Znalecký posudek č. 2568/24/2012 O ceně rodinného domku č.p.33 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. st.66 v k.ú.hutě pod Třemšínem, obec Rožmitál pod Třemšínem, okres Příbram. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 14. 2. 2012 posudek vypracovala: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438 Posudek obsahuje 13 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Teplice, 16. 2. 2012
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé nemovitosti č.p.33 ve městě Rožmitál pod Třemšínem, odlehlé části Hutě pod Třemšínem. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 2. 2012. Vlastník nemovitosti neumožnil prolídku, ocenění je provedeno na základě skutečností zjištěných na místě a podkladů z dřívější prohlídky. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 157 Snímek z pozemkové mapy Fotodokumentace Výměry a skutečnosti zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Rožmitál pod Třemšínem Katastrální území: Hutě pod Třemšínem (650005) 5. Dokumentace a skutečnost Dostupná dokumentace odpovídá skutečnostem zjištěným na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Hutě pod Třemšínem jsou částí města Rožmitál pod Třemšínem, vzdáleného 4 km směrem na východ. V Hutích je pouze 400 obyvatel, není zde žádná občanská vybavenost. K nemovitosti náleží malý pozemek o celkové rozloze 345 m 2 v četně zastavěné plochy stavbami. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný domek č.p.33 2) Stodola b) Pozemek č.st.66 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Příbram Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel a) Hlavní stavby a.1) Rodinný domek č.p.33 26a Stavba na parc.č. st.66 Nemovitost je vesnického typu postavena jako malá zemědělská usedlost. Půdorysný tvar L sestává z obytné části, původních chlévů a stodoly. V současné době je část původních chlévů přestavěna na sociální zařízení a technické zázemí domu. Stodola je užívána ke garážování. Stavba je jednopodlažní, nepodsklepená s částečně využitým podkrovím. Hlavní stavební konstrukce jsou ze smíšeného zdiva na neizolovaných základech. Stropy v původní obytné části trámové s rovným podhledem, v technické části klenbové. Krov sedlový s polovalbami, krytina plechová Objekt je vytápěn kombinací elektrického topení a kamny na pevná paliva. Technický stav je zhoršený. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 2,70 m 12,40 6,35 = 78,74 m 2 podkroví 1,95 m 12,40 6,35 = 78,74 m 2 Součet: 4,65 m 157,48 m 2 Podlažnost: 157,48 / 78,74 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,70 12,40 6,35 = 212,60 m 3 podkroví 1,95 12,40 6,35 = 153,54 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 366,14 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Rožmitál pod Třemšínem Počet obyvatel: 4 365 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 933, Kč/m 3
4 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 0,00 3 Poloha nemovitosti v obci I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území 0,03 obce (odlehlá poloha) 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. Žádný obchod nebo pouze se základními 0,03 nemovitosti potravinami 6 Školství a sport v okolí I. Žádná základní škola ani sportovní 0,04 nemovitosti zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0,00 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,900 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00
5 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 0,04 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0,65 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,347 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,900 0,347 = 0,281 Cena upravená (CU = IPC I): 4 933, 0,281 = 1 386,17 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 366,14 1 386,17 = 507 532,28 Kč Rodinný domek č.p.33 zjištěná cena: 507 532,28 Kč a.2) Stodola 3 Původní stavba stodoly postavená kolmo a navazující na obytnou část je užívána jako garáž, sklad a dílna. Stavba je v původním stavu, zdivo smíšené, krov sedlový, vrata dřevěná dvoukřídlá. Technický stav je zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,122 Koeficient prodejnosti: 0,473 (Sklady) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,20 m 7,40 12,35 = 91,39 m 2 krov 1,40 m 7,40 12,35 = 91,39 m 2 Součet: 4,60 m 182,78 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 91,39 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,20 7,40 12,35 = 292,45 m 3 krov 1,40 7,40 12,35 = 127,95 m 3
6 Obestavěný prostor celkem: = 420,40 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací základové pasy bez izolací 13,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené 30,40 % Standardní 3. Stropy 13,80 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha sedlová dřevěná 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech plechové šablony 2,90 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce žlaby a svody 0,70 % Podstandardní 7. Úprava vnitřních povrchů omítka vápenná 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenná omítka 2,90 % Podstandardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 2,40 % Nevyskytuje se 12. Vrata dřevěná dvoukřídlá 3,00 % Standardní 13. Okna 3,40 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah betony 2,90 % Podstandardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 220 V 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0,0713 3. Stropy 0,54 1,852 13,80 % 0,1380 5. Krytiny střech 0,54 2,90 % 0,0157 6. Klempířské konstrukce 0,54 0,70 % 0,0038 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 2,90 % 0,0157 10. Schody 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 11. Dveře 0,54 1,852 2,40 % 0,0240 13. Okna 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 14. Povrchy podlah 0,54 2,90 % 0,0157 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 25. Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6078 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390
7 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9922 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,2130 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,6078 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1220 Koeficient prodejnosti K p : 0,4730 Základní jednotková cena upravená: = 1 538,13 Kč/m 3 Základní cena upravená: 420,40 m 3 1 538,13 Kč/m 3 = 646 629,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků 100 90 / (90 + 10) = 90,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 646 629,85 Kč 85,000 % 549 635,37 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 96 994,48 Kč Stodola zjištěná cena: 96 994,48 Kč b) Pozemek č.st.66 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 59,95 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (4 365 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 4 365 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,122 Koeficient prodejnosti K p : (Sklady) 0,473 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.66 345 59,95 60,1722 20 759,41 Pozemek č.st.66 zjištěná cena: 20 759,41 Kč
8 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný domek č.p.33 507 532,28 Kč 2) Stodola 96 994,48 Kč b) Pozemek č.st.66 20 759,41 Kč Výsledná cena činí celkem: 625 286,17 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 625 290, Kč Zjištěná cena: 625 290, Kč Cena slovy: šestsetdvacetpěttisícdvěstědevadesát Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s použitím všech vlivů na prodejnost nemovitosti. Porovnáním s dosahovanými kupními cenami v místě a čase je možné považovat cenu vypočtenou za cenu obvyklou: Cena obvyklá - 620 000,-Kč ( šestsetdvacettisíc korun českých) Teplice, 16. 2. 2012 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady-spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2568/24/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24/2012 podle připojené likvidace.
E. Seznam příloh 10
11
12
13