ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4531/2014 NEMOVITOST: 1/2 stavby č.p. 11 na pozemku St. parc. č. 17 a 1/2 pozemku St. parc. č. 17 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Milostín, k.ú. Milostín Adresa nemovitosti: Miostín 11, 270 04 Milostín Vlastníci stavby: Alemu Tekaligne, U Nádraží 667, 253 01 Hostivice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Iveta Mišalková, Na Vysokém 760, 272 01 Dubí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Alemu Tekaligne, U Nádraží 667, 253 01 Hostivice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Iveta Mišalková, Na Vysokém 760, 272 01 Dubí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 5074/13-15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ 244 000 Kč Datum místního šetření: 9.1.2014 Stav ke dni : 9.1.2014 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 27.1.2014 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitosti - 1/2 stavby č.p. 11 na pozemku parc. č. St. 17 a 1/2 pozemku parc. č. St. 17 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník, vše uvedeno na listu vlastnictví č. 326. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.11.2013, LV č. 326, kat. úz.milostín, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Rakovník - kopie mapy katastrální, kat. úz.milostín - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5074/13-15 ze dne 14.5.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 5074/13-44 ze dne 28.11.2013 - informace sdělené zástupcem obce - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Milostín se nachází v okrese Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Milostín se rozkládá asi 12 km severně od Rakovníku. V obci je pouze minimální vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice, a dále autobusová zastávka. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1688/2 obec Milostín 1701 Středočeský kraj Celkový popis Oceňovaná nemovitost - stavba č.p. 11 se nachází v severní části obce Milostín, k.ú. Milostín. okolní zástavbu tvoří převážně domy venkovského charakteru. Na listu vlastnictví je způsob využití zapsáno bydlení, avšak dle sdělení zástupce obce byla stavba původně využívána jako prodejna a později přestavěna na hospodu. Nyní je cca 10 let neužívána. Silné stránky Možnost využití k podnikání, nebo úpravy na rodinné bydlení. 2
Slabé stránky Spoluvlastnický podíl ½, velikost pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba č.p. 11 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. p.č. 17 3. Porovnávací ocenění 3.1 Stavba č.p. 11 3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba č.p. 11 Samostatně stojící stavba č.p. 11 na pozemku parc. č. St. 17 v k.ú. Milostín, obec Milostín, okres Rakovník. Původně sloužila jako prodejna, později přestavěna na hospodu. Stáří cca 120 let, nyní cca 10 let nevyužívána. Stavba je částečně podsklepená, jednopodlažní s půdou. Základy jsou betonové a zděné, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Krov dřevěný, krytina sedlové střechy je tašková, ploché střechy je krytina tvořena lepenkou. Bleskosvod je osazen. Klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou břízolitové. Vstupní dveře jsou plechové a kovové prosklené. Okna jsou dřevěná a luxfery. Stavba je napojena na el. rozvod a obecní vodovod. Kanalizace svedena do žumpy. Plyn v obci není. Vizuální prohlídku z venku bylo zjištěno, že stavba je vzhledem k neužívání ve zhoršeném stavu (venkovní omítky jsou místy opadané, vzlínající vlhkost). Vnitřní dispozice a stav nebylo možné vzhledem k nesoučinnosti majitele zjistit. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 141/3 = 47,00 1.NP 192 = 192,00 zastřešení 141/2 = 70,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.PP 47,00 m 2 2,20 m 103,40 1.NP 192,00 m 2 3,50 m 672,00 zastřešení 70,50 m 2 3,50 m 246,75 Součet 309,50 m 2 1 022,15 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 022,15 / 309,50 = 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 309,50 / 3 = 103,17 m 2 4
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (141/3)*(2,20) = 103,40 m 3 1.NP (192)*(3,50)+141*0,5 = 742,50 m 3 zastřešení (141)*(3,50)/2 = 246,75 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 103,40 m 3 1.NP NP 742,50 m 3 zastřešení Z 246,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 092,65 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody S 2,70 100 1,00 2,70 11. Dveře S 3,70 80 1,00 2,96 11. Dveře P 3,70 20 0,46 0,34 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,00 100 1,00 2,00 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 5
25. Ostatní S 4,40 10 1,00 0,44 25. Ostatní C 4,40 90 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,94 Koeficient vybavení K 4 : 0,9394 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9840 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9364 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9394 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 679,15 Plná cena: 1 092,65 m 3 * 3 679,15 Kč/m 3 = 4 020 023,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,7 % Koeficient opotřebení: (1-85,7 % / 100) * 0,143 = 574 863,32 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Stavba č.p. 11 - zjištěná cena = 287 431,66 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. p.č. 17 Srovnávací indexová metoda Rovinný pozemek parc. č. St. 17 je z větší části zastavěn stavbou č.p. 11, na pozemku se nachází žumpa. Pozemek je neoplocen. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek, Svojetín A:1,00, B:1,00, C:0,40, D:0,50, E:0,50, F:1,00 390,00 0,10 3 900,00 Pozemek, Janov A:1,00, B:1,00, C:0,40, D:0,50, E:0,50, F:1,00 355,00 0,10 3 550,00 Pozemek, Kounov A:0,60, B:0,50, C:0,40, D:0,50, E:1,00, F:1,00 119,00 0,06 1 983,33 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 3 144,44 Kč/m 2 6
Korekce výchozí ceny A územní struktura: 1,00 B typ stavebního pozemku: 1,25 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 0,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: průmyslová oblast 0,50 E územní připravenost, infrastruktura: špatná 0,50 F speciální charakteristiky volitelné: 0,80 Celkový index * 0,10 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 314,44 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St. 17 328 Celková výměra oceňovaných pozemků 328 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 328 m 2 * 314,44 Kč/m 2 = 103 136,32 = 10 3 136,32 Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek spoluvlastnický podíl * 1,00 / 2,00 = 51 568,16 Výsledná cena = 51 568,16 Kč 7
3. Porovnávací ocenění 3.1 Stavba č.p. 11 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 160,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 092,65 m 3 Zastavěná plocha: 309,50 m 2 Plocha pozemku: 328,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Dům s pohostinstvím Nabízíme řadový dům s pohostinstvím v těsné blízkosti centra města Dolní Bousov. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu z cihel a kamene se sedlovou střechou krytou plechem, zastavěná plocha činí 326 m2, užitná je cca 130 m2. Dům prošel v posledních letech částečnou rekonstrukcí, mimo jiné rozvody vody, elektřiny, odpadů a topení. Majitelé dům momentálně využívají jako pohostinství, jde však o dům s bj 4+1. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, čtyři obytné místnosti, koupelna s toaletou a komora. V podkroví je prostorná půda vhodná k rekonstrukci na další obytnou plochu. O vytápění se stará elektrický kotel s rozvody ústředního topení nebo krbová kamna. Voda je k dispozici obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plyn je zaveden. K domu náleží udržovaná zahrada o rozloze 420 m2. Nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta nebo zdravotnické zařízení. Restaurace s BJ 1+1 Prodej, hostinec Běrunice u Poděbrad. Hostinec nově rekonstruován ihned k použití. V hostinci zřízena bytová jednotka 1+1. CP 923 m2. Umývárna pro zaměstnance. Velký sál s barovým pultem, výčep, kuchyň, sociální zařízení, sklep, možno zřídit předzahrádku s dětským koutkem. Restaurace Nabízíme k prodeji budovu bývalé restaurace v obci Bernardov. Objekt stojí u silnice č.2 na hlavním tahu mezi Kutnou Horou a Pardubicemi. Určeno k rekonstrukci, možno vytvořit motorest plus byt, plus obchod (v obci není). Také možnost využití jen na byty, či jako sídlo firmy (sklady, výroba). Nová el.přípojka, nový HUP, přípojka vody. Septik nutno dobudovat. Vzdálenosti: Kutná Hora 13km, Přelouč 13km, Pardubice 33km. Srovnatelné nemovitosti Název: Dům s pohostinstvím Lokalita Dolní Bousov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,85 8
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Zdůvodnění koeficientu K c : Dům s pohostinstvím v obci se základní občanskou vybaveností, napojen na veškeré IS, udržovaná zahrada. Celkový koef. K C 0,30 Upravená j. cena Kč/m 2 5 062 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 746 m 2 2 179 000 Kč 16 762 Kč/m 2 Název: Restaurace s BJ 1+1 Lokalita Běrunice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Hostinec s bytovou jednotkou po celkové rekonstrukci. koef. K C 0,28 Upravená j. cena Kč/m 2 2 382 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 421,00 m 2 923 m 2 3 600 000 Kč 8 551 Kč/m 2 Název: Restaurace Lokalita Bernardov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Dům určený k rekonstrukci s možnost přebudování na RD či koef. K C BJ s velikým pozemkem. 0,68 Upravená j. cena Kč/m 2 1 709 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 237,00 m 2 1 157 m 2 600 000 Kč 2 532 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 709 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 051 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 062 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 3 051 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 160,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 488 160,- Kč spoluvlastnický podíl 9
Výsledná porovnávací hodnota * 1,00 / 2,00 = 244 080,00 244 080 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba č.p. 11 287 430,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek St. p.č. 17 51 570,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Stavba č.p. 11 244 080,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 244 080 Kč 0 Kč 339 000 Kč 51 568 Kč 0 Kč Obvyklá cena ½ 244 000 Kč slovy: Dvě stě čtyřicet čtyři tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.68 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: 12 km od okresního města Rakovník, žel. a autobus. zastávka c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, menší pozemek, cca 10 let neužívaná nemovitost, investice na rekonstrukci a modernizaci stavby 10
Závěr Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 244.000 Kč V Praze 27.1.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4531/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 29/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 326 ze dne 28.11.2013 3 11
12
13