnosti neobýván. Pozemek je oplocen, neudržovaná zahrada, zděná kolna do 25m2. Postaven v zastavěném území v intravilánu obce. Stáří 60 až 80 let, objekt byl opravován a přestavba a modernizace byla přerušena. K objektu je zřízeno věcné břemeno užívání pro fyzickou osobu. Dodatek se týká změny, ocenění bez věcného břemene. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.4.2012 za přítomnosti vlastník nepřítomen. 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vodochody, okres Litoměřice, list vlastnictví č. 608, vyhotovený Katastrálním úřadem - Snímek z pozemkové mapy - Výkresová dokumentace nebyla k dispozici. - Místní šetření znalce dne 11.4.2012 se zaměřením současného stavu nemovitostí včetně fotodokumentace. 4. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č. 608 pro k.ú. Vodochody stavby: st.p.č. 300...zastavěná plocha a nádvoří, bydlení rod. dům, č.p. 100...389m2 p.p.č. 7/13...zahrada...268m2 Vlastník: Cupal Roman 5. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p. 100 b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Litoměřice Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel a) Rodinný dům č.p. 100 26a Stáří 80 let. Standardní provedení a vybavení. Započata modernizace a přestavba (fasáda, krytina, klempířské konstrukce. Dožilé jsou okna. Podlaží: 1.NP Výška: 3,00 m Zastavěná plocha: 11,5 6,0 = 69,00 m 2 Podlažnost: 69,00 / 69,00 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,00 11,5 6,0 = 207,00 m 3 zastřešení a 1,2 69,0+2,8/2 69,0 podkroví = 179,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 386,40 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Straškov-Vodochody Počet obyvatel: 1 060 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 191, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00

4 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Věcné břemeno užívání pro fyz. osobu. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,01 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,940 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,7

5 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,637 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,940 0,637 = 0,569 Cena upravená (CU = IPC I): 3 191, 0,569 = 1 815,68 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 386,40 1 815,68 = 701 578,75 Kč Rodinný dům č.p. 100 zjištěná cena: 701 578,75 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35,44 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 060 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 060 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % 0,970 Koeficient změny cen staveb K i : 2,158 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,195 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] stavební 300 389 35,44 88,6512 34 485,32 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % 0,970 Koeficient změny cen staveb K i : 2,158 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,195 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 7/13 268 35,44 35,4605 9 503,41 Součet cen všech typů pozemků: = 43 988,73 Kč Pozemky zjištěná cena: 43 988,73 Kč

6 C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 100 701 578,75 Kč b) Pozemky 43 988,73 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: 745 567,48 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 745 570, Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 100 701 578,75 Kč b) Pozemky 43 988,73 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 745 567,48 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 745 570, Kč Zjištěná cena: 745 570, Kč Cena slovy: sedmsetčtyřicetpěttisícpětsetsedmdesát Kč Česká Kamenice, 20.8.2012 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice

7 D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena RD č.p. 100 s pozemky v Vodochodech (dle LV č. 608) se stanovuje na...900 000,-Kč (Slovy: devětsettisíc Kč) Rodinný dům je postaven v okrese Litoměřice v obci Vodochody, které jsou od okresního města vzdálené cca 30 min. busem. Vlastní objekt je celozděnný objekt k trvalému bydlení s možností rozvoje na větší stavební parcele. Je napojen na el. energii, vodu, plyn a má vlastní vybírací jímku. V oblasti je malá možnost pracovních míst, za prací se dojíždí do blízkého města Roudnice nad Labem, kde je i kompletní občanská a technická vybavenost. K objektu je zřízeno věcné břemeno užívání pro fyzickou osobu. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. viz přílohy: Srovnání cen: Nákladová cena:...745 570,-Kč Porovnávací cena:...900 000,-Kč Obvyklá cena:...900 000,-Kč

8 E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.

9 F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné

10 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3989/1/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3989/1/2012 podle připojené likvidace.

11 H. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí, LV č.608 - Snímek pozemkové mapy - Fotodokumentace - Mapové podklady - širší souvislosti