Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3681/275/2014 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1554/44 vč. podílu na společných částech domu čp. 1554 a na pozemku p.č. st. 1834/4, vše v k.ú. Přelouč obce Přelouč. Adresa nemovitosti: Boženy Němcové 1554 / 1554, Přelouč Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Přelouč, k.ú. Přelouč, kód k.ú. 734560, LV 11617 Pozemky: st. 1834/4 Vlastník jednotky: SJM, Kopecký Petr a Kopecká Petra, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Kopecký, Staré Hradiště 167, 53352 Petra Kopecká, Staré Hradiště 167, 53352 Vlastník pozemku: SJM, Kopecký Petr a Kopecká Petra, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Kopecký, Staré Hradiště 167, 53352 Petra Kopecká, Staré Hradiště 167, 53352 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 898/2014- A, 9.10.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 700 000 Kč Datum místního šetření: 14.10.2014 Datum zpracování : 16.10.2014 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 7 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.39 V Borohrádku, dne 16.10.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 9 057 (růst) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 8 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 50/2 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1554/44 8. NP 2+1 47,71 2,12 0,00 49,83 48,77 209 / 10 000 14 353 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 785 197 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 512 092 Kč Obvyklá cena 700 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s velmi dobrou občanskou vybaveností, v klidné lokalitě. Dům je udržovaný, byt je dlouhodobě neužívaný a bude vyžadovat zvýšené náklady na údržbu. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. U domu je horší parkování. Nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěno porovnávacím způsobem. Výše zástavy není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Přelouč je součástí Pardubického kraje a leží na řece Labi v nadmořské výšce 220 m. Převážná část obyvatel Přelouče žije v lokalitě městského typu, asi 1000 obyvatel žije v 7 místních částech, kde převládá bydlení venkovského typu. Místní části: Klenovka, Lhota, Lohenice, Mělice, Škudly, Štěpánov a Tupesy. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části města, ve smíšené zástavbě rodinných a bytových domů, nedaleko vlakového nádraží. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Bytový dům čp. 1554 je objekt s osmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou panelové. Krytina střechy je modifikované PVC, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka minerální stěrka s kontaktním zateplením. Schody jsou teracové, v domě je výtah, elektroinstalace je světelná i motorová. Dům je opatřen bleskosvodem. Bytová jednotka se nachází v 8. NP. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady v běžném rozsahu. Podlahy jsou betonové s PVC a z keramické a cementové dlažby. Okna jsou plastová, dveře hladké plné. Vytápění je ÚT z centrální domovní kotelny. V bytě je rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody je centrální. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádru. Bytový dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, průběžně udržovaný, údržba bytu je zanedbaná. Dispoziční řešení : 2+1 Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 8 Počet bytový/nebytových jednotek: 50 / 2 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ANO Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkaz k prodeji, prohlášení konkursu a rozhodnutí o úpadku, viz LV 11617 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0532 Pardubice Obec: 575500 Přelouč Katastrální území: 734560 Přelouč Ulice: Boženy Němcové č.o.: 1554 Vlastníci Podíl SJM Kopecký Petr a Kopecká Petra 1 / 1 Petr Kopecký Staré Hradiště 167, 53352 Petra Kopecká Staré Hradiště 167, 53352 Stavby na LV není součástí část obce Přelouč Bytový dům č.p. na pozemku p.č. st. 1834/4 1554 Jednotky na LV 11617 Číslo jednotky: 1554/44 Spoluvlastnický podíl: 209 / 10 000 Byt Pozemky na LV st. 1834/4 Stavební parcela Parcela KN 407 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň s jídelnou byt 9,66 m 2 1,00 9,66 m 2 pokoj byt 14,40 m 2 1,00 14,40 m 2 pokoj byt 13,32 m 2 1,00 13,32 m 2 chodba byt 6,90 m 2 1,00 6,90 m 2 balkon byt 2,12 m 2 0,50 1,06 m 2 WC byt 0,99 m 2 1,00 0,99 m 2 koupelna byt 2,44 m 2 1,00 2,44 m 2 Celková podlahová plocha 49,83 m 2 48,77 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 50 Započitatelná plocha [m 2 ] 48,77 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 21 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 024 183 Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 512 092-4 -
Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek je zastavěn stavbou bytového domu a je napojen na kompletní inženýrské sítě. Je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 1834/4 407 209 / 10 000 Celková výměra pozemků: 407 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt Přelouč Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Byt 2+1 v osobním vlastnictví o CP 53 m2 ve 3. patře panelového domu v Přelouči, Náměstí 17. listopadu. Dispozice bytu: chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna a WC. V bytě plastová okna a žaluzie. V celé délce pokoje vestavěná skříň se zrcadlem, nové vstupní protipožární dveře do bytu. K bytu náleží sklepní kóje. Přelouč - Náměstí 17.listopadu Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 53,00 3.NP/8 2+1 1 000 000 18 868 0,81 15 283 Byt Přelouč Byt 2+1 v původním udržovaném stavu. Místnosti jsou oddělené se samostatným vstupem do každé z nich. Jádro je zděné, koupelna a WC jsou odděleny. Přelouč - B. Němcové Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 45,00 5.NP/8 2+1 895 000 19 889 0,81 16 110 Byt Přelouč bytu o dispozici 1+1 ve zvýšeném přízemí revitalizovaného bytového domu s výtahem. Byt je v původním udržovaném stavu, pouze s novými plastovými okny. Dispozičně se skládá z předsíně, komory, koupelny společné s toaletou, kuchyně a jedné obytné místnosti. K bytu náleží sklepní kóje. Parkování bezplatně před domem. Přelouč - Studentská Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; panelový bytový dům 40,00 1.NP/6 1+1 950 000 23 750 0,77 18 169-5 -
Byt Přelouč Byt 1+1, Přelouč, ul. Jižní. Podlahová plocha činí 36 m2, nachází se ve 4. patře s výtahem. Součástí bytu je sklepní kóje a balkón umístěný v mezipatře s orientací na SZ. V domě nové vchodové dveře a částečné zateplení. Bezproblémové parkování u domu. Přelouč - Jižní Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; 36,00 4.NP/6 1+1 735 000 20 417 0,73 14 838 Stanovená jednotková cena: 16 100 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 785 197 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11617 ze dne 9.9.2014. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 14.10.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -