ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 360/7450/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 74 s rodinným domem č.p. 5 s příslušenstvím, k.ú. Krásné Březno, v ulici Podmokelské v Ústí nad Labem, městské části Krásné Březno, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 360/7450/2015 LV no.: 281 Name of subject / Předmět ocenění: Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 74 s rodinným domem č.p. 5 s příslušenstvím, k.ú. Krásné Březno, v ulici Podmokelské v Ústí nad Labem, městské části Krásné Březno, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Podmokelská 5/22, 400 07 Ústí nad Labem GPS: 50.6650936N, 14.0822317E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 2.173.683,- Kč 1.690.000,- Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1.350.000 Kč 1.350.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. 74 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura vedlejší stavba, přípojky inženýrských sítí, oplocení, vrátka východní část obce úplná občanská vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): Zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 230 Resident area: Bytové plochy: 150 Storage area: Skladové plochy: 952+483 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 5327, 2192 Kč/ m 3 Income: Příjem: cca 1900 75 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 481 zastavěná plocha a nádvoří 1333 Kč/ Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 281 jsou ve vlastnictví SJM Hejroský Radek, bytem ul.podmokelská 5/22, Krásné Březno, 440 07 Ústí nad Labem a Hejroská Jarmila, bytem ul.podmokelská 5/22, Krásné Březno, 440 07 Ústí nad Labem Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 281 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - 1x zástavním právem smluvním. - 4x zástavním právem exekutorským. - 2x nařízením exekuce - 4x exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí - 1x rozhodnutím o úpadku - 1x prohlášením konkursu podle insolvenčního zákona - 3x zahájením exekuce Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 281 pro k.ú. Krásné Březno v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 281, k.ú. Krásné Březno. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 281 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 281 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - 1x zástavním právem smluvním. - 4x zástavním právem exekutorským. Další zástavní práva jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 281 pro k.ú. Krásné Březno v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 281, k.ú. Krásné Březno Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 5 je v katastru nemovitostí evidován jako stavba se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům využíván jako rodinný dům, tedy v souladu s katastrem nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - špatný stavebně technický stav domu, nutná rekonstrukce - okrajová lokalita se zvýšenou hlučností od hlavní komunikace a čerpací stanice pohonných hmot Strong points / silné stránky: - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, tj. veřejný vodovod, kanalizace, plyn, elektřina Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 281 pro k.ú. Krásné Březno a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 01.10.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Krásné Březno a obec Ústí nad Labem, prokazující stav k datu 01.10.2015, c/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -
Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 22.12.2015 bez účasti vlastníka domu či jiného pověřeného zástupce. Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ, a.s. ze dne 07.12.2015 svolána až po neúspěšné prohlídce, která se měla poprvé konat, a to po telefonické domluvě, nejprve v neděli dne 06.12.2015, v době mezi 13:00 až 14:00 hodin, vlastník byl i po opakovaném volání nedostupný (jako důvod udal vybitý telefon). Následně byl písemně vyzván k prohlídce nemovitých věcí v náhradním termínu, a to na úterý, dne 22.12.2015 v 09:00 hodin. Ani v náhradním termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebylo umožněno, vlastník se nedostavil a přítomná spoluvlastnice paní Jarmila Hejroská neumožnila přístup. Provedení prohlídky tak nebylo umožněno, byla provedena pouze zvnějšku. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 775266 Název katastrálního území: Krásné Březno Kód obce: 554804 Název obce: Ústí nad Labem Počet obyvatel obce: 93523 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2014 Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Ústí nad Labem je hlavním městem Ústeckého kraje, disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství a se svými téměř 95 tisíci obyvatel patří mezi nejvýznamnější města České republiky. Městská část Krásné Březno, která se nachází ve východní části města Ústí nad Labem, na levém břehu řeky Labe, je tvořena převážně rodinnými domy a nízkopodlažnímí stavbami občanské vybavenosti. Městská část Krásné Březno je dobře dostupná do centrální části města Ústí nad Labem silniční dopravou a městskou hromadnou dopravou. Městská část Krásné Březno nepatří mezi vyhledávané lokality pro rodinné bydlení vzhledem k sociálnímu složení místních obyvatel. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve východní městské části Krásné Březno, v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy a nízkopodlažní zástavbou. V lokalitě je možnost napojení na rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku, čís. parcely 1167/1, k.ú. Krásné Březno (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Statutární město Ústí nad Labem). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 5: Rodinný dům č.p. 5 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 74, k.ú. Krásné Březno. Dispoziční řešení (předpokládané): Vzhledem k neumožnění prohlídky vnitřních prostor je vnitřní dispozice odvozena z dostupných údajů a prohlídky zvenku. Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům (situován v dvorní části lehce ze svahu), má dvě nadzemní podlaží a půdu v sedlové střeše. V současnosti se dá předpokládat, že vnitřní dispozice domu je tvořena jedním bytovým prostorem. Vzhledem k velikosti domu lze uvažovat o možnosti zřízení dvou samostatných bytových jednotek. 1.NP bytové prostory 2.NP bytové prostory Půda Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné v kombinaci kámen cihla, základy jsou kamenné bez izolací proti působení zemní vlhkosti, stropy jsou předpokládané dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s krytinou z kanadského šindele, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou předpokládané dřevěné a betonové. Okna jsou dřevěná zdvojená, v přízemí domu na dvorní straně (jihovýchodní pohled) 2 kusy plastových s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné, prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládané štukové v sociálním zázemí s keramickými obklady, zařizovací předměty jsou předpokládané standardní. Předpokládané vybavení kuchyně je standardními spotřebiči a kuchyňskou linkou. Vnější omítky tvoří strukturovaná fasádní omítka se zateplením (jihovýchodní pohled), ostatní omítky jsou původní nebo chybí. Vnitřní rozvody nebylo možno z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor jednoznačně určit. Předpokládané napojení domu je na veřejný vodovod, přípojku elektrického proudu, kanalizaci a plyn. Vytápění je předpokládané ústřední. Stáří a stavební stav: Stáří domu bylo stanoveno odborným odhadem na více jak 100 let. Na domě nejsou patrné žádné statické, či jiné závažné narušení, tj. celkový stavebně technický stav odpovídá jeho stáří a zanedbané údržbě. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem bylo opotřebení stanoveno analytickou metodou. - 5 -
Další stavby: Na oceňovaném pozemku se nachází přístavba vedlejší stavby bez č.e./č.p. situovaná k jižní štítové stěně rodinného domu a venkovní úpravy, tzv. příslušenství, které tvoří oplocení, zpevněné plochy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Pozemek čís. parcely 74, k.ú. Krásné Březno, o výměře 481 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou č.p. 5, jež tvoří jeho součást. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 1167/1, k.ú. Krásné Březno (ostatní plocha - ostatní silnice, vlastník Statutární město Ústí nad Labem) a pozemku čís. parcely 82/1, k.ú. Krásné Březno (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Statutární město Ústí nad Labem). - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 74 s rodinným domem č.p. 5 s příslušenstvím, k.ú. Krásné Březno, v ulici Podmokelské v Ústí nad Labem, městské části Krásné Březno, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 281 pro k.ú. Krásné Březno, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 22. prosince 2015 celkem Slovy: Jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. 1.350.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 281 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 281, neboť tato dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 281, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 360/7450/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 26. prosince 2015-7 -