Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1811 / 138-02 / 2012 Typ nemovitosti Rodinný dům s nebytovými prostory s garáží mimo dům v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 210, LV č. 2152 na pozemku parc.č. St. 142 Garáž, LV č. 2152 na pozemku parc.č. St. 1761/25 pozemek parc.č. St. 142, LV č. 2152 pozemek parc.č. St. 1761/25, LV č. 2152 Adresa Kraj Středočeský kraj Město Sadská Počet obyvatel 3257 Kat. území Sadská Ulice Jesemany č.p. 210 Část obce dle LV 2152, Sadská Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Budova RD č.p. 210 Krišalová Eva - 289 12 Sadská, Jesemany 210 Garáž Krišalová Eva - 289 12 Sadská, Jesemany 210 pozemek parc.č. St. 142 Krišalová Eva - 289 12 Sadská, Jesemany 210 pozemek parc.č. St. 1761/25 Krišalová Eva - 289 12 Sadská, Jesemany 210 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 28.12.2012 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 5.12.2012 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 5.12.2012 Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 85 m 2 10 500 Kč/m 2 892 500 Kč Garáže samostatné 1 60 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 950 000 Kč Devětsetpadesát tisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Veškeré informace byly převzaty z dokumentace poskytnuté archivem MÚ Sadská. Jedná se o samostatně stojící menší rodinný dům, pravděpodobně po částečné rekonstrukci, v souvisle zastavěnm území obce kladné faktory - klidná lokalita - možnost napojení na všechny inženýrské sítě - dobrá dostupnost Prahy záporné faktory - méně preferovaná lokalita - menší pozemek, omezená možnost rozšíření - malá občanská vybavenost v místě Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků, se standardním provedením Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 2 318 000 Kč Dva miliony třistaosmnáct tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, Z-14098/2012 NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost trhliny ve fasádním zdivu NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva uzavřená dne 28.7.1997, Z-11800658/1997-208 REET: ANO 2
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2152. Snímek kat. mapy pro k.ú. Sadská. Územní souhlas s umístěním stavby-kanalizační přípojky, vyhotovil Měst.úřadem v Sadské pod č.j.sú 1945/2665/07 2007. Stavební povolení na vodovodní přípojku, vyhotovil Měst.úřadem v Sadské pod č.j.sú 1175/97/Cu 23.6.1997. Sdělení k ohlášení udržovacích prací, vyhotovil Měst.úřadem v Sadské pod č.j.sú 2347/97/Cu 23.11.1997. Datum předání kompletních podkladů 5.12.2012 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2152. Snímek kat. mapy pro k.ú. Sadská. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Sadská se nachází v okrese Nymburk, kraji Středočeském. Je situované na Poděbradsku, cca 37 km východně od Prahy, při sjezdu z dálnice D11 Praha Hradec Králové. Západně sousedí s Přírodním parkem Kersko. Městem prochází silnice 1.třídy Praha Poděbrady. Hromadná doprava je zajišťována autobusovou regionální linkou do Čelákovic a dále železnicí do Prahy a Nymburka. Ve městě je základní občanská a obchodní vybavenost (městský úřad, mateřská škola, základní škola, pošta, policie, obchody, zdravotní středisko, restaurace, sportoviště). Je proveden veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a plynu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětný rodinný dům čp.210 je situovaný v severozápadní části obce v ulici Jesemany, přístupné z centra obce ulicí Kostelní. Nachází se v lokalitě husté zástavby bydlení ve venkovských rodinných domech. Nemovitost se nachází cca 350m od centra města. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemek je rovinný, celý oplocený. Sousedí s obdobnými nemovitostmi. Západní pozemek je volný. Parkování je dobré pouze podél ulice. Není možnost vjezdu na nádvoří. Rodinný dům čp.210 je postavený podél uliční čáry. Podél jižní hranice je pravděpodobně situovaná kolna. Uprostřed je nádvoří. Stavby se nachází na pozemku p.č.st.142. Nemovitost je pravděpodobně napojená na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, s možností napojení na veřejný rozvod plynu. Garáž se nachází v jihozápadní části města v ulici Jordán, v sousedství fotbalového hřiště. Je přístupná z hlavní průjezdní komunikace Poděbradská. Jedná se o vnitřní řadovou zděnou garáž. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.210 je samostatně stojící, zděný, pravoúhlého půdorysu se sedlovou střechou. Rodinný dům pravděpodobně obsahuje jednu bytovou jednotku s příslušenstvím. Je přístupný z ulice. Orientace oken hlavních místností je SV a JZ do nádvoří a ulice. Další nezjištěno. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plotové zdi. technický stav nezjištěn. V domě byly dle podkladové dokumentace provedeny stavební úpravy již v roce 1949. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1692 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: dlažba. Příjezdová komunikace vykazuje závady: krajnice je poškozená, výmoly Popis nemovitosti - dle náhledu Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 98 m 2 Počet koupelen nezjištěn Počet kuchyní nezjištěn Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek pravděp.1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. pravděp.ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství 3
Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna pravděpodobně zděná, obdélníkového půdorysu s pultovou 46.0 nezjištěno střechou Technický stav - dle náhledu Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 80 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje trhliny ve zdivu při SZ rohu budovy Popis prvků dlouhodobé životnosti zdivo poškozené Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy uliční fasáda částečně opadaná, štítová fasáda hrubě nahozená, tašková krytina lokálně praská Garáž Stav zhoršený Stáří roků odhadem 40 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nezjištěno Minulé rekonstrukce - rodinný dům Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová Dveře vchodové Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 22.0 m 2 Garáž je zkolaudována Ano Datum kolaudace nezjištěna Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy betonové 100 konstrukce krov pultový 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 vrata dřevěná 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění 100 elektro 100 Popis garáže Vnitřní řadová zděná garáž obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, na pozemku p.č.st.1761/25. Nachází se v ulici Jordán, v sousedství fotbalového hřiště. Je přístupná z hlavní průjezdní komunikace Poděbradská. Jedná se o osmou garáž od jižního okraje. Technický stav je zhoršený. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 464 m 3 Cena 5 000 Kč/m 3 Cena celkem 2 318 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 217 m 2 Cena pozemků 1 000 Kč/m 2 Cena celkem 217 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Pravděpodobně napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Plyn vede v ulici. Popis provedení budovy základy Konstrukce Provedení pravděp.betonové, kamenem prokládané % Konstrukce dokonč 100 izolace proti zemní vlhkosti Provedení % dokonč bez izolací 100 4
svislé nosné zděné 100 stropy pravděpodobně dřevěné 100 konstrukce krov sedlový 100 střešní krytina pálená tašková zdvojená 100 obvodové stěny z zdivo v tl. do 45 cm 100 vnější úpr. povrchů vápenná štuková omítka 100 vnitřní úpr. stěn nezjištěno 100 schodiště nezjištěno 100 okna plastová s dvojsklem 100 dveře nezjištěno 100 podlahy obytných nezjištěno 100 podlahy nebytových nezjištěno 100 místn. místn. vytápění nezjištěno 100 elektro nezjištěno 100 rozvod vody nezjištěno 100 rozvod plynu nezjištěno 100 zdroj teplé vody nezjištěno 100 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha bytová jednotka (odhad) 85.00 m 2 1.0 85.00 m 2 Součet ploch za podlaží 85.00 m 2 85.00 m 2 5
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 28.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha 140.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 491.0 m 2 Cena za nemovitost 1 300 000 Kč 9 300 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 105 000 Kč 7 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1, garáž Lokalita : ul.spálená, SV okraj obce Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : lokální na tuhá paliva Technický stav : k rekonstrukci větší dům, větší pozemek 6
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 30.10.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 170.0 m 2 Podlahová plocha 160.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 223.0 m 2 Cena za nemovitost 1 398 000 Kč 8 700 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 188 000 Kč 7 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 2+1, garáž Lokalita : ul.pražská, širší sousedství Ing sítě : elektřina, kanalizace, možnost napojení na plyn a vodovod Vytápění : ÚT na tuhá paliva, elektrokotel Technický stav : k rekonstrukci větší dům, obdobný pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 30.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 80.0 m 2 Podlahová plocha 150.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 300.0 m 2 Cena za nemovitost 2 480 000 Kč 16 500 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2 108 000 Kč 14 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1, 1+kk Lokalita : ul.kostelní, širší sousedství Ing sítě : elektřina, kanalizace, plyn, vodovod Technický stav : kpo rekonstrukci větší dům, obdobný pozemek 7
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 25.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 104.0 m 2 Podlahová plocha 75.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 387.0 m 2 Cena za nemovitost 1 450 000 Kč 19 300 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 233 000 Kč 16 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 2+1, garáž Lokalita : ul.železniční, Třebestovice - sousední obec Ing sítě : elektřina, kanalizace, vodovod, možnost napojení na plynovod Vytápění : lokální elektro, krb Technický stav : po částečné rekonstrukci obdobný dům, obdobný pozemek Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 7 400-16 400 Kč/m 2 1 105 000-2 108 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 10 500 Kč/m 2 8
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V obci a okolí je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných rodinných domů. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Obdobné nemovitosti, jsou nabízené v rozpětí 1,30-2,50 mil.kč tj.9 000-19 000 Kč/m2, podle technického stavu, polohy, velikosti a velikosti pozemku Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 7 500-16 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků v lokalitě, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu se pohybují v rozpěti 900-1 300 Kč/m2 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1811-02 znaleckého deníku. podpis 9
Fotodokumentace pohled od Z do ulice Jesemany pohled na uliční fasádu východní štítová zeď detail uliční fasády detail uliční fasády západní štítová zeď 10
Fotodokumentace kolny v pozadí řadové garáže 11
12 Fotodokumentace - mapy
13
14