ZNALECKÝ POSUDEK č. 10324-359/2016 o ceně nemovité věci - pozemku na parc.č. 1051/10 se stavbou Ústí nad Labem - centrum, č.e. 894 v k.ú., obci a okrese Ústí nad Labem, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1153/09-1113) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 17.8.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 18.8.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemku na parc.č. 1051/10 se stavbou Ústí nad Labem - centrum, č.e. 894 v k.ú., obci a okrese Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1153/09-1113 ze dne 19.7.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění dalších zákonů a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti garáž, je pro ocenění cenou obvyklou použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Garáž Adresa předmětu ocenění: Koněvova 894 400 01 Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 93 409 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.8.2016 za přítomnosti znalec (obeslaní Roman Vršecký a Renáta Vršecká se k místnímu šetření nedostavili, obsílky si na adrese uvedené v usnesení, nevyzvedli). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1153/09-1113 ze dne 19.7.2016 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 19.7.2016 (LV č. 890) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 17.8.2016 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 890 pro k.ú. Ústí nad Labem je uvedeno: A - Vlastnické právo: Vršecká Renáta, Havlíčkova 529, 41117 Libochovice B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 1051/10 22 m 2 zastavěná plocha a nádvoří součástí pozemku je stavba: Ústí nad Labem - centrum, č.e. 894, garáž - 2 -
B1 - Jiná práva. Bez zápisu stavba stojí na pozemku parc.č. 1051/10 C - Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji podrobně viz. příloha LV č. 890. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 890. Oznámení č.j. 110 Ex 1153/09-1117 o existenci nájemního a předkupního práva na základě oznámení vlastníka oceňované nemovité věci. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce. Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaná garáž je opatřena tabulkou s č.e. 897, podle zákresu v katastrální mapě se však jedná o garáž zapsanou na LV jako č.e. 894 (zřejmě došlo k záměně tabulek s č.e., která správně odpovídají i vzestupné řadě číslování garáží v ulici). 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří přízemní garáž č.e. 894 s pozemkem zastavěným touto garáží. Situování je v zástavbě řadových garáží při ulici Koněvově v širším centru krajského města Ústí nad Labem. Garáž zřejmě není napojena na žádné inženýrské sítě, na sousední garáži je rozvodná skříňka elektro, takže možné napojení zřejmě je. Území je spíše svažité směrem na severozápad, přístup je po nezpevněné komunikaci. Ústí nad Labem je krajským a významným průmyslovým městem na řece Labi, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, spojení do centra je MHD, situování je v širším centru města, v sousedství obytné zástavby. B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1153/09-1113 ze dne 19.7.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění dalších zákonů a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti garáž, je pro ocenění cenou obvyklou použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). - 3 -
1. Popis objektů a pozemků Garáž Ústí nad Labem - centrum č.e. 894 Jak bylo uvedeno, jedná se o přízemní garáž, vnitřní v řadě. Přístup mi nebyl umožněn, popis je uveden na základě zjištění při venkovní obhlídce a s přihlédnutím k běžnému provedení z odhadované doby výstavby. Stěny jsou zděné v tl. 30 cm, plochá střecha s živičnou krytinou, klemp. konstrukce z pozink. plechu, hladká fasáda i vnitřní úprava stěn, podlaha betonová, osazena kovová vyklápěcí vrata. Stáří garáže je dle znalosti výstavby v místě cca 30 roků. Garáž je průměrně udržovaná, byly zjištěny trhliny v čelním zdivu, naopak nedávno zřejmě měněná garážová vrata. Pozemky Pozemek zastavěný garáží. Území je spíše svažité směrem na severozápad, přístup je ze zpevněné komunikace. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Výměra pozemků: parc.č. 1051/10 22 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp). Obvyklá cena pozemku je stanovena na základě zkušenosti znalce. - 4 -
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné, výnosové a srovnávací. a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Garáž Ústí nad Labem - centrum č.e. 894 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,50*6,30 = 22,05 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 22,05 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 3,50*6,30*(2,40+0,20/2) = 55,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 55,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 55,13 m 3-5 -
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace C 6,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,8990 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8990 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 839,13 Plná cena: 55,13 m 3 * 2 839,13 Kč/m 3 = 156 521,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 57,5 % Koeficient opotřebení: (1-37,5 % / 100) * 0,500 Garáž Ústí nad Labem - centrum č.e. 894 - zjištěná cena = 97 825,78 Kč Pozemky: 22 m2 á 1 200,- Kč/m2 = 26 400,- Kč - 6 -
Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby = 97 826,- Kč Pozemky = 26 400,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 124 226,- Kč 126 230,- Kč b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (garáž) se v dané lokalitě občasně pronajímá za nájemné cca 1 000,- Kč/měs.. Roční výnos 12 měs. á 1 000,- Kč = 12 000,- Kč Náklady na zajištění výnosů cca 30% z ročního výnosu = 3 000,- Kč Čistý roční výnos 9 000,- Kč Kapitalizace 9% Výnosová hodnota = 100 000,- Kč c) metoda srovnávací (tržní) Je využita inzerce garáží v Ústí nad Labem: Prodej garáž 20 m2, Hoření, Ústí nad Labem centrum Nadstandardně vysoká podsklepená garáž v družstevním vlastnictví, která se nachází v ulici Hoření v Ústí nad Labem, nedaleko vyhledávané lokality Skřivánek. Garáž je suchá, v udržovaném původním stavu Inzerce na sreality,cz, ID zakázky 1340 (Realitní kancelář RENNER, Masarykova 643/72, 40001 Ústí nad Labem-centrum), aktualizace 10.8.2016. Inzerovaná cena 139 tis. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 7 000,- Kč. Porovnání: Inzerce garáže v obdobné lokalitě, v obdobném stavu, s možným lepším využitím, v družstevním vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a vlastnictví, stav, velikost, pozemek): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,90. Redukovaná jednotková cena: 6 300,- Kč/m2-7 -
Prodej garáž 20 m2, Stará, Ústí nad Labem centrum Garáž v osobním vlastnictví o celkové ploše 20 m2, která se nachází v garážovém dvoře nedaleko centra v ulici Stará. Standardní provedení, elektrika zde není. Inzerce na sreality,cz, ID zakázky 531201 (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město), aktualizace 30.6.2016. Inzerovaná cena 139 tis. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 7 000,- Kč. Porovnání: Inzerce garáže v obdobné lokalitě, v horším stavu. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,90x1,00x1,00x1,05x1,00x1,00=0,95. Redukovaná jednotková cena: 6 700,- Kč/m2 Prodej garáž 17 m2, Bělehradská, Ústí nad Labem - centrum Řadová garáž stojící na vlastním pozemku přímo v centru Ústí nad Labem, v Bělehradské ulici. Tato zděná garáž o zastavěné ploše 18 m2 je v původním, ale relativně zachovalém stavu. Inzerce na sreality,cz, ID zakázky 4669 (Sartoreality, Bělehradská 1309/19, 40001 Ústí nad Labem-centrum), aktualizace 16.8.2016. Inzerovaná cena 119 tis. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 7 000,- Kč. Porovnání: Inzerce garáže v obdobné lokalitě, v horším stavu. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,90x1,00x1,10x1,00x1,00x1,00=0,99. Redukovaná jednotková cena: 6 900,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 6 300,- až 6 900,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 6 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti vše údaje z inzerce, obdobné řadové garáže v obdobných lokalitách širšího centra Ústí nad Labem, garáže převážně v původním stavu. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku na spodním okraji rozpětí redukovaných jednotkovývh cen, cca 6 000 tis. Kč/m2. Pro výměru oceňované garáže 22 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 130 tis. Kč. Srovnávací hodnota = 130 000,- Kč - 8 -
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná, výnosová a srovnávací. Výsledky všech tří hodnot dávají poměrně blízké výsledy, obvyklou cenu uvažuji s největší váhou na srovnávací hodnotu, ale rovněž s přihlédnutím k oběma dalším metodám (prodejní ceny nemovitostí v regionu prakticky nepřekračují věcnou hodnotu). Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zástavního práva a exekučního příkazu k prodeji, zapsaných na LV a bez zahrnutí vlivu uzavřené nájemní smlouvy a předkupního práva k nemovitosti, o kterých nejsou k dipozici bližší informace. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovité věci 120 000,- Kč slovy: jednostodvacettisíc Kč V Srbicích 18.8.2016 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10324-359/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 190 16. V Srbicích 18.8.2016 Ing. Zdeněk Garlík - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -