Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3609/203/2014 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemek p.č. 1364, součástí je stavba Kostelec nad Orlicí, čp. 188, rodinný dům, a pozemek p.č. 1365, to vše v k.ú. Kostelec nad Orlicí obce Kostelec nad Orlicí. Trávnická 188 / 188, 51741 Kostelec nad Orlicí Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Kostelec nad Orlicí, k.ú. Kostelec nad Orlicí, kód k.ú. 670197, LV 1962 Pozemky: 1364, 1365 Vlastník stavby: Lenka Benková, Trávnická 188, 51741 Kostelec nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Lenka Benková, Trávnická 188, 51741 Kostelec nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:694/2014-a, 17.7.2014 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: e-mail: DIČ: CZ25023 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: 642 29 718 DIČ: CZ5807201972 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 550 000 Kč Datum místního šetření: 1.8.2014 Datum zpracování : 6.8.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 3 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.36 V Borohrádku, dne 6.8.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2009 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 6 178 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+1 114 / 0 0 389 697 143 100,00 / 0 389 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 638 400 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 569 338 Kč Obvyklá cena 550 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné části města s velmi dobrou občanskou vybaveností, avšak v těsném sousedství průmyslového areálu společnosti FERODO. I přes provedenou rekonstrukci se jedná o objekt s nižším standardem vybavení, který není stavebně zcela dokončen (fasáda přístavby, drobné úpravy interiéru). Kromě toho lze očekávat výměnu cementových tašek a výměnu původní fasády s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. U domu je malý pozemek. Udržba je zanedbaná. Parkování je možné před domem. Nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu výrazněji pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla v obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Kostelec nad Orlicí je město s pověřeným úřadem. Ve městě je velmi dobrá občanská vybavenost (MÚ, pošta, MŠ, ZŠ, střední škola, zdravotnická zařízení, finanční úřad, banky, síť obchodů a služeb, sportoviště). Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centra města, v souvislé zástavbě rodinných domů podél Trávnické ulice, nedaleko železniční zastávky a průmyslového areálu společnosti FERODO. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům, řadový krajní, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou se štítem. Podkroví není využito. Se sousedním objektem tvoří dvojdomek. Základové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti (na fasádě se projevuje vzlínavá vlhkost), obvodové konstrukce jsou ze zdiva tl. 45 cm. Krytinu sedlové střechy tvoří cementové tašky, nad přístavbou jsou vlnité bitumenové desky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je vápenocementová, přístavba je bez omítky. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Podlahy obytných místností jsou vlýskové a plovoucí z lamina a podlahy vedlejších místností jsou z cementové a keramické dlažby. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Jsou instalovány radiátory, bez kotle a částečně bez rozvodů. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Proveden je rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Elektroinstalace je světelná i motorová. Dům není opatřen bleskosvodem. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo a WC. Na základě odborného posouzení předpokládám vznik domu na počátku minulého století (ve výpočtech uvažuji rok 1920). Kolem roku 2009 byla provedena přístavba, ve které je umístěno sociální zázemí a částečná rekonstrukce - výměna oken, nová krbová kamna, plovoucí podlaha v kuchyni. Údržba je zanedbaná. Dispozice: kuchyň, 3 pokoje, spíž, chodba, koupelna, WC. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1920 Dílčí rekonstrukce v r. 2009 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 3 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 1962 pro k.ú. Kostelec nad Orlicí. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1962 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0524 Rychnov nad Kněžnou Obec: 576361 Kostelec nad Orlicí Katastrální území: 670197 Kostelec nad Orlicí Ulice: Trávnická č.o.: 188 Vlastníci Podíl FO RČ: 505814024 Lenka Benková Trávnická 188, 51741 Kostelec nad Orlicí 1 / 1 Stavby je součástí část obce Kostelec nad Orlicí Rodinný dům č.p. 188 na pozemku p.č. 1364 Pozemky 1364 Pozemková parcela Parcela KN 222 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1365 Pozemková parcela Parcela KN 167 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 143,37 m 2 114,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 114,00 m 2 1,00 114,00m 2 1.NP - celkem 114,00 m 2 114,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (8,60*10,50+6,10*8,70)*3,30 = 473,12 m 3 zastřešení 8,60*10,50*3,50/2+6,10*8,70*2,50/2 = 224,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 697,48 m 3-4 -
Zastavěná plocha [m 2 ] 143 Obestavěný prostor [m 3 ] 697,48 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 138 676 Stáří roků 94 Další životnost roků Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 569 338 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Pozemek p.č. 1364 je téměř zcela zastavěn rodinným domem čp. 188, nezastavěná část vytváří malý dvorek. Pozemek p.č. 1365 je zahrada ve funkčním celku. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1364 222 1 / 1 zahrada 1365 167 1 / 1 Celková výměra pozemků: 389-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Kostelec nad Orlicí 200,00 249 1 895 000 9 475 0,570 5 401 RD Kostelec nad Orlicí, RD ve velmi klidné části obce Kostelec nad Orlicí. Vnitřní prostory po částečné rekonstrukci, nové podlahy, koupelny. V přízemí dispozice 2+1, v patře 3+kk. Vytápění tuhými palivy a el. přímotopy. Z boku budovy komerční prostory dříve využívané jako masna a výrobna uzenin - k podnikání nebo rozšíření přízemního bytu nebo samostatná bytová jednotka ke komerčním účelům. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části města - koeficient 0,80; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části města; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Kostelec nad Orlicí 95,00 196 575 000 6 053 0,810 4 903 RD Kostelec nad Orlicí, Prodej RD v Kostelci n.o., z počátku min. století, většina konstrukcí a vybavení původní, v nižším standardu provedení. Dispozice: chodba, kuchyň, 2x pokoj, koupelna, garáž, sklep, půda. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části města - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části města; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - malý pozemek; Kostelec nad Orlicí 157,00 232 990 000 6 306 0,760 4 793 RD Kostelec nad Orlicí, Zrekonstruovaný rodinný dům (tvoří s oceňovaným RD dvojdomek) v klidné části města Kostelec n. Orlicí. Dispozice domu je 2 x 2+1. V přízemí se nachází kuchyně, 2 pokoje, koupelna a komora. V prvním patře 2 pokoje, kuchyně, koupelna, dvorek. V zadní části nemovitosti kolna. Přístup k nemovitosti po obecní komunikaci, parkování u domu. Předsíň, spíž, komora. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; - 6 -
Kostelec nad Orlicí 138,00 576 1 400 000 10 145 0,710 7 203 RD Kostelec nad Orlicí, Řadový vnitřní dům nedaleko centra Kostelce nad Orlicí. Za domem prostorná, klidná zahrada. Dispozice obsahuje v přízemí 4 pokoje, koupelnu, WC a chodbu. V podkroví jeden pokoj. Pozemek celkem 576 m2. Zastavěná plocha domu 165 m2. Užitná plocha místností : kuchyň (25,4 m2), pokoj (26,5 m2), ložnice (26,5 m2), pokoj (20,4 m2), půdní pokoj (22 m2), koupelna (4,8 m2). Vytápění plynové lokální. Nová střešní krytina. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části města - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části města; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Stanovená jednotková cena: 5 600 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 638 400 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1962 ze dne 10.7.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 1.8.2014. 1 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3151/017/2013 znaleckého deníku. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -