Kraj : Liberecký Sp.zn. 070 Ex 70/10-44 Oblast : Liberec Obec : Hrádek nad Nisou Katastr. území : Hrádek nad Nisou Znalecký posudek číslo 3043/4/13 Věc: Ocenění nemovitosti sestávající z rodinného domu č.p.334 včetně příslušenství a pozemků Majitel nemovitosti: Dle výpisu z katastru nemovitostí Účel: Objednavatel: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Exekutorský úřad Nymburk Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk Vypracoval: Ing. Holý Prokop 460 08 Liberec 8, Tálínská 692 Datum přešetření: 26.01. 2013 Datum provedení: 8.02. 2013 Znalecký posudek obsahuje 8 stran a 7 příloh
- 2 - A. S I T U A C E A.l. Použité podklady a předpisy Výpis z katastru nemovitostí ze dne 08.01.2013, LV 2491. Internetová kopie katastrální mapy Vyhláška MF č. 3/2008 Sb.ve znění vyhlášky MF č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., 3/2012 Sb., předpisy související a běžné ceny v místě. Informace objednavatele a usnesení exekutorského úřadu v Nymburku Zjištění na místě samém. A.2. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost je rodinný dům s příslušenstvím v ulici Smetanova, kde je součástí další zástavby rodinných domů ulice osazených do oplocených zahrad. Pozemky jsou rovinaté, orientované JZ směrem, přístupné z ulice. Polohově nachází v zastavěné centrální části obce, v blízkosti nádraží ČD, zastávky veřejné autobusové dopravy, s dobrou dostupnosti obchodů a služeb ve středisku města. V ulici jsou veřejné sítě vody, kanalizace, plynu a elektro. Součástí rodinného domu jsou : přístřešek, oplocení, trvalé porosty, které jsou dle vyjádření pana Vobořila různých uživatelů zahrádky /doklady nebyly předloženy/. Prostředí je hlučnější pro blízkost veřejné státní komunikace ve směru na Žitavu. A.3. Předmět ocenění Dle vyhl.mf.3/2012 Sb. Rodinný dům č.p.334 Garáž Vedlejší stavby přístřešek Venkovní úpravy Pozemky Trvalé porosty Porovnávací metoda
- 3 B. N Á L E Z A O C E N Ě N Í Výpočet dle vyhl.č. 3/2012 Sb. Rodinný dům č.p. - 5 Dům je dvoubytový, třípodlažní, s půdním prostorem pod sedlovou střechou o nepravidelné obdélníkové zástavby. Objekt má do terénu zapuštěný skladový suterén pod celou zastavěnou plochou domu, v přízemí je vstup do domu a byt 3+1, v patře je obdobný byt. Propojení podlaží je průběžným schodištěm. Dům je zastřešen sedlovou střechou s živičnou krytinou. Výpočet objemů: Zastavěná plocha Suterén 11,42 x 5,90 + 9,80 x 4,16 = 108,15 m2 Přízemí 11,42 x 5,90 + 9,80 x 4,16 + 0,40 x 3,20 = 109,42 m2 Patro dtto = 109,42 m2 Obestavěný prostor : 108,15 x /9,94+ 3,06 x 0,5/ + 0,40 x 3,20 x /10,06 +1,9 x 0,5 /= 1254 m3 Stáří a stavební stav Dům dle informace majitele byl vybudován v roce 1898 a v průběhu své životnosti byl běžně udržován a opravován. V poslední době cca před 10 lety byla prováděna modernizace ve vybavení a zařízení v bytech. Do nosných konstrukcí, které jsou vzhledem ke stáří v dobrém stavu, nebylo zasahováno. Krovová konstrukce je v některých částech napadena hnilobou, která byla zastavena opravou střešní krytiny. Při stáří 115 let a uvažování další životnosti 35 let je opotřebení 76,6 %. Konstrukce a vybavení : 1. Základy včetně zemních prací betonové a kamenné pasy, podmáčenost 2. Svislé konstrukce zděné v tl. d0 45 cm 3. Stropy rovné podhledy a podhledové trámy 4. Zastřešení mimo krytinu sedlový trámový krov 5. Krytiny střech bonský šindel
- 4 6. Klempířské konstrukce úplné provedení pozinkové 7. Vnitřní omítky štukové a hladké omítky 8. Fasádní omítky pohledová cihla pálená 9. Vnější obklady nejsou 10.Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně běžné provedení 11.Schody betonové stupně 12.Dveře hladké a náplňové do ocel. zárubní 13.Okna plastová 14.Podlahy obytných místností PVC na prknech, keramická dlažba 15.Podlahy ostatních místností betonová dlažba betony 16.Vytápění etážové ÚT s kotlem na plyn, radiátory 17.Elektroinstalace světelná a motorová 18.Bleskosvod není zřízen 19.Rozvod vody studené a teplé 20.Zdroj teplé vody v kombinaci s kotlem ÚT 21.Instalace plynu zaveden 22.Kanalizace běžné provedení 23.Vybavení kuchyní sporák combinovaný, dřez, linka 24.Vnitřní hygienické vybavení koupelny s vanou, umyvadlo, sprcha 25.Záchod splachovací combi 26.Ostatní nejsou Výpočet koeficientů a ukazatelů Objekt se svým charakterem zařazuje do kategorie zděných domů, podsklepených, se dvěmi nadzemními podlažími typu D se základní sazbou 1 900,- Kč/m3 o.p. CZ CC 1121 SKP 46.21.11 Koeficient změny cen staveb Ki = 2,15 Koeficient prodejnosti Kp = 1,073 Koeficient vybavení pro podmáčenost, chybějící venkovní obklady, bleskosvod a ostatní K4 = 1,00-/0,043 x 0,54 + 0,004 + 0,005 + 0,030/= 0,938 Koeficient polohový K5 = 1,0 Výpočet ceny domu : ZCU = ZCx K4 x K5 x Ki x Kp = 1 900,- x 0,938 x 1,0 x 2,15 x 1,073 = 4 111,- Kč/m3 o.p. Pořizovací cena 1 254 x 4 111,- 5 155 194,- Kč Opotřebení 4 913 172,- x 0,766-3 948 879,- ---------------------- Zůstatková cena domu 1 206 315,- Kč ===========
- 5 Garáž - 8 Na prvé straně pozemku p.č. 518 je vybudována zděná garáž, nepodsklepená, přízemní, nepodsklepená, střecha plochá, vrata plechová, podlaha betonová, bez dveří, elektro, stáří 42 let, životnost 60 let, opotřebení 70%. Objekt se zařazuje do kategorie B se základní sazbou 1 375,- Kč/m3 o.p. Obestavěný prostor : 5,05 x 4,50 x /3,00 x 2,40/ x 0,5 = 63 m3 V uvažované kategorii objekt postrádá dveře, okna, elektro. Koeficient vybavení K4 = 1,0 0,027-0,014-0,060 = 0,899 K5 = 1,0 Ki = 2,313, Kp = 1,073 Pořizovací cena 63 x 1 375,- x 0,899 x 1,0 x 2,313 x 1,073 193 276,- Kč Opotřebení 193 276,- x 0,70-135 293,- Zůstatková hodnota 57 983,- Kč ========= Vedlejší stavby - 7 Přístřešek Jednoduchý přístřešek obdélníkového tvaru zastřešený pultovou střechou. Nosná konstrukce zdivo, ocel. sloupky, bet. zídka, opláštění z děrovaných plechů, střecha plechová na dřevěné konstrukci. Výstavba svépomocná, údržba zhoršená, stáří neudáno, opotřebení 65 %. Zastavěná plocha 2,0 x 4,0 = 8,0 m2 Obestavěný prostor 8,0 x 2,20 = 17,6 m2 Objekt se zařazuje do kategorie přístřešků typu G - I se základní sazbou 750,- Kč/m3 o,p. Koeficient vybavení K4 = 1,0, Koeficient polohový K5 = 1,0 CZ-CC 1274 SKP 46.21.19.9 Koeficient změny cen staveb Ki = 2,093 Koeficient prodejnosti Kp = 1,073 Pořizovací cena 17,6 x 750,- x 1,0 x 2,093 x 1,073 29 644,- Kč Opotřebení 29 644,- x 0,65-19 269,- Zůstatková hodnota 10 375,- Kč ========= Venkovní úpravy - 10 Venkovní úpravy příslušející k rodinnému domu jsou oplocení, zpevněné plochy, vstupní vrátka, oplocení. Venkovní úpravy jsou v malém rozsahu. Cena venkovních úprav 1 206 315 x 0,035 42 221,- Kč =========
- 6 Pozemky - 28 Základní sazba pro stavební pozemek v obci Hrádek nad Nisou ZC = 1 x /35,- + / 7 633-1 000/x 0,07414 = 527,- Kč/m2 Úprava sazby : připojení na plyn : 527,- x 1,10 = 580,- Kč/m2 Pozemek p.č. 518 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 226 m2 Ki = 2,15 Kp = 1,073 Cena pozemku 226 x 580,- x 2,15 x 1,073 302 395,- Kč Pozemek.p.č.519 zahrada, výměra 87 m2 Cena pozemku 87 x 580,- x 2,15 x 1,073 x 0,40 46 563,- Celkem cena pozemků 348 958,- Kč ========== Trvalé porosty - 42 Na pozemku se nacházejí okrasné porosty. Pokryvná plocha porostů 15 m2 Koeficient pro pokryvnou plochu okrasných porostů 0,085 Cena trvalých porostů 15 x 580,- x 2,15 x 1,073 x 0,4 x 0,085 682,- Kč ======== Porovnávací metoda V sousední ulici Husova se nabízí k prodeji rodinný dům o z.p. 210 m2, osazený do zahrady, patrový s podsklepením napojený na veř. sítě, obdobného stáří a opotřebení za cenu 1,7 mil Kč.
- 7 - Rodinný dům 4 + KK s volným patrem, v okrajové části Hrádku nad Nisou, přízemní, s podsklepením, zast. pl.250 m2, pozemek 795 m2, klidová část obce, připojení na veř. sítě vody, elektro, plyn, kanalizaci, částečně opravený, cenový požadavek 1,7 mil. Kč. V Hrádku nad Nisou se nabízí větší množství nemovitostí než je poptávka, obzvláště v jeho okrajových částí. Nezájem je ovlivněn finančními problémy obyvatelstva, menší pracovní příležitostí a snahou přesunout se do krajského města. Z uvedených porovnání obdobných nemovitostí, kdy ceny jsou oproti prodejní ceně jsou vyšší cca o 15-20 % lze uvažovat v našem případě cenu ve výši 1,4 mil. Kč. ======== R E K A P I T U L A C E Dle vyhl.mf.3/2012 Sb. Rodinný dům č.p.334 1 206 315,- Kč Garáž 57 983,- Vedlejší stavby přístřešek 10 375,- Venkovní úpravy 42 221,- Pozemky 348 958,- Trvalé porosty 682,- Součet 1 666 534,- Kč Celkem cena nemovitosti ke dni ocenění dle 46 1 666 530,- Kč =========== Porovnávací metoda 1 400 000,- Kč ===========