Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3430/296/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 157 s příslušenstvím na pozemku p.č. st. 192 a pozemky p.č. st. 192 a p.č. 70/10, to vše v k.ú. Lhotka u České Třebové obce Česká Třebová. Adresa nemovitosti: Lhotka 157 / 157 Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Česká Třebová, k.ú. Lhotka u České Třebové, kód k.ú. 681377, LV 38 Pozemky: st. 192, 70/10 Vlastník stavby: SJM Petr Burian, Česká Třebová 157, 56002, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Renata Burianová, Česká Třebová 157, 56002, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Petr Burian, Česká Třebová 157, 56002, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Renata Burianová, Česká Třebová 157, 56002, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č.j: 588/2013-N, 22.10.2013 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 200 000 Kč Datum místního šetření: 12.11.2013 Datum zpracování : 26.11.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 V Borohrádku, dne 26.11.2013 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1944 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2004-2010 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 15 994 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 178 / 0 0 617 664 106 100,00 / 617 0 0 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 316 259 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 662 024 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 200 000 Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji města s velmi dobrou občanskou vybaveností, u rušné komunikace I.třídy. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, dům je udržovaný. U domu je menší svažitý pozemek. Na pozemku u domu ani před domem není možné parkování. Cenu budou dále negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. Nabídka nemovitostí k bydlení v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí LV 38 k.ú. Lhotka u České Třebové obce Česká Třebová. Město Česká Třebová se nachází v okrese Ústí nad Orlicí cca 8 km jižně od bývalého okresního města. Městem prochází silnice I. tř. č. 14 Svitavy - Hradec Králové a několik dalších silnic nižšího řádu. Dopravní spojení s okolím veřejnou autobusovou dopravou. V místě je významná železniční stanice na trati Praha - Ostrava. Významné město regionu, úplná občanská vybavenost, dobrá dopravní obslužnost. Nepoškozené životní prostředí, relativní dostatek pracovních příležitostí, nevyskytují se stavby působící negativně na životní prostředí. Lhotka je místní část města Česká Třebová. V minulosti byla Lhotka samostatná obec. Nachází se na severu České Třebové a se sídelní částí je stavebně srostlá. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části Lhotky, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél silnice do Ústí nad Orlicí. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekuce a exekuční příkazy k prodeji viz zápisy na LV 38 oddíl C. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je zcela využito. Základové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce ze zdiva tl. 45 cm. Stropy rovné, krytina střechy z kanadského šindele, klempířské konstrukce z měděného plechu. Fasádní omítka vápenocementová, vnitřní omítky vápenné. Vnější obklady nejsou provedeny, vnitřní obklady v běžném rozsahu. Schody betonové, dveře hladké plné nebo částečně prosklené, okna plastová s dvojsklem. Podlahy obytných místností z prken na sraz, podlahy ostatních místností z teraca a keramické dlažby. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je el. bojler. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří sprchový kout, vana, umývadlo a WC. Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Rodinný dům - bydlení. 1.PP - kotelna, sklad paliva 1.NP - kuchyň, 2 pokoje, spíž, prádelna, WC, chodba, zádveří. Podkroví - 2 pokoje, koupelna, WC, chodba Nemovitost je v dobrém stavebně technickém stavu. malá dřevěná kolna Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou svažité a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny, vody a kanalizace. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. - 3 -
OCENĚNÍ Pozemky Druh pozemku Parcela č. Výměra zastavěná plocha a nádvoří st. 192 132 zahrada 70/10 485 Celková výměra pozemků 617 m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 38,38 m 2 23,30 m 2 1.NP 106,16 m 2 84,90 m 2 podkroví 100,49 m 2 70,30 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 23,30 m 2 1,00 23,30m 2 1.PP - celkem 23,30 m 2 23,30 m 2 1.NP 1.NP 84,90 m 2 1,00 84,90m 2 1.NP - celkem 84,90 m 2 84,90 m 2 podkroví podkroví 70,30 m 2 1,00 70,30m 2 podkroví - celkem 70,30 m 2 70,30 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 39,38*1,90 = 74,82 m 3 1.NP 106,16*3,23 = 342,90 m 3 zastřešení 100,49*(0,80+3,30/2) = 246,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 663,92 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 245 Obestavěný prostor [m 3 ] 663,92 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 563 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 693 000 Stáří roků 69 Další životnost roků Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 662 000 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Česká Třebová - Pazouška 180,00 1 855 2 350 000 13 056 0,46 6 006 RD 3+1,2+1, po částečné rekonstrukci, Dispozice: I.NP - 3+1, prádelna, zádveří, WC, II. NP - 2 x pokoj, koupelna, kuchyň. Elektroinstalace je v mědi v celém domě, rozvody topení v mědi, radiátory korado, ve sklepě je kotel na tuhá paliva Viadrus, do domu je zavedený plyn, kanalizace městská, vodovodní přípojka v plastu, okna jsou 2 stará dřevěná ostatní jsou nová plastová. Střešní krytina Tondach. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - rovinatý větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Česká Třebová - U Rybníčka 240,00 1 312 3 490 000 14 542 0,42 6 120 Prostorný cihlový dům 5+2 s garáží a zahradou, který je ve výborném stavu, po částečné rekonstrukci a nachází se v nejlukrativnější části České Třebové hned vedle parku Javorka. Rodinný dům má nová plastová okna a fasádu, částečně rekonstruované elektrorozvody, novou koupelnu v patře a nové dlažby. Do přízemí se vchází vstupní verandou do haly se schodištěm do patra a vstupy do kuchyně, obývacího pokoje, koupelny, spíže, WC a dále do malé předsíňky odkud je možno vyjít do zahrady přes terasu anebo do sklepa. Ve sklepě je kotelna s novým kondenzačním plynovým kotlem. V patře je nová koupelna s rohovou vanou a samostatným elektrickým podlahovým vytápěním, dále dětský pokoj, jeden malý pokojík a celý zbytek patra tvoří dvě portálem propojené místnosti sloužící dříve jako kuchyně s jídelnou a obývacím pokojem. Dům je tedy připraven i na dvougenerační bydlení. Zahrada s okrasnými dřevinami. Garáž s výklopnými vraty obsahuje část pro uskladnění zahradní techniky a dílnu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - rovinatý větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Česká Třebová - Dvořákova 120,00 488 1 150 000 9 583 0,67 6 421 Rodinný domek 2+1 nedaleko centra České Třebové ulice Dvořákova. Objekt je v původním udržovaném stavu. Do domu se vstupuje přes zádveří do předsíně se schodištěm do patra a vstupy do kuchyně, přes kterou je možno pokračovat do obývacího pokoje, dále do koupelny, WC, komory pod schodištěm a do předsíňky ústící na zahradu. V patře je jedna obytná místnost, půda a balkón. Zahrada je rovinatá, za domem se nachází kolna na zahradní nářadí a malá dílnička. Topení zajišťují lokální plynová kamna, ohřev vody karmou. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Česká Třebová - Čechova 141,00 296 2 190 000 15 532 0,57 8 853 RD 3+1 s garáží a stáním pro 1 automobil. Dispozice: I.NP - kuchyň, obývací pokoj, garáž, prádelna, dílna, zádveří, WC, podkroví - 2 x pokoj, koupelna. Elektroinstalace je nová mědi, nová kanalizační, plynová a vodovodní přípojka, vyměněna okna a vstupní dveře, střešní krytina /azbestová šablona/, vytápění plynový kotel Junkers, radiátory korado, do obývacího pokoje je možnost umístit krbová kamna. K domu náleží udržovaná zahrada Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - menší, avšak rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; - 5 -
Česká Třebová - Cechovní 142,00 516 2 690 000 18 944 0,50 9 472 Rodinný dům po kompletní rekonstrukci o velikosti 4+1, s garáží. Dispozice: I.NP - zádveří, obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, koupelna, pokoj, podkroví - dva pokoje. Do podkroví jsou přivedeny veškeré sítě k vybudování horní koupelny. Sklep 12m2. Dům je po kompletní rekonstrukci: plastová okna, kompletní rekonstrukce elektriky v mědi /220/380V/, topení v mědi radiátory korado. Topení je plynovým kotlem, nový komín.na zahradě menší bazén a venkovní posezení. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - rovinatý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Variační koeficient před úpravami: 21,38 % Variační koeficient po úpravách: 20,06 % Průměrná cena 7 374 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 178,50 m 2 Porovnávací hodnota 1 316 259 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 38 ze dne 23.10.2013. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 12.11.2013. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -