ZNALECKÝ POSUDEK 3133-349/2012 O ceně podílu o velikosti 1/5 rodinného domu v obci Lipinka č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.39, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 950 m 2, p.č.st.123/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 11 m 2, p.č.42/4, ostatní plocha, o velikosti 191 m 2, p.č.43/2, zahrada, o velikosti 1978 m 2 a p.č.43/3, zahrada, o velikosti 597 m 2, vše zapsáno na LV č.35 pro k.ú. Lipinka Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 3169/10-70 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 2.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 2 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 2.11.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/5 rodinného domu v obci Lipinka č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.39, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 950 m 2, p.č.st.123/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 11 m 2, p.č.42/4, ostatní plocha, o velikosti 191 m 2, p.č.43/2, zahrada, o velikosti 1978 m 2 a p.č.43/3, zahrada, o velikosti 597 m 2, vše zapsáno na LV č.35 pro k.ú. Lipinka 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lipinka 3 783 83 Lipinka Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Lipinka Katastrální území: Lipinka Počet obyvatel: 206 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.11.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.35 pro k.ú. Lipinka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 1/5: Pan Milan Frömel, Lipinka 3, 783 83 Troubelice r.č.610118/0778-2 -
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený, přízemní objekt rodinného domu, se sedlovou, krytina z osinkocementových vlnovek, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je převážně břízolitová, částečně z cementového postřiku, částečně chybějící. Okna jsou dřevěná špaletová, vnitřní dveře jsou plné. Podlahy jsou z betonu, PVC a koberců, v horším stavu. Topení je ústřední s plynovým kotlem, částečně i lokální, kamínky na pevná paliva, teplá voda je z kotle. V koupelně je sprchový kout, dlažba chybí. WC je splachovací s nádržkou. V domě se nacházejí dva byty dispozice 2+1. Kuchyně jsou s linkami, elektrický sporák jen jeden. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod, voda i ze studny, kanalizace je do jímky. Stáří domu odhaduji nejméně na 120 let, v 50.letech byla provedena částečná modernizace, stav je zhoršený, nutné větší opravy, údržba domu je vzhledem k tomu, že se v něm již delší dobu nebydlí, nedostatečná. Celkové vybavení je podprůměrné. Na pozemku jsou dále vedlejší stavby ve zhoršeném stavu, s negativním vlivem na obvyklou cenu. Ve funkčním celku s domem jsou pozemky p.č.st.39, p.č.43/2 a p.č.43/3. Pozemek p.č.42/4 je ve funkčním celku s domem p.č.97. Na pozemku se nachází vedlejší stavba ve vlastnictví jiného subjektu. K pozemku není zajištěn přístup. Na pozemku se původně nacházel zdroj vody pro nedaleký kravín. Z místa zdroje byla voda nejprve přečerpávána do rezervoáru, který se částečně nachází na pozemku p.č.st.123/2. Stavba rezervoáru je ve vlastnictví jiného subjektu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemek 2.3. Pozemek - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 120 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 758 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 8,95x5,18 = 46,36 m 2 přízemí: 9,48x16,77+3,17x3,7 = 170,71 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 46,36 m 2 2,32 m přízemí: 170,71 m 2 2,67 m Obestavěný prostor: spodní stavba: 46,36x2,32 = 107,56 m 3 vrchní stavba: 9,48x16,77x(3,14+4,84+4,0+3,0) 4+3,17x3,7x = 634,08 m 3 (3,0+3,6) 2 zastřešení: 9,48x16,77x3,75 2 = 298,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 039,73 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 170,71 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 217,07 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,27 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na IV 0,04 veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V 0,40 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 120 let: 0,61 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) x V 13 x 0,61 = 0,215 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00-5 -
4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,215 x 0,880 x 0,850 = 0,161 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 758 Kč/m 3 x 0,161 = 444,04 Kč/m 3 CP = CU x OP = 444,04 Kč/m 3 x 1 039,73 m 3 = 461 681,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 461 681,71 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 3 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1160 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1550 1,1160 3,00 86,70 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35 0,40 2,1550 1,1160 3,00 34,68 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.39 950,00 86,70 82 365 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 43/2 1 978,00 34,68 68 597,04 28 odstavec 5 zahrada 43/3 597,00 34,68 20 703,96 Stavební pozemky - celkem 171 666 Pozemky - zjištěná cena = 171 666 Kč 2.2. Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k -30 % - 7 -
jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: není zajištěn přístup Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1160 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 35 0,40 2,1550 1,1160-30,00 23,57 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odstavec 2 ostatní plocha 42/4 191,00 23,57 4 501,87 Stavební pozemek - celkem 4 501,87 Pozemek - zjištěná cena = 4 501,87 Kč Ocenění: 2.3. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: stavba jiného vlastníka Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6220 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,3550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,3550 0,6220-30,00 35,89-8 -
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.123/2 11,00 35,89 394,79 nádvoří Stavební pozemek - celkem 394,79 Pozemek - zjištěná cena = 394,79 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 461 681,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 461 681,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 171 666 Kč 2.2. Pozemek 4 501,90 Kč 2.3. Pozemek 394,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 176 562,70 Kč Celkem 638 244,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 638 244,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 461 681,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 461 681,70 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 171 666 Kč 2.2. Pozemek 4 501,90 Kč 2.3. Pozemek 394,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 176 562,70 Kč Celkem 638 244,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 638 244,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 638 240 Kč slovy: Šestsettřicetosmtisícdvěstěčtyřicet Kč Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 48EXE-5156/2010 ze dne 18.8.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 3/24-057EX-3169/2010-29 ze dne 2.2.2011, Nařízení exekuce 50EXE-3756/2011 ze dne 25.2.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 3/24-018EX-00681/2011-005 ze dne 14.4.2011, Nařízení exekuce 50EXE-8090/2011 ze dne 2.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 3/24-137EX-22320/2011-14 ze dne 23.1.2012, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/24 k zajištění pohledávky ve výši 16.416,- Kč s příslušenstvím a náklady - GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/24 k zajištění pohledávky ve výši 11.291,- Kč s příslušenstvím - Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha 4, Braník, 140 00 Praha 4, Nařízení exekuce 4EXE-73/2012-10 ze dne 19.1.2012, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/5 k zajištění pohledávky ve výši 7.560,- Kč a 2.494,- Kč s příslušenstvím - Česká průmyslová zdravotní pojišťovna, Jeremenkova 161/11, Vítkovice, 703 00 Ostrava 3, Nařízení exekuce 50EXE-4985/2012 ze dne 28.5.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/5-057EX-2115/2012-23 ze dne 22.8.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 11 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi : polořadový patrový dům ve městě Úsov. Dispozičně dům 4+1. V přízemí se nachází kuchyně, velký obývák, koupelna se sprchovým koutem a vanou, samostatná toaleta, spíž, dále vstup k bazénu který je v samostatné místnosti. V 1.patře tři neprůchozí pokoje. Střešní krytina i krovy v dobrém stavu. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Ohřev vody el. bojlerem, voda z městského řádu. Okna dřevěná. Celková výměra pozemku je 248m2. Na dvoře se nachází přístavky a dílna. Ve městě veškerá občanská vybavenost. Dobrá dostupnost do Uničova, Mohelnice, Zábřehu i Šumperka. Požadovaná cena 850.000,- Kč. přízemní rodinný dům 2+1 s garáží a dvěmi místnostmi, které lze předělat na obytné pokoje, Libina. Dům je částečně podsklepen, půda lze využít jako další obytný prostor. K domu náleží zahrada o ploše 606m2. Vytápění novým plynovým kotlem a krbovými kamny. V obci je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena je 710.000,- Kč včetně provize. - 12 -
RD 3+1 s možností půdní vestavby v romantickém prostředí v zahradě o výměře 763 m2, v případě zájmu dojednáme odkup sousední zahrady o velikosti 514 m2. Dům se nachází na v klidné části obce. Obec má velmi dobré spojení směr Šumperk, Uničov, Olomouc. Nemovitost je vhodná jak k bydlení, tak i rekreaci. Požadovaná cena 590.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 700.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/5 nemovitosti stanovuji na 90.000,- Kč. Slovy: Devadesáttisíc Kč V Olomouci, 2.11.2012 Ing. Jan Šíma Kmochova 2 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3133-349/2012 znaleckého deníku. - 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.35 ze dne 16.10.2012 9 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -