ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně podílu o velikosti 1/4 rodinného domu v obci Valašské Klobouky, Lipina č.p.64, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.138, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 579 m 2, p.č.897/1, trvalý travní porost, o velikosti 1443 m 2, p.č.1002, orná půda, o velikosti 2140 m 2, p.č.1014, trvalý travní porost, o velikosti 832 m 2 a p.č.1016/2, zahrada, o velikosti 159 m 2, vše zapsáno na LV č.113 pro k.ú.lipina Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/4 rodinného domu v obci Valašské Klobouky, Lipina č.p.64, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.138, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 579 m 2, p.č.897/1, trvalý travní porost, o velikosti 1443 m 2, p.č.1002, orná půda, o velikosti 2140 m 2, p.č.1014, trvalý travní porost, o velikosti 832 m 2 a p.č.1016/2, zahrada, o velikosti 159 m 2, vše zapsáno na LV č.113 pro k.ú.lipina 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lipina Valašské Klobouky Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Valašské Klobouky Katastrální území: Lipina Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 64,9674 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 64,97 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.113 pro k.ú.lipina - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4: Pan Stanislav Strnad, Lipina 64, Valašské Klobouky rč:600201/ Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z větší části chybějící. Fasáda je vápenná špatná, z části chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní, kuchyně je se sporákem na pevná paliva. Topení je lokální kamínky na pevná paliva. Dveře jsou svlakové, podlahy z prken a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. K domu náleží stavby hospodářského charakteru ve velmi špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Stáří domu odhaduji na nejméně 90 roků, bez větších oprav či rekonstrukcí. Stav objektu je špatný, údržba nedostatečná, vybavení podstandardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné komunikaci

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 944,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 11,9*6,61+7,75*3,15 = 103,07 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 103,07 m 2 2,20 m - 5 -

6 Obestavěný prostor vrchní stavba: (11,9*6,61+7,75*3,15)*(2,2+3,88)/2 = 313,34 m 3 zastřešení: 103,07*3,0/2 = 154,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 467,94 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 103,07 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 103,07 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,281 i = 1-6 -

7 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,03 (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo I -0,03 pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení I -0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,930 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,281 * 0,930 * 0,850 = 0,222 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 944,- Kč/m 3 * 0,222 = 653,57 Kč/m 3 CP = CU * OP = 653,57 Kč/m 3 * 467,94 m 3 = ,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,55 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0720 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 64,97 1,00 2,1460 1, ,00 116,58 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 64,97 0,40 2,1460 1, ,00 46,63 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 64,97 0,40 2,1460 1, ,00 46,63 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 116, ,82 nádvoří 32 odstavec 2 trvalý travní porost ,00 46, ,16 28 odstavec 5 zahrada 1016/2 159,00 46, ,17 Stavební pozemky - celkem ,15 Pozemky - zjištěná cena = ,15 Kč - 8 -

9 2.2. Pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] trvalý travní 897/ ,00 3,00 80,00 5, ,20 porost trvalý travní ,00 3,00 80,00 5, ,00 porost Mezisoučet 3 583, ,20 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,20 Pozemky - zjištěná cena = ,20 Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,20 Kč 2.2. Pozemky ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč

11 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,20 Kč 2.2. Pozemky ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Čtyřistatřicetosmtisícosmsetdevadesát Kč

12 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zahájení exekuce 103EX / ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/4 nemovitosti 103EX / ze dne , Zástavní právo exekutorské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši 3.454,20 Kč - Beck International, s.r.o., Blatecká 3344, Mělník, Zástavní právo soudcovské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Portfolio Servis s.r.o., Kaplická 903/27, Podolí, Praha, Zahájení exekuce 103EX / ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/4 nemovitosti 103EX / ze dne , Zástavní právo exekutorské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši 4.156,- Kč s příslušenstvím - Valašskokloboucké služby s.r.o., Brumovská 522, Valašské Klobouky, Zástavní právo soudcovské k podílu 1/4 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Deprint s.r.o., Šimonova 1101/10, Řepy, Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný domek v Lačnově 4+1, WC, koupelna. Nemovitost je obklopena zahrádkou a dvorkem. Dům je zděný, částečně podsklepený. V domě je voda z vlastní studny, elektřina, vytápění na pevná paliva. Pěkné místo dobře dostupné. Rodinný domek potřebuje rekonstrukci. Na dvorku hospodářská stavení a garáž. Celková plocha pozemku: 685m2. Požadovaná cena ,- Kč

13 prodej rodinného domu 2+1 který je umístěn v krásném prostředí menší vesnice Vlachova Lhota nedaleko Valašských Klobouk. Domeček se nachází na mírně svažitých pozemcích vedle silnice, dvojdomkem s předzahrádkou je částečně podsklepený. Dům byl postaven roku 1931 a následně k němu bylo přistaveno zádveří s pokojem, koupelnou a WC. Energetické přípojky-elektřina, kanalizace, plynovod (hlavní vytápění), vytápění je možné i tuhým palivem, vodovod je pouze před domkem, hlavním zdrojem vody je studna která se nachází na pozemku, na kterém jsou dále chlév, stodola a zahrada s ovocnými stromy. Za domem je společný dvůr, který slouží i pro sousední nemovitosti. Ve stejném roku jako domeček, byl postaven zmiňovaný zděný chlév na něm je vidět jeho opotřebení a stáří. Dřevěná stodola se nachází hned za chlévem, směrem na zahradu s ovocnou výsadbou mladých stromů. Vlachova Lhota má cca 1000 obyvatel, je zde malý obchůdek a hospůdka, dětské fotbalové hřiště, ale hlavním tahákem je určitě příroda, která se nachází chráněné krajinné oblasti Bílých Karpat. Požadovaná cena ,- Kč včetně poplatků

14 Prodej domu 4+1 se zahradou a hospodářským stavením v obci Drnovice u Valašských Klobouk. Určeno k rekonstrukci. Dispozice: kuchyň s kamny na tuhá paliva, 4 pokoje se dřevěnou podlahou, komora, koupelna, WC, veranda, půda, prostorný sklep, dílna, garáž, stáje. Zahrada 1992m2 s ovocnými stromy a dřevěnou kůlnou. Inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace) do 3m od hranice pozemku. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize a právních služeb. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/4 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Šedesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

16 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 113 ze dne Snímek katastrální mapy 4 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti Pozemek p.č.897/1-17 -

18 Pozemek p.č

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -