ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2477/97/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 198/1 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Trutnov, k.ú. Trutnov Adresa nemovité věci: Blanická 198, 541 01 Trutnov OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 410 000 Kč Datum místního šetření: 26.3.2015 Stav ke dni : 26.3.2015 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 2.5.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 26.3.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9826 a 9915 pro k.ú. Trutnov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 26.3.2015 v době 15.55-16,10 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Místopis Město Trutnov je okresním městem téměř s 31 tis. obyvateli s velmi dobrou občanskou vybaveností. Je dopravním uzlem při cestě do Krkonoš a do Polska. Městská část Střední Předměstí se nachází severně od středu města asi 300 m východně od nádraží Českých drah. Je tvořena převážně zděnými bytovými domy. Pracovní příležitosti v místě jsou dobré, jen za některými profesemi je třeba dojíždět. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Blanická. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Celkový popis Majitelka v daném termínu nebyla v místě oceňované nemovitosti, ani jiným způsobem neumožnila znalci prohlídku. Výměry byly odhadnuty z podílu (na společných částech domu a pozemku), který je uvedený v katastru nemovitostí na LV č. 9915 pro k.ú. Trutnov (viz příloha), pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení domu i bytu byly odhadnuty obhlídkou z veřejné komunikace Stáří domu č.p. 198 bylo určeno odhadem na 90 let. - 2 -
Silné stránky Výhodná poloha v městě se zhruba 31.000 obyvateli, v Blanické ulici v blízkosti středu města, úřadů nákupních středisek, vlakového a autobusového nádraží. dostatek pracovních příležitostí v místě, dobrá občanská vybavenost. Dům s oceňovaným bytem je zděné konstrukce. Slabé stránky Umístění v I.NP nezatepleného domu. Vyšší stáří objektu. Zhoršené parkovací možnosti v okolí nemovitosti. Rušná komunikace (Úpské nábřeží a železniční trať) blízko domu. Nezateplený dům bez výtahu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav je na st.2 (1. nejnižší, 4. nejvyšší) Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Byt je pravděpodobně pronajímán, nájemní smlouva však nebyla znalci k dispozici. OCENĚNÍ Bytová jednotka č. 198/1 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Oceňovaný byt se pravděpodobně (podle pořadového čísla) nachází v bytovém domě s 9 b.j., v 1.NP asi vlevo od schodiště s místnostmi orientovanými k západu. Podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku odhaduji výměru bytu na 44,68-3 -
m 2 což odpovídá dispozici 2+1. Vytápění je zřejmě lokální topidly na zemní plyn. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha byt č.198/1 Obytné prostory 44,68 m 2 1,00 44,68 m 2 Celková podlahová plocha 44,68 m 2 44,68 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 44,68 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 19 760 Reprodukční hodnota (RC) Kč 882 877 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 90 Další životnost roků 50 Opotřebení % 64,30 Věcná hodnota (VH) Kč 315 190 Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena 44,68 m 2 415 971 Kč 9 310 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+kk Byt 2+kk v centru Trutnova. Byt se nachází v 1.patře zděného domu s vlastním uzavřeným pozemkem. Byt je v osobním vlastnictví. Byt prošel rekonstrukcí podlahy, koupelna, nová plastová okna, kuchyně. Má obecní přípojku vodovodu a kanalizace. Topení el. tělesy. Plyn je v domě zaveden, stačí připojit do bytu. Dispozice 2+kk, komora, uzavřená zahrada s možností parkování. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Trutnov, Polská 2.NP 2+kk - 4 -
Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděný bytový dům 46,00 m 2 790 000 Kč 17 174 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 11 167 Název: Byt 2+1 Byt 2+1 po částečné rekonstrukci se nachází v 1. patře cihlového domu bez výtahu v městské části Trutnova, Voletiny, 4 km od centra. Byt je v osobním vlastnictví. Užitná plocha bytu je 69,6 m2. K bytu náleží sklep, kůlna a dále je možnost pronájmu zahrady. Byt je v klidné lokalitě, z občanské vybavenosti - školka, speciální škola, restaurace, muzeum. Nedaleko autobusová zastávka. Volné parkování v ulici, možnost odkoupit garáž. Byt je v dobrém stavu po částečné rekonstrukci z roku 2009: nová plastová okna, nová podlaha v kuchyni, nová koupelna, nové rozvody vody, elektřina v mědi. Ohřev vody je zajištěn elektrickým bojlerem, vytápění bytu elektrokotlem. Dispozice bytu: vstupní chodba, WC a koupelna, komora, kuchyň a dva pokoje. V koupelně je velká rohová vana, umyvadlo a toaleta. Elektrokotel a boiler jsou umístěny v komoře. Lokalita: Trutnov-Voletiny Podlaží: 2.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděný bytový dům 69,60 m 2 750 000 Kč 10 776 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,04 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 8 610 Název: 1+1 Bytová jednotka se nachází v 2. nadzemním podlaží zděné budovy a okna má situovaná do ulice. Vnitřní dispozice: vstup do místnosti, která slouží jako kuchyň a za ní obytná místnost. K bytu - 5 -
náleží sklepní kóje. Přípojky: el. 230V, rozvod studené vody, kamna na TP nefunkční, je potřeba vyvložkovat komín, kanalizace. Koupelna v bytě není. WC je na chodbě před bytem. Byt má původní dřevěná okna. Bytová jednotka je podstandardní, neudržovaná. Vyžaduje kompletní rekonstrukci. Celková výměra bytu činí 37 m2. Lokalita: Trutnov, Přádelnická Podlaží: 2.NP Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděný bytový dům 37,00 m 2 349 000 Kč 9 432 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,04 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 8 154 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 154 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 9 310 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 11 167 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 9 310 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 44,68 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 415 971 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota 415 971 Kč 315 187 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena zaokr. 410 000 Kč slovy: Čtyřistadesettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10 Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči 2.5.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2477/97/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2477/15. - 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-8 -
- 9 -
- 10 -