Zvýšení variability bytového fondu Nástroje ke zvýšení finanční a fyzické dostupnosti bydlení u domácností potenciálně i Ing. Milada Kadlecová, Ing. arch. Helena Vařejková, Institut regionálních informací, s.r.o., Brno www.iri.cz Analytické výsledky projektu Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit, řešeného v rámci programu výzkumu Ministerstva pro místní rozvoj WD-05-07-3 prokazují, že v České republice existují rozdíly ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení jak v rámci regionů, tak podle typu domácností. Na řešení daného projektu se podílí tři instituce sídlící v různých částech ČR, konkrétně tým Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu AV ČR, v.v.i., se sídlem v Praze, Institut Regionálních informací, s.r.o. (dále IRI), se sídlem v Brně a Katedra městského inženýrství fakulty stavební na Vysoké škole báňské - Technické univerzitě Ostrava se sídlem v Ostravě. Koordinátorem řešení projektu je tým Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu AV ČR, v.v.i. Řešení projektu bylo zahájeno v roce 2007 a přináší první komplexní zmapování disparit mezi jednotlivými českými kraji ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, a to jak jejich aktuálního stavu i jejich vývoje od roku 2000. Analýza rovněž simuluje vývoj finanční dostupnosti bydlení na základě předpokládaných kroků reformy v oblasti nájemního bydlení (deregulace nájemného). Pro účel měření finanční dostupnosti bydlení je využita nová metodologie, která sice vychází z postupů měření používaných ve světovém výzkumu bydlení, avšak odráží specifika transformace české společnosti. Podrobněji je možné se s výsledky tohoto výzkumu seznámit na stránkách projektu www.disparity.cz. V našem příspěvku prezentujeme jeden z dílčích, nově navrhovaných nástrojů, který by měl přispět ke zvýšení fyzické i finanční dostupnosti bydlení. Do výše tržního i regulovaného nájemného se postupně tyto regionální rozdíly postupně promítají a mají přímý důsledek na dostupnost bydlení. Negativní kombinace vlivů posledních let - objektivní pokles příjmů v souvislosti se současným nepříznivým ekonomickým vývojem, deregulací nájmů a nedokonalou sociální politikou státu dostupnost bydlení dále umocňuje. V oblasti nájemního bydlení jsou finanční nedostupností bydlení ohroženy určité skupiny obyvatelstva, zejména svobodné matky s dětmi, senioři a dále někteří osaměle žijící jedinci. Uvedené skutečnosti potvrzují i výzkumy zmíněného projektu, viz přiložený kartogram, ukazující míru zatížení domácností tržním nájmem v krajích a krajských městech. Finanční nedostupnost bydlení ovšem pro některé domácnosti nespočívá jen vysoké ceně bydlení, závisí i na jiných faktorech, zejména na tzv. nadspotřebě bydlení, kterou je nutné přizpůsobit možnostem a potřebám domácností. Zejména deregulace nájemného představuje obrovský problém pro stárnoucí populaci především ve větších městech, kdy jednočlenné domácnosti seniorů obývají většinou velké byty a nejsou schopny finančně hradit postupně deregulované nájemné. Jde rovněž o sociální problém, kdy postižené domácnosti by měly v tržních podmínkách hledat přiměřené levnější bydlení. Zlepšit situaci pomocí nové výstavby sociálních bytů je pro obce velmi nákladné, zdlouhavé a uspokojí pouze malou část poptávky.

V příspěvku představujeme alternativní levnější a rychlejší nástroj, kterým je možnost zvýšení variability bytového fondu cestou stavebních úprav, kterými vzniknou ve stávající bytové zástavbě v reakci na aktuální poptávku menší byty, přičemž dojde ke zvýšení jejich kvality. V podstatě jde o rozdělení jednoho většího bytu na dvě samostatné bytové jednotky. Současně ovšem provedené stavební úpravy umožňují v budoucnu opět podle změněné prostorové potřeby tyto bytové jednotky sloučit. Tak lze např. pro seniory vytvořit sociální bydlení ve stávajících vlastnických i obecních bytech, tedy snížit cenu bydlení zmenšením plochy bytu při snížení nákladů na služby a současném zachování bydlení seniorů ve stávající lokalitě využitím pravidla nepřesazovat starý strom. Navíc je získána další menší samostatná bytová jednotka, která může být využita pro nového nájemníka. Naši myšlenku jsme prakticky ověřili a v našem příspěvku uvádíme příklad konkrétního obecního bytu v činžovním domě ze třicátých let 20. století na okraji centra Brna (viz obr. 1 a 2). V bytě byly navrženy tyto stavební úpravy: rozdělení haly bytu příčkou na dvě menší jednotky, vybourání nového vstupu pro druhou bytovou jednotku, úprava stávající koupelny/wc, napojení a vybudování nové koupelny/wc pro druhý byt, zřízení jedné nové kuchyňské linky, v centrální části bytu s největším množstvím stavebních úprav byla navržena oprava podlahy v ucelené ploše, tj. dlažba v prostorách vstupu a dlažba s izolací v prostoru nového sociálního zařízení, dále v koupelnách obklady a nová sanitární keramika, oprava a doplnění elektrorozvodů, nové rozvody ústředního vytápění vč. kotle etážového topení,

změny v polohách dveřních otvorů a vymalování. Náklady na veškeré stavební úpravy byly upřesněny položkovým rozpočtem, do kterého byly rovněž započteny nutné projekční práce, Obr.1 Obecní byt v Brně - Půdorys stávajícího stavu. Byt 1-109m² Obr.2 Obecní byt v Brně - Půdorys navrženého stavu. Byt 2-51m², byt 3-55m² Dále jsme se zabývali tím, jaký dopad budou mít stavební úpravy na nájemné z nově vzniklých bytů, a zda by bylo možné pro tuto investici využít některé z možností finančních podpor státu. Nabízí se možnost získání dotace z programu na základě nařízení vlády č. 333/2009 Sb., který stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení pro právnické i fyzické osoby a dále v rámci podprogramu Podpora výstavby podporovaných bytů, který stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, MMR ČR (dále jen podprogram MMR, který poskytuje dotace obcím.

Jako výchozí stav výpočtu je bráno regulované nájemné ve výši, kterou umožňuje jednostranné zvýšení nájemného. Pro Brno-Zábrdovice představuje maximální regulované nájemné od 1. 1. 2010 částku 59,10 Kč/m 2 měsíčně. Pro objasnění úvahy a zvážení kombinací zpracoval Institutu regionálních informací, s.r.o. (IRI) expertní posudky místně obvyklého nájemného (MON) pro všechny byty, včetně výchozího bytu č. 1. Zjištění MON V případě rozdělení na dvě bytové jednotky lze uvažovat několik variant dalšího postupu. Můžeme předpokládat, že se obec dohodne s původním nájemcem seniorem na pokračování bydlení v menším a méně upravovaném bytě (byt č. 2 se stávající kuchyňskou linkou a upravenou stávající koupelnou) s regulovaným nájemným, zatímco druhou bytovou jednotku může pronajmout na volném trhu za místně obvyklé tržní nájemné. V tabulce následující tabulce uvádíme možnosti, jaké nájemné může být v bytech vybíráno včetně usměrňovaného nájemného při použití dotace státu na podporu výstavby sociálních bytů. Tabulka č. 1 Možnosti výše vybraného nájemného z jednotlivých bytů, podle uvažované varianty Označení bytu Plocha/m2 Nájemné v roce 2010 Kč/měs. Nájem v roce 2010 Kč/rok regulovaný MON *) s dotací **) regulovaný MON s dotací **) Byt č.1 109 6 442 Kč 10 344 Kč 77 304 Kč 124 128 Kč Byt č.2 51 3 014 Kč 5 862 Kč 2 774 Kč 36 168 Kč 70 344 Kč 33 288 Kč Byt č.3 55 3 250 Kč 6 250 Kč 2 992 Kč 39 000 Kč 75 000 Kč 35 904 Kč Byty 2 + 3 106 6 264 Kč 12 112 Kč 5 766 Kč 75 168 Kč 145 344 Kč 69 192 Kč *) MON vypočtené pomocí expertního posudku IRI **) vypočteno s využitím sazby Kč 54,40, dle podprogramu MMR Nájemné V tabulce č. 2 lze porovnat rozdíly ve výběru nájemného podle varianty, jaké nájemné je v jednotlivých bytech stanoveno. Ve variantě A je menší byt č. 2 ponechán s regulovaným nájmem. Předpokládáme, že zde zůstane bydlet původní nájemník senior. Jeho nájemné klesne z 6.442,- Kč na 3.014,- Kč. Byt č. 3 může být pronajat za MON. Kladný rozdíl investora je 33.864,- Kč. Ve variantě B jsou oba upravené byty uvažovány s MON. V tomto případě se nájemné v bytě č. 3, nájemné sníží z původních 6.442,- Kč/byt a měsíc na 5.862,- Kč/byt/měsíc. Ve variantě B neuvažujeme, že by v bytě zůstával původní nájemník, neboť tato změna nepřinese nájemníkovi žádné finanční zlepšení oproti regulovanému nájmu v původním bytě. Kladný rozdíl z vybraného nájmu (68.040,- Kč) je pro investora v této variantě pochopitelně nejvyšší. Ve variantě C je uvažováno použití dotace v rámci Podprogramu Podpora výstavby podporovaných bytů, jednalo by se o stavební úpravy bytu, kterými vznikne vstupní byt, podle části III. písm. d) bod 4, kde dotaci představuje finanční částka 250 tis. Kč na jeden byt. Vzniknou dva sociální byty, v bytě č. 2 bude nájem 2.774,- Kč a v bytě č. 3 2.992,- Kč (ve srovnání s původním nájmem v bytě č. 1, který byl 6.442,- Kč). Zde je potřeba upozornit na fakt, že nájemné, které je v těchto bytech stanoveno na 54,40Kč/m²/měs., je ve městě Brně

pod úrovní regulovaného nájemného a že tedy sociální bydlení generuje trvale ztrátu, a v případě investic v tomto sektoru nefunguje ekonomická návratnost. Tím ovšem nezpochybňujeme nezastupitelnost státu v povinnostech pečovat o sociálně slabé občany. Tabulka č 2 Varianta Byt Výběr/rok Suma 3-6 Regul. 1 a 2 Kladný rozdíl A Byt č.2 - regulovaný 36 168 Byt č.3 - MON 75 000 111 168 77 304 Kč 33 864 Kč B Byt č.2 - MON 70 344 Byt č.3 - MON 75 000 145 344 77 304 Kč 68 040 Kč C Byt č.2 - s dotací 33 288 Byt č.3 - s dotací 35 904 69 192 77 304 Kč -8 112 Kč Investice Stavební náklady nutné pro úpravu stávajícího bytu na dvě bytové jednotky jsou 611.674,- Kč, přičemž cena se týká úprav v nezbytně nutném rozsahu, jak bylo popsáno v komentáři. Za předpokladu, že investor použije desetiletou hypotéku na celou částku (pro kalkulaci jsme použili zprůměrované hodnoty z hypotéční kalkulačky na http://www.kurzy.cz/hypoteky/), vypadá návratnost investice pro jednotlivé varianty následně: Varianta A: Splátky uvažované hypotéky na 10 let nelze z kladného rozdílu mezi původním regulovaným a nově upraveným nájemným z bytů č. 2 a č. 3 splatit. Ve všech variantách ovšem platí, že ve skutečnosti bude kladný rozdíl větší, protože nově opravené byty budou mít oproti minulosti velmi nízké náklady na údržbu. Pokud by se ale na splácení použila celá výše nově vybraného nájemného (opět teoreticky), byla by hypotéka splacena po cca 6 7 letech. Varianta B: Kladný rozdíl investora 68.040,- Kč by téměř stačil na splátky hypotéky ( splatnost asi 10,5 roku), při použití celé částky z nového nájemného je splatnost asi 5let. Varianta C: Náklady investice 611.674,- Kč by se po započítání dotace 2x250.000,- Kč snížily na 111.674,- Kč, což je zřejmě položka, u které nelze uvažovat o investičním modelu s hypotékou. Předpokládáme jiný způsob financování v rámci zdrojů obce. Závěr Podle údajů z tisku (MF Dnes 28. 11. 2009, Veřejná správa 5/2010) se například v Jihomoravském kraji připravují investice pro vytvoření dalších míst v zařízeních pro seniory, a to jak cestou rekonstrukcí, tak nové výstavby. Porovnáním dostupných údajů (Ivančice, Brno Tomešova ul., Újezd u Brna, Miroslav, Kyjov) o výši investice a počtu vzniklých míst dojdeme k nákladům od 1,125mil. Kč (Ivančice) po 2,17mil. Kč (Tomešova) na umístění jednoho seniora. V prezentované úvaze o zvýšení variability ve stávajícím bytovém fondu činí náklady na vytvoření bydlení pro jednoho seniora 306 tis. Kč.