ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4138-27/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Budova zem. stav. čp. 5 + pozemky p.č.st.3/4,p.č.381/1 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Havlíčkův Brod, obec Leština u Světlé, k.ú. Dobrnice Adresa nemovité věci: Dobrnice 5, 582 86 Leština u Světlé Vlastníci stavby: SJM Mačo František a Mačová Zuzana, vlastnictví: výhradní Mačo František, Dobrnice 5, 584 01 Leština u Světlé Mačová ZuzanaLegerova 224, 280 02 Kolín Vlastníci pozemku: SJM Mačo František a Mačová Zuzana, vlastnictví: výhradní Mačo František, Dobrnice 5, 584 01 Leština u Světlé Mačová ZuzanaLegerova 224, 280 02 Kolín OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Datum místního šetření: 1.4.2016 Stav ke dni : 1.4.2016 Za přítomnosti: p.mača Počet stran: 7 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 4.4.2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.3/4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 544m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby zem. stav. čp.5 - pozemku p.č.381/1 ostatní plocha o výměře 895m 2, vše v KN zapsáno na LV č.628 pro obec Leština u Světlé, k.ú.dobrnice, část obce Dobrnice. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 1092/2015-A z 21.3.2016 - LV č.628 pro k.ú. Dobrnice - cuzk.cz - místní šetření konané dne 1.4.2016 Místopis Vesnice Leština u Světlé se nachází na území okresu Havlíčkův Brod a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Světlá nad Sázavou. Obec Leština u Světlé se rozkládá asi dvacetčtyři kilometrů severozápadně od Havlíčkova Brodu a dvanáct kilometrů severně od města Světlá nad Sázavou. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 610 obyvatel. Leština u Světlé se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Dobrnice, Leština u Světlé, Štěpánov a Vrbice. Děti školou povinné mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Oceňované nemovité věci se nachází v části obce zvané Dobrnice, v přímém okolí se nachází zastávka busu, soukromý statek. Přímý přístup k objektu čp.5 (ke vchodovým dveřím) a na též oceňovaný pozemku p.č.381/1 po dlážděné komunikaci, jež se nachází na nezastavěné části pozemku p.č.st.3/2 (vlastník v SJM Singer Pavel a Singerová Soňa, Dobrnice 9, 58401 Leština u Světlé ) - tj. přístup k nemovitosti není zajištěn z veřejné komunikace. Tato skutečnost byla telefonicky potvrzena znalci i starostou obce Leština u Světlé ing.krajíčkem. Přímý přístup z veřejné komunikace je tak pouze na nezastavěnou část pozemku p.č.st.3/4 ze silnice na pozemku p.č.363/1 - vlastník Kraj Vysočina, Žižkova 1882/57, 58601 Jihlava, právo hospodařit s majetkem státu má Krajská správa a údržba silnic Vysočiny, příspěvková organizace, Kosovská 1122/16, 58601 Jihlava. Ovšem z nezastavěné části pozemku p.č.st.3/4 není přístupný skutečný vchod do domu čp.5. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.3/4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 544m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby zem. stav. čp.5 - pozemek p.č.381/1 ostatní plocha o výměře 895m 2, vše v KN zapsáno na LV č.628 pro obec Leština u Světlé, k.ú.dobrnice, část obce Dobrnice. Ve skutečnosti stavba čp.5 zapsaná v KN jako zem.stav. je dle posledního užívání rodinným domem. K datu ocenění je však již delší dobu není vlastníkem užívána. Objekt čp.5 býval součástí původního jednoho statku, jež byl později rozdělen, v KN je dosud zapsán jako budova zem.stav. - 2 -
Objekt čp.5 je zděnou stavbou s částečným podsklepením, se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem pod valbovou střechou. Stavba dle sdělení vlastníka je cca z roku 1939. Obvodové zdivo je vyhotoveno na tl. zdiva 50-60cm, převážně z pálených metrických cihel. V suterénu jsou použity plné pálené cihly i kámen, v nadzemních podlažích jsou též částečně použity plné pálené cihly. Strop nad suterénem i přízemím je hurdiskový, nad patrem je dřevěný s rákosovou omítkou. Valbová střecha je opatřena krytinou z vlnité krytiny onduline. Klempířské prvky jsou úplné (žlaby, svody, parapety) z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou hladké, vápenné, fasádní omítka je ze škrábaného břízolitu. Vnitřní keramické obklady jsou v koupelnách a kuchyni v přízemí, ovšem v koupelnách jsou poškozeny. Schodiště do patra je dřevěné, na půdu je též dřevěné, do sklepa je kamenné. Dveře jsou hladké, lakované převážně do ocelových zárubní, okna jsou dřevěná dvojitá s dřevěným deštěním.podlahy v obytných místnostech jsou převážně betonové, případně parketová, částečně jsou i opatřeny povlakovou krytinou z PVC. V ostatních místnostech je převážně keramická dlažba, ale i lité teraco. V objektu není žádný zdroj tepla, ani žádný rozvod - vše bylo odstraněno (v domě bylo ústřední topení). V objektu jsou též odstraněny (vytrhány z omítek) elektrorozvody. V domě není zdroj teplé vody. Rozvod vody je proveden převážně v ocelových trubkách. Odkanalizování je též částečně odstraněno (chybí část připojovacího potrubí). Z hygienického vybavení je v přízemí v koupelně smaltovaná vana, umyvadlo, v patře však v obou koupelnách bylo vybavení koupelen odstraněno. V domě jsou 2ks splachovacích záchodů (z toho 1ks combi), oba však poškozeny. Objekt čp.5 je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je na hranici pozemku. Odkanalizování je do jímky, jež je umístěna na pozemku p.č.18/1 (trvalý travní porost - vlastník Havelková Miloslava, Modřínová 2211, 39301 Pelhřimov), a to těsně při okraji silnice na pozemku p.č.363/1 (vlastník Kraj Vysočina, Žižkova 1882/57, 58601 Jihlava, hospodaření se svěřeným majetkem kraje má Krajská správa a údržba silnic Vysočiny, příspěvková organizace, Kosovská 1122/16, 58601 Jihlava). Voda je do objektu přivedena z obecního rozvodu, vodoměrná soustava je v suterénu. Přípojka vody je vedena přes pozemky p.č.st.62,p.č.306/7,306/5 - v KN jsou zapsána věcná břemena v části B1 výpisu. K datu ocenění je objekt odpojen od elektrické energie i vody. Objekt čp.5 je údajně z roku 1939. Stáří rekonstrukce objektu není současnému vlastníku známo. Objekt čp.5 je ve špatném technickém stavu, neobyvatelný, bez elektroinstalace, bez zařizovacích předmětů, s plísněmi na stěnách, stropech, do objektu zatéká, v oknech jsou i rozbitá skla, vchodové dřevěné dveře jsou prohnilé, objekt před prohlídkou nebyl řádně uzamčen. Zastavěná plocha činí: 21,58*12,40+9,27= 276,86m 2. Obestavěný prostor činí : (7,50+1,20)*(10,32+1,20)*2,30+21,58*12,40*(2,83+0,3+2,97+0,30+0,30)+12,40*5,0/6*(2*21,58+2,0)= 2334,48m 3 Výměry místností : 1.PP: sklep 20,59m 2, sklep 20,84m 2, sklep 5,18m 2, tj. celkem 46,61m 2. 1.NP: byty přízemní : pokoj 25,05m 2, pokoj 24,60m 2, pokoj 15,63m 2, kuchyně 17,07m 2, chodba 4,32m 2, WC 1,50m 2, koupelna 6,92m 2, místnost pro boiler (byl odstraněn) 2,60m 2, kotelna 8,48m 2, spíž 2,49m 2, tj. celkem 108,66m 2 2.NP: byt vpravo: kuchyně 20,67m2, chodba 2,25m2, spíž 1,0m2, WC 1,0m2, koupelna 2,59m2, pokoj 26,22m2, tj. celkem 53,73m 2 byt vlevo: chodba 7,19m 2, pokoj 27,43m 2, pokoj 16,45m 2, kuchyně 7,85m 2, koupelna 4,19m 2, WC 1,02m 2, spíž 2,03m 2, arkýř 3,60m 2, tj. celkem 69,76m 2, + schodiště a chodba 17,08m 2. - 3 -
Jedná se tedy o rodinný dům se třemi byty : - přízemní byt velikosti 3+1 s příslušenstvím - byt vpravo v patře velikosti 1+1 s příslušenstvím - byt vlevo v patře velikosti 2+1 s příslušenstvím Celkem podlahová plocha bytů činí : 232,15m 2. Pozemky p.č.st.3/4 a p.č.381/1 mají výměru celkem 1439m 2. Pozemek p.č.st.3/4 je částečně oplocen (strojové pletivo, ocelové sloupky,část pletiva je odstraněna), na pozemku p.č.381/1 se nachází 4ks vzrostlých listnatých stromů, na nezastavěné části pozemku p.č.st.3/4 se nachází smrky a thůje - stromy bez jakéhokoliv odborného ošetření, bez vlivu na obvyklou cenu. Silné stránky Nezjištěny. Slabé stránky Objekt v současném stavu neobyvatelný, rozkradený (bez elektrorozvodů, bez zařizovacích předmětů, rozbitá okna, dveře, do objektu zatéká, ve sklepě vlhkost, opadané omítky, bez vytápění, atd.). K současnému vchodu do objektu není zajištěný přístup z veřejné komunikace. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 232,15 m 2 Obestavěný prostor: 2334,48 m 3 Zastavěná plocha: 276,86 m 2 Plocha pozemku: 1439,00 m 2 Porovnání je provedeno s nabídkou celkem tří nemovitostí v nedalekém okolí Dobrnic. Při porovnání byly zváženy všechny potřebné vlivy působící na nemovitost, především stavebnětechnický stav objektu čp.5 (dům je rozkraden - jsou vytrhány ze zdiva elektrorozvody, rozkradeny rozvody vytápění včetně otopných těles, není zdroj tepla, chybí převážně většina zařizovacích předmětů, v objektu je plíseň, jsou zde rozbitá okna,navíc bez nátěru, částečně ztrouchnivělá, do objektu zatéká). Přihlédnuto je i k umístění objektu poblíž soukromého statku (blízkost vepřína), příjezdu a vstupu k objektu přes cizí pozemek. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Leština u Světlé Nabídka -Cihlový rodinný dům se 2 byty o velikostech 2+1 a 2+1 na vlastním pozemku 2.025 m2 na pěkném místě, 1/2 RD je podsklepená, nová plastová okna, 2x koupelna, 2x splachovací WC, ÚT - na tuhá paliva + plynové, zavedena obecní voda + vlastní studna na pozemku, elektřina 220 + 380 V - částečně v mědi, - 4 -
plynový bojler na ohřev teplé vody, půda s možností další vestavby, garáž, kolna, tel. přípojka, internet, septik s přepadem do trativodu, pěkná velká zahrada, Lokalita Leština u Světlé Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům mírně; Poloha - lepší - sídelní část obce; Provedení a vybavení - lepší výrazně; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu; Celkový koef. K C 0,20 Upravená j. cena Kč/m 2 1 334 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 2025 m 2 1350000 Kč 6750 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Habry Nabídka - pozemek 1101 m2 včetně objektu k dostavbě v oblasti Vysočina - Habry, na nádherném místě v aleji v Sázavské ulici, která je bokem od obce Habry, v chráněné krajinné oblasti. Budova je v rekonstrukci, má vyndaná okna a oškrábané zdi, nutno dodělat kabely a rozvod vody, opravit či vyměnit střechu. Je to bývalá budova lesní správy, se zajímavými obloukovými stropy, a se sklepením v zahradě. Pozemek je lemovaný stromy, ale samozřejmě jej lze oplotit. Pro ty, kdož si chtějí vybudovat romantické místo k životu, či rekreační objekt Lokalita Sázavská, Habry Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,70 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,50 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - lepší výrazně; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší - zahájená rekonstrukce; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepší lokalitě - výrazně, zahájená rekonstrukce; Celkový koef. K C 0,27 Upravená j. cena Kč/m 2 2 075 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 1101 m 2 1550000 Kč 7750 Kč/m 2 Název: Nabídka zem. usedlosti Opatovice - Světlá nad Sázavou Nabídka - prodej bývalé zemědělské usedlosti v Opatovicích u Světlé nad Sázavou, okr. Havlíčkův Brod. Jedná se o několik budov v horším technickém stavu určených k rekonstrukci. V obytné budově jsou 3 místnosti o obytné ploše cca 60 m2 s vytápěním na tuhá paliva, v protější budově je bývalý vejminek, dále průjezdná stodola (15 x 8 m), zahrada s ovocnými stromy. Objekt je napojen na el. 230/400 V, na dvoře je studna a žumpa, zastavěná plocha 1460 m2, celkový pozemek 3.040 m2. - 5 -
Lokalita Opatovice - Světlá nad Sázavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,65 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům výrazně; Poloha - žádanější výrazně; Provedení a vybavení - jiná architektura, starší dům; Celkový stav - obdobný - též nutná celková rekonstrukce; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům též k rekonstrukci, malý objekt; Celkový koef. K C 0,23 Upravená j. cena Kč/m 2 2 253 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 3040 m 2 590000 Kč 9833 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1334 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 1887 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 2253 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 1887 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 232,15 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 438067 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 438 067 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena pro potřebu aukce těsně pod úrovní porovnávací hodnoty. Jedná se o objekt vyžadující komplexní rekonstrukci, s rozkradeným vnitřním vybavením, s nezajištěným přístupem z veřejné komunikace. V Lázních Bohdaneč 4.4.2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4138-27/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 138-27/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 4 Snímek kat.mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
Kopie katastrální mapy ze dne 1.4.2016 Pozemek p.č. 3/4 v k.ú. č. 680532-12 -
Kopie katastrální mapy ze dne 1.4.2016 Pozemek p.č. 3/4 v k.ú. č. 680532 - ortofoto - 13 -
Mapa oblasti ze dne 1.4.2016 Pozemek p.č. 3/4 v k.ú. č. 680532-14 -