ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v obci Bohutice č.p.28, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.131, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 217 m 2, p.č.98, zahrada, o velikosti 241 m 2 a p.č.99, zahrada, o velikosti 239 m 2, vše zapsáno na LV č.733 pro k.ú.bohutice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Bohutice č.p.28, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.131, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 217 m 2, p.č.98, zahrada, o velikosti 241 m 2 a p.č.99, zahrada, o velikosti 239 m 2, vše zapsáno na LV č.733 pro k.ú.bohutice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Bohutice Bohutice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Bohutice Katastrální území: Bohutice Počet obyvatel: 595 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.733 pro k.ú.bohutice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /4713, Pan Petr Holík, Bohutice 134, Bohutice, vlastnictví: SJM /4729, Paní Vendula Holíková, Bohutice 134, Bohutice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /4713, Pan Petr Holík, Bohutice 134, Bohutice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti /4729, Paní Vendula Holíková, Bohutice 134, Bohutice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a na základě internetové inzerce vlastníka. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, pravděpodobně nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná. Dveře jsou plné a prosklené, podlahy standardní. Topení je ústřední elektrické, alternativně lokální krbovými kamny. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Teplá voda je z boileru. Okna jsou plastová. Dispozičně jde o byt 2+1. Stáří domu odhaduji na nejméně 90 roků, stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizace do trativodu, elektřinu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 286,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 75,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 75,00 m 2 2,60 m - 5 -

6 Obestavěný prostor vrchní stavba: 75,0*3,4 = 255,00 m 3 zastřešení: 75,0*2,8/2 = 105,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 360,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 75,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 75,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 90 let: 0,63-6 -

7 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,63 = 0,529 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí I -0,05 (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,860 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,529 * 0,860 * 0,850 = 0,387 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m 3 * 0,387 = 1 271,68 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 271,68 Kč/m 3 * 360,00 m 3 = ,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,80 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 3 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8750 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,8750 3,00 67,69 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0,8750 3,00 27,08 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 67, ,73 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 27, ,28 28 odstavec 5 zahrada ,00 27, ,12 Stavební pozemky - celkem ,13 Pozemky - zjištěná cena = ,13 Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Čtyřistaosmdesátpěttisícčtyřistadevadesát Kč

11 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Korvus corporation S.E., Truhlářská 1108/3, Nové Město, Praha, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 129EX / ze dne , Zahájení exekuce 8EXE-4326/ ze dne , Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Portfolio Servis s.r.o., Kaplická 903/27, Podolí, Praha, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha, Zahájení exekuce 137EX-11730/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům o dispozici 3+kk ( + případné podkroví) stojící v obci Bohutice s výbornou dostupností vlakem a autobusem do Brna. Tato obec se díky změně územního plánu pomalu rozšiřuje a mění se na obec s perfektní infrastrukturou. Jedná se o menší domek s podkrovím. V přízemí domu se nachází nově zbudovaná koupelna, dále kuchyně s navazujícím obývacím pokojem. Vedle koupelny se v současnosti připravuje na vstup do podkroví a dále i na realizaci půdní vestavby. Hotové jsou již plány i rozpočet. K domu náleží menší pozemek o výměře 70m2, kdy se nyní vyjednává odkup blízkého pozemku, kde je možné nejen vybudovat bazén, ale i posezení a další. Dům je mimo záplavové území. Požadovaná cena ,- Kč

12 0 rodinný dům v obci Našiměřice okr.znojmo vzdálené 40km od Brna.Jedná se o rodinný dům z třicátých let,který je určen k rekonstrukci a následně možno využívat jak rekreačně tak i k rodinnému bydlení.dispozice domu je 2+1 a další technické místnosti.za domem se nachází dvorek a tak zvaná stodola.celá nemovitost se sklepem se také vybízí k provozu vinného sklípku.z obce Našiměřice je výborná dostupnost jak na kole tak i autem do rekreačního střediska ATC Merkur v Pasohlávkách vzdáleném 20km.Jinak veškerá občanská vybavenost v Miroslavi vzdálené 5km. Požadovaná cena ,- Kč. rodinný dům 3+1 s dvorkem v obci Miroslavské Knínice. Dům se nachází v klidné ulici orientovaný na jižní stranu. Ze dvorku vedou vrátka do lesíka a na skalku. Krásné prostředí, které tuto nemovitost obklopuje, plné klidu by mohlo lákat chalupáře. Po rekonstrukci by zde mohlo vniknout pěkné moderní bydlení v malebné a poměrně vyhledávané obci. Domek je řadový, se sedlovou střechou s taškou bobrovkou. Okna jsou kastlová, dřevěná. Dvorek je obestavěný s vstupem zezadu. Je tu také hospodářská budova, přístavky a kotelna. Vytápění domu je na plyn. Do domu je zavedena voda. Požadovaná cena ,- Kč

13 Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřistačtyřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

15 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 733 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti Fotografie z inzerce

17 - 17 -

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -