Důležité upozornění na možnost zrušení Územního plánu Dobratice - výzva k uplatnění případné újmy do konce listopadu 2012 Obecní úřad Dobratice 7. listopad 2012
Důležité upozornění na možnost zrušení Územního plánu Dobratice Územní plán Dobratice (dále ÚP), účinný od 1.11. 2009, byl schválen tzv. opatřením obecné povahy (dále Opatření) zastupitelstvem obce Dobratice dne 15. 10. 2009. V poslední reálně možný den zákonem stanovené lhůty byl náš územní plán napaden podnětem k přezkoumání na Krajský úřad s odůvodněním, že Opatření mohlo být vydáno v rozporu s platnou legislativou. Na základě toho Krajský úřad ve lhůtě rozhodl, že bude přezkoumávat soulad Opatření se zákony. Výsledkem tohoto řízení může být zrušení Územního plánu obce Dobratice. Usnesení o zahájení přezkumného řízení je zveřejněno na Úřední desce obce a na webových stránkách obce. Níže jej v plném znění rovněž uvádíme. Na konci Usnesení je uvedena pasáž s názvem Ostatní poučení, ze které je zřejmé, že je potřeba uplatnit a doložit ekonomickou újmu, která by dotčeným osobám, tj. vlastníkům stavebních pozemků, stavebníkům, zájemcům o koupi stavebních pozemků, podnikatelům zrušením Územního plánu Dobratice vznikla. Pokud se nám podaří prokázat, že hrozící souhrnná ekonomická újma převáží případné zjištěné chyby při schvalování Územního plánu Dobratice, mělo by být řízení o přezkumu zastaveno a Územní plán by zůstal nadále platný. V případě zrušení Územního plánu Dobratice by bylo možné realizovat stavby jen v tzv. intravilánu obce, který byl stanoven v r. 1966. Vyhotovení nového územního plánu a jeho schválení by pak mohlo trvat 3 roky i více. Nový územní plán by již pravděpodobně nemohl zahrnovat všechny pozemky, které jsou určeny k výstavbě v současném územním plánu. Tím by vlastníkům, kteří tyto pozemky za účelem výstavby koupili a nebudou na nich moci stavět, vznikla ekonomická újma. Další ekonomická újma může vzniknout například úhradou Změny ÚP č.1, zasíťováním a přípravou pozemků pro výstavbu, přípravou kupních smluv, projektové dokumentace a další přípravy výstavby, která nebude moci být realizována. Může vzniknout i ekonomická újma způsobená nemožností realizovat podnikatelský záměr. Výčet možností jistě není konečný. Doložit ekonomickou újmu je možné, podle dohody s Krajským úřadem, do konce listopadu 2012, doporučujeme však učinit tak co nejdříve. Újmu musí každá dotčená osoba doložit individuálně, a to na adrese Krajský úřad Moravskoslezského kraje, Odbor územního plánování, stavebního řádu a kultury, Ing. Ivana Kanclířová, 28. října 117, 702 18 Ostrava. (Informace Vám podá Ing. Severa tel. 595 622 269 nebo Ing. Kanclířová tel. 595 622 676). Krajskému úřadu sdělte prosím Váš záměr, který by v případě zrušení Územního plánu Dobratice nebylo možné uskutečnit, vyčíslete ekonomickou újmu a její výši doložte, uveďte jméno, adresu, kontakty a podepište. Pokud budete újmu u Krajského úřadu uplatňovat, bude vhodné, když tuto skutečnost dáte pro přehled na vědomí Obecnímu úřadu Dobratice. Ještě je potřeba uvést, že zatím je stávající Územní plán Dobratice platný. Všechna řízení, která budou do jeho případného zrušení zahájena, budou podle něj posuzována. Sdělte prosím toto oznámení každému, o kom víte, že se ho tyto informace týkají, mohla by mu vzniknout případným zrušením územního plánu ekonomická újma, a tu by měl nyní u Krajského úřadu uplatnit. Děkuji. Přílohy: Alena Kacířová starostka obce Usnesení Krajského úřadu Moravskoslezského kraje o zahájení přezkumného řízení Stanovisko obce k zahájenému přezkumnému řízení
Obec Dobratice Dobratice.p. 49 739 51 Dobrá V Dobraticích dne 2.11.2012 Vaše znaka: j. MSK 140888/2012 Naše znaka: j. OÚDobr-622/2012 KRAJSKÝ ÚAD Moravskoslezský kraj Odbor územního plánování, stavebního ádu a kultury 28. íjna 117 702 18 Ostrava Stanovisko obce Dobratice k zahájení pezkumného ízení ve vci pezkoumání Územního plánu Dobratice, úinného od 1.11.2009 žádost o zastavení ízení Obec Dobratice vydává stanovisko k zahájenému pezkumnému ízení svého územního plánu a souasn žádá o zastavení tohoto ízení z níže uvedených dvod: Krajský úad Moravskoslezského kraje, odbor územního plánování, stavebního ádu a kultury (dále Krajský úad), vydal dne 25.10.2012 Usnesení o zahájení pezkumného ízení ve vci pezkoumání Územního plánu Dobratice, vydaného Zastupitelstvem obce Dobratice formou opatení obecné povahy. 1/2009 dne 14.10.2009 s úinností od 1.11.2009. Pezkumné ízení bylo zahájeno na základ podntu, který podal Mgr. Adam Gromnica, a který Krajský úad obdržel dne 27.9.2012, a to v souladu se znním 174 odst. 2 zákona. 500/2004 Sb., správní ád, ve znní pozdjších pedpis, (dále jen správní ád) v tíleté lht od úinnosti napadeného opatení. Krom této tzv. objektivní lhty pro možnost zahájení pezkumného ízení musí být souasn dodržena i tzv. lhta subjektivní, dle 96 odst.1 správního ádu, tj. 2 msíce od doby, kdy se píslušný správní orgán o dvodu zahájení ízení dovdl. Tato lhta dodržena nebyla. Krajský úad, jako nadízený úad územního plánování, v souladu se znním 51 zákona. 186/2006 Sb., stavební zákon, ve znní pozdjších pedpis, (dále jen stavební zákon) posuzuje návrhy územních plán obcí, a to z hlediska zajištní koordinace využívání území, zejména s ohledem na širší územní vztahy a souladu s politikou územního rozvoje a s územn plánovací dokumentací vydanou krajem. Krajskému úadu byl pro posouzení pedložen kompletní Návrh územního plánu Dobratice, který byl pipraven pro vydání zastupitelstvem obce Dobratice, kdy kladné posouzení Krajským úadem je nutnou podmínkou pro následné vydání zastupitelstvem obce. Poté byl Krajskému úadu vydaný Územní plán Dobratice v plném znní pedložen pro úely splnní evidenní povinnosti podle ustanovení 162 stavebního zákona. Nejpozdji dnem pedložení vydaného Územního plánu Dobratice tedy Krajský úad disponoval plným znním pedmtného opatení obecné povahy. V návaznosti na dosud probhlé ízení si tedy mohl být na základ vlastního úsudku pi vcném posuzování návrhu (mj. z hlediska širších vztah v území) vdom pípadných vad návrhu územního plánu a tedy dvod pro zahájení pezkumného ízení, které si mohl pi následném odevzdání vydaného územního plánu Dobratice ovit. Lze tedy tvrdit, že píslušný správní orgán mohl pezkumné ízení zahájit nejpozdji ve lht dvou msíc ode dne, kdy mu byl Územní plán Dobratice odevzdán pro splnní evidenní povinnosti. Pokud tak neuinil, marným uplynutím píslušné lhty pozbyl právo píslušné pezkumné ízení zahájit. S ohledem na specifické postavení Krajského úadu v procesu poizování územního plánu nelze okamžik subjektivního zjištní potenciální vady územního plánu odvíjet od okamžiku podání podntu Mgr. Adamem Gromnicou, ale od okamžiku, kdy se Krajský úad prokazateln dovdl o vydání územního plánu pípadn postiženého vadou. Je zcela na Krajském úad, jak si nastaví procesy vydávání stanovisek a zakládání schválených územních plán. Samotné Usnesení o zahájení pezkumného ízení ve vci pezkoumání Územního plánu Dobratice (dále jen Usnesení) ze dne 24.10.2012 se jeví jako zmatené. Pasáž, nadepsaná Pouení úastník o opravném prostedku odvoduje, že v uvedeném ízení nejsou úastníci, ale dotené osoby, které nemají postavení úastník ízení. Je však ke zvážení 27 odst. 1 písm. b) správního ádu, který íká, že úastníky ízení jsou v ízení z moci úední dotené osoby, jimž má rozhodnutí založit, zmnit nebo zrušit právo a nebo povinnost nebo prohlásit, že právo nebo povinnost mají anebo nemají, nebo územní plán zakládá právo využít pozemky ke stanovenému úelu. Pi splnní všech zákony pedepsaných podmínek tomu nelze zabránit, právo je územním plánem jednoznan deklarováno. V následující pasáži s názvem Ostatní pouení je citován 94 odst. 4 správního ádu, podle kterého správní orgán zkoumá újmu, která by úastníkm ízení mohla pípadným zrušením rozhodnutí vzniknout a sdluje, že dotené osoby mohou v prbhu ízení sdlit Krajskému úadu skutenosti a uplatnit dkazy prokazující, že svá práva z rozhodnutí nabyli v dobré víe a uvést újmu, která by jim zrušením rozhodnutí vznikla. Vzhledem k tomu, že pedmtné pezkumné ízení je vedeno jako ízení z moci úední a nemá úastníky ízení, kteí by byli oprávnni uplatovat svá práva, jeví se zjišovaní podklad dle 94 odst. 4 správního ádu jako povinnost správního orgánu, který je povinen zajistit si informace a podklady pro rozhodnutí a nemže tuto povinnost penést na dotené osoby, které v ízení ani nemají postavení úastník ízení. Pokud však pesto po dotených osobách hodlal požadovat pedložení tvrzení a dkaz, nestanovil jim k tomu usnesením pimenou lhtu. Opatení obecné povahy mže být zrušeno pouze a výlun v pípad, že újma nkteré dotené osob (vlastníku zastavitelných pozemk nebo staveb urených ke zmn využití) nepeváží veejný zájem. S ohledem na specifickou povahu opatení obecné povahy se nemže jednat pouze o izolované újmy jednotlivých dotených osob, ale je nezbytné nahlížet na újmu v její úhrnné výši, resp. vycházet ze skutenosti, že v pípad zrušení územního plánu by nedošlo k újm na stran nkteré dotené osoby, ale na stran vysokého potu dotených osob. Pípadný veejný zájem tedy není namíst pomovat s konkrétní výší újmy každé jednotlivé dotené osoby, ale s úhrnnou pedpokládanou újmou na stran všech potenciáln dotených osob. Prmrná cena stavebního pozemku v Dobraticích iní 675 K /m 2 (dle realitních kanceláí se tržní cena stavebních pozemk pohybuje mezi 350 až 1 000 K/m 2 dle dostupnosti sítí), tržní cena zemdlské pdy se pohybuje okolo 15 K/m 2. Rozdíl mezi cenami a tedy pípadná újma je 650 K/m 2. Pípadná újma konkrétních osob by odvisela od výmry stavebních pozemk. Na území obce Dobratice byla novým územním plánem k zastavní vymezena plocha o výme 68,8 ha pro 300 rodinných dom.
Pi pípadném následném schválení nových stavebních pozemk pro požadovaný snížený poet 140 rodinných dom o pibližné pedpokládané výme 32,1 ha, by rozdíl v rozloze stavebních pozemk inil 36,7 ha, což vyjádeno v korunách pedstavuje celkovou potenciální újmu ve výši 238 550 000 K. Vedle toho mohou újmu uplatovat podnikatelské subjekty, napíklad firma Patrem s.r.o., která zakoupila v obci objekt bývalého kravína se zámrem umístit v nm administrativu firmy a výrobu gumových dlaždic nebo vlastník pozemku, který byl zmnou ÚP Dobratice.1 uren k výstavb odpoívky s erpací stanicí pohonných hmot a odstavným parkovištm nákladních vozidel, jejíž výstavba se pipravuje. Obec tímto uplatuje potenciální finanní újmu, která by jí vznikla nutností poízení nového územního plánu. Její výše bude dosahovat minimáln ceny za poízení Územního plánu Dobratice z roku 2009, tj. 551 588,80 K, viz píloha.1. Rovnž uplatuje ztrátu, která by byla zpsobena na pracovním ase, kdy se zamstnanci i zastupitelstvo obce budou muset zabývat novým územním plánem, zatímco by se mohli vnovat potebnjším záležitostem obce. Výše této újmy je obtížn vyíslitelná, pesto zjevná. Újma bude ze stejného dvodu zpsobena poizovateli územního plánu, kterým je Magistrát msta Frýdku-Místku, Krajskému úadu, doteným orgánm státní správy, stejn jako vlastníkm pozemk. Reáln lze pro schválení nového územního plánu, vzhledem k ad spor, které by vznikly, pedpokládat dobu tí a více let. Na vznik újmy, jako dvodu pro zastavení pezkumného ízení podle ustanovení 94 odst. 4 správního ádu, nemže mít vliv možnost úhrady i zhojení takovéto újmy a již náhradou podle ustanovení 102 odst. 2 stavebního zákona nebo zákona. 82/1998 Sb. Rozhodující je pouze a výlun možnost jejího vzniku. S ohledem na rozpoet obce Dobratice, jejíž roní daové píjmy pedstavuje ástka pohybující se do 8 mil. K, lze mít dvodn za to, že finanní újmu jednotlivým vlastníkm pozemk by nebylo možné uhradit v plné výši. Hrozilo by tedy, že vlastníci pozemk dosáhnou jen ásteného zhojení a v ásti nebude možné jejich penžní požadavky (a již nárokované podle ustanovení 102 odst. 2 stavebního zákona, nebo podle ustanovení zákona. 82/1998 Sb., o odpovdnosti za škodu zpsobenou pi výkonu veejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úedním postupem a o zmn zákona eské národní rady. 358/1992 Sb., o notáích a jejich innosti (notáský ád)) uspokojit. Nelze dokonce vylouit, že by se obec Dobratice ocitla v úpadku ve smyslu insolvenního zákona a vlastníci pozemk, pípadn podnikatelé by tak dosáhli pouze ásteného uspokojení pohledávek z práv na náhradu. Celková hrozící újma se tedy mže pohybovat v ádech stamilion korun eských. Akoli zákon výslovn hovoí o újm nkterému úastníkovi, domnívá se obec Dobratice, že se pi zkoumání celkového dopadu zrušení opatení obecné povahy nelze omezit zkoumání újmy výlun na exaktn prokázanou újmu jednotlivým úastníkm, ale je zapotebí vzít v potaz souhrnnou potenciální újmu všem doteným osobám (a to i pedpokládanou újmu osobám, které v rámci pezkumného ízení konkrétní doklady újmy nedodaly). Opaný postup by ve svém dsledku mohl popít zásadu ochrany práv nabytých v dobré víe vyjádenou v ustanovení 2 odst. 3 správního ádu. Dobrou víru na stran majitel stavebních pozemk není namíst dokazovat.v kontextu zásady materiální pravdy a vdího inkviziního principu správního ízení, který je ješt zesílen zvláštní povahou dozorové pravomoci, v jejímž rámci je pezkumné ízení provádno, se dobrá víra vlastníka zakládá na samozejmé dve ve správnost opatení obecné povahy obdobné principu presumpce správnosti rozhodnutí správního orgánu. Pedpoklad majetkových práv i jejich pibližné ceny se zakládá na schváleném a vyhlášeném opatení obecné povahy. Dobrou víru je z výše uvedených dvod zapotebí automaticky pedpokládat. Nelze se domnívat, že pípadnou újmu tvoí pouze a výhradn dotenými osobami na výzvu Krajského úadu výslovn pihlášené potenciální finanní nároky. Pro omezení posouzení rizika finanní újmy toliko na takovéto údaje není opora v zákon a správní orgán je povinen zabývat se rovnž výslovn nepihlášenými a nedoloženými, nicmén oividn a nepochybn hrozícími újmami. Usnesením deklarovaným dvodem k zahájení pezkumného ízení ve vci pezkoumání Územního plánu Dobratice je domnnka, že navrhovaný poet 300 rodinných domk je neodvodnn vysoký. Obec Dobratice tvrdí, že tomu tak není, nebo reálný nárst potu obyvatel je vyšší, než se v roce 2008 pedpokládalo a tím i poteba nové výstavby. V dob tvorby Územního plánu Dobratice se vycházelo z pedpokladu, že v roce 2020, kterým koní návrhové období, bude mít obec 1150 obyvatel. K dnešnímu dni má obec již 1161 obyvatel. Obec se proto obrátila na RNDr. Milana Poledníka, zpracovatele demografické ásti Územního plánu Dobratice s žádostí o zhodnocení a zaujetí stanoviska k této skutenosti. Stanovisko pikládáme v píloze.2, z jeho závru vyplývá, že zastavitelné plochy byly, z hlediska tehdejších demografických odhad, navrženy ponkud nadhodnocen, skutený demografický vývoj po roce 2008 však jednoznan dokazuje, že rozsah zastavitelných ploch odpovídá souasné situaci a pimeným výhledm dalšího vývoje. V této souvislosti je poteba dále uvést, že územní plán obecn deklaruje právo využít pozemky ke stanovenému úelu, nikoliv povinnost pozemky zastavt. Akoliv textová ást Územního plánu Dobratice pedpokládá výstavbu 300 rodinných domk, neobsahuje žádnou normu a nevyluuje výstavbu podstatn nižšího potu rodinných dom na totožné ploše. Nelze tedy s jistotou hovoit o nepimenosti píslušného opatení obecné povahy, závazné normy nestanovuje žádný zákon. ada pozemk zstala nezastavná již z minulého územního plánu z roku 1999, nebude zastavna ani ada pozemk nov navržených k zástavb. Situaci se stavebními pozemky, které zstávají dlouhodob nezastavny a jejich pevedení zpt na pozemky nestavební, a to bez uplatnní náhrady, bude ešit oekávaná zmna stavebního zákona, úinná od 1. ledna 2013. Dále je poteba uvést, že obec má zájem na zvyšování potu obyvatel a ví, že s rozvojem prmyslové zóny Nošovice, prmyslové zóny Chlebovice, pipravovaných prmyslových zón Tošanovice, Hnojník Tanovice, ale i obecn známému demografickému trendu sthování obyvatel Ostravy do obcí s dobrou dostupností do Ostravy a s lepším životním prostedím, bude o pozemky v obci nadále zájem. V letošním roce byla dokonena významná investice v obci výstavba tlocviny u Základní školy Dobratice za 17 mil. K, která byla možná jen díky dotaci z ROP Moravskoslezsko. Jedním z argument v žádosti o dotaci byl oekávaný, Územním plánem Dobratice umožnný, nárst potu obyvatel a tím i dtí v základní škole i mateské školce. Zrušením Územního plánu Dobratice by došlo k zastavení výstavby v obci, ustrnutí jejího rozvoje a tím i zastavení nárstu potu obyvatel na minimáln ti roky. Investice by nebyla využívána v té míe, v jaké se to pedpokládalo pi schvalování žádosti o dotaci.
Závr Pípadné zrušení opatení obecné povahy Územní plán Dobratice hrozí zpsobit finanní újmu a) vlastníkm zastavitelných pozemk, kteí po dobu tí let žili v dobré víe v jejich zastavitelnost, b) nabyvatelm zastavitelných pozemk, kteí v dobré víe nabyli pozemky urené k zastavní, c) stavebníkm, kteí vynaložili nemalé finanní prostedky v souvislosti se zasíováním pozemk, vypracováváním projektových dokumentací, sjednáváním úvr, právní pomocí i samotným provádním výstavby, d) obci samotné, pokud by mla být nucena poskytovat finanní vyrovnání v ádech stamilion korun, rovnž nutností investovat nemalé finanní náklady do poízení nového územního plánu a vést spory o jednotlivé pozemky. Takovou úhrnnou újmu je nezbytné považovat za znanou a tuto jako celek pomovat s pípadn dotenými veejnými zájmy. Dle názoru obce Dobratice odvodnní opatení obecné povahy, které by mohlo být shledáno jako nedostatené, nemže vyvážit ekonomickou újmu, zpsobenou pípadným zrušením Územního plánu Dobratice doteným osobám. Obec Dobratice tedy v souladu s ustanovením 94 odst. 4 správního ádu žádá Krajský úad Moravskoslezského kraje, z tohoto dvodu i dalších výše uvedených, aby zahájené pezkumné ízení zastavil. RNDr. Alena Kacíová, MPA starostka obce Píloha:.1 Faktury za zpracování Územního plánu Dobratice 2009.2 - Stanovisko zpracovatele demografické ásti Územního plánu Dobratice Obecní úřad Dobratice čp. 49, 739 51, Tel.:558 651 254, 558 651 387, Fax: 558 651 254, e-mail: obec@dobratice.cz