ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5279 NEMOVITOST: Rodinný dům, podíl 1/2 rd č.p. 75 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Chrudim, obec Luže, k.ú. Radim Adresa nemovitosti: Radim 75, 538 54 Vlastníci stavby: Miroslav Kyselý, Náměstí 1, 538 51 Chrast, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Milan Teplý, Borová 218, 569 82, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Miroslav Kyselý, Náměstí 1, 538 51 Chrast, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Milan Teplý, Borová 218, 569 82, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 085 1919/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 198 000 Kč Datum místního šetření: 14.1.2014 Stav ke dni : 14.1.2014 Počet stran: 10 Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 28.1.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 stavby (budovy) č.p.75, způsob využití: rod. dům na pozemku parc. č. 88 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 901/3 ( ostatní plocha ) v kat. území Radim, obec Luže, okres Chrudim, zapsáno na LV 207. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 16.3.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Kyselý Miroslav, Náměstí 1, 53851 Chrast. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 14.1.2014. Místopis Radim je vesnice, část města Luže v okrese Chrudim. Nachází se asi 1,5 km na sever od Luže. V roce 2009 zde bylo evidováno 102 adres. V roce 2001 zde trvale žilo 249 obyvatel. Katastrální území o rozloze 4,64 km 2. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: - 3 -
Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Exekuce Komentář: Věcné břemeno chůze a jízdy uvedené na předmětném LV 207, kat. území Radim oceňujeme v částce 10.000,-- Kč, úprava ceny vlastnickým podílem *1/2 = 5.000,-- Kč. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. OCENĚNÍ Podíl na pozemcích Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Hroubovice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 123 540 113 131,00 1,00 131,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Domoradice KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 202 599 000 187,07 1,00 187,07 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Předhradí KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 468 69 900 149,36 1,00 149,36 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 155,81 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 88 248 156 38 688 nádvoří ostatní plocha 901/3 110 156 17 082 Celková výměra pozemků 358 Hodnota pozemků celkem 55 770-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 237,00 m 2 Plocha pozemku: 715,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Oceňovaný rodinný dům č.p. 75 je řadová krajní nepodsklepená zděná stavba s jedním nadzemním podlažím a střešní částí. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná sedlová, klempířské prvky provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní omítky jsou vápenné, vnější omítka je vápenná, vnější obklad - sokl. Dům je rozdělen do dvou bytových jednotek, dispozičně rozděleny na 3+1 a 1+1 každá s kompletním sociálním zařízením a samostatnými vstupy. V domě se dále nachází garáž. Inženýrské sítě: elektro, vodovod, kanalizace. Příslušenství tvoří venkovní úpravy. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je podprůměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Luže Rodinný dům v původním stavu o velikosti 3+kk se nachází v centru obce Luže. Nemovitost je v osobním vlastnictví, proto zájemci nabízíme výhodné financování. Dům je situován v centru města s možností využití k bydlení i podnikání. V domě jsou tři obytné místnosti s kuchyní, koupelna, toaleta, na chodbě potravinová spíž. Střecha je sedlová v původním stavu. Topení je v celém domě ústřední plynové. Do domu je zavedena obecní voda, odpadní voda je svedena do kanalizace. Za domem je menší zahrada. Dalším nebytovým prostorem této nemovitosti je velká zachovaná stodola. Cena 349.000,-- Kč. rodinný dům Košumberk Nová střecha. Dispozici přízemí : vstup, kuchyň, pokoj, sklad, dílna, spojovací chodba s dřevěnými schody do podkroví, kamenný přístavek (pískovec) - stodola. V suterénu kamenný klenbový sklep. Podkroví vhodné k přestavbě na pokoje - penzion, 6 pokojů. V místě je velká poptávka po ubytování hostů z léčebny. Objekt je z roku cca 1890. Zastavěná plocha 205 m2. Zahrada 114 m2. Plocha pozemku celkem 319m2. Cena 390.000,-- Kč. - 5 -
rodinný dům Řepníky Dům 2+1, s garáží, uzavřeným dvorkem, zahrádkou. Osobní vlastnictví. K dispozici: obytná kuchyň, 2 pokoje, koupelna, komora, chodba, klenutý sklep, prostorná garáž s dílnou, krytý průjezd do dvora, skladovací prostor, půda, vydlážděný dvorek.cena 400.000,-- Kč. rodinný dům Luže RD 3+1 se stodolou a velkým pozemkem v Luži Dům je určen k rekonstrukci. Celková plocha pozemku je 2 084 m2. Cena 600.000,-- Kč. rodinný dům Bílý Kůň Vstup středem domu do chodby, vlevo je velký obývací pokoj s připraveným otvorem pro krb, vpravo malá kuchyňka a uprostřed koupelna a samostatné WC. V současné době jsou v kuchyňce, koupelně a WC zavedeny přípojky vody a odpadu a všude rozvedena nová elektroinstalace. Na dům navazuje dílna s klenutým stropem (15 m2) a za ní sklep, nad kterým se propadl strop. Vedle vstupu do domu jsou schody na velkou půdu s možností půdní vestavby. Na krovech jsou nové latě a krytina střechy je přeložena. Dům je napojen pouze na el. 220/380 V, plynová přípojka u domu, žumpa na dvoře, veř. vodovod i kanalizace u pozemku. Cena 460.000,-- Kč. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Luže Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 157 050 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 642 m 2 174 500 Kč 174 500 Kč/ks Název: rodinný dům Košumberk Lokalita: Použité koeficienty: - 6 -
K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 175 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 319 m 2 195 000 Kč 195 000 Kč/ks Název: rodinný dům Řepníky Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 180 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 362 m 2 200 000 Kč 200 000 Kč/ks Název: rodinný dům Luže Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 270 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 084 m 2 300 000 Kč 300 000 Kč/ks Název: rodinný dům Bílý Kůň Lokalita: - 7 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 207 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 335 m 2 230 000 Kč 230 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 157 050 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 197 910 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 270 000 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 197 910 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 197 910 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 197 910 Kč 0 Kč 55 770 Kč 55 770 Kč Obvyklá cena 198 000 Kč slovy: Jednostodevadesátosmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 62 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení - 8 -
nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na předmětných nemovitostech v objektivní zaokrouhlené výši 198.000,- Kč. Věcné břemeno oceněno v částce 5.000,-- Kč. V Praze 28.1.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5279 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-10 -