ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 195/7665/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 244/5 v bytovém domě č.p. 244 na pozemcích čís. parcel 377/8 a 377/10, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina, v ulici Jenišovská v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 195/7665/2016 LV no.: 4180 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) byt č. 244/5 v bytovém domě č.p. 244 na pozemcích čís. parcel 377/8 a 377/10, včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina, v ulici Jenišovská v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jenišovská 244, 418 01 Bílina Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 851 644 Kč Market value Tržní hodnota 400 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 400 000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 409 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 244/5 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 377/8 Appurtenances: Příslušenství: komora, loggie, sklepní kóje Size: Velikost: 160 m2, podíl 715/7431, tj. 15,39 m2 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: úplná Unit price: Jednotková cena: 400 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelových dílců plošných LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 71,5 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1975 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 4180 je bytová jednotka č. 244/5 v podílovém spoluvlastnictví Ludmily Dragounové (podíl ½) a Ondřeje Pallera (podíl ½), oba bytem Jenišovská 244, 418 01 Bílina. K bytu náleží podíl 715/7431 na bytovém domě č.p. 244 a pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina, podle LV č. 3467. Bytový dům je postaven na pozemku čís. parcely 377/8 a pozemku čís. parcely 377/10 jiného vlastníka, podle LV č. 539 vlastník Věra Krajíčková. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 4180 je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 500 000 Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do celkové výše 500 000 Kč, které vzniknou od 18.8.2008 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 18.8.2008 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 14 920 Kč s příslušenstvím ve prospěch SMART Capital, a.s. (IČ 26865297) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2011 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 217 Kč s příslušenstvím ve prospěch Kooperativa pojišťovna, a.s. (IČ 47116617) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.4.2013 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 10 475 Kč s příslušenstvím ve prospěch Collect Partner s.r.o. (IČ 29052149) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2015 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 1 744, 90 Kč s příslušenstvím ve prospěch AN EURO Group s.r.o. (IČ 24817333) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 22.6.2015 - nařízením exekuce - exekučními příkazy k prodeji nemovitostí - zahájením exekucí - rozhodnutím o úpadku Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 4180 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 4180 je evidováno - zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 500 000 Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do celkové výše 500 000 Kč, které vzniknou od 18.8.2008 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 18.8.2008 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 14 920 Kč s příslušenstvím ve prospěch SMART Capital, a.s. (IČ 26865297) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2011 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 217 Kč s příslušenstvím ve prospěch Kooperativa pojišťovna, a.s. (IČ 47116617) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.4.2013 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 10 475 Kč s příslušenstvím ve prospěch Collect Partner s.r.o. (IČ 29052149) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2015 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 1 744, 90 Kč s příslušenstvím ve prospěch AN EURO Group s.r.o. (IČ 24817333) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 22.6.2015 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový dům - 3 -
Strong points / silné stránky: - vyhledávaná lokalita v rámci města Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 4180 pro k.ú. Bílina a obec Bílina, prokazující stav evidovaný k datu 21.6.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ informace o parcele čís. 377/10, k.ú. Bílina c/ informace o parcele čís. 336/16, k.ú. Bílina d/ katastrální mapa pro část k.ú. Bílina, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 18.8.2016 za účasti Ludmily Dragounové. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 604208 Název katastrálního území : Bílina Kód obce : 567451 Název obce : Bílina Počet obyvatel obce : 16 884 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2016 Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Teplice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s odpovídající infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Město Bílina (16 884 obyvatel) leží v Ústeckém kraji a spadá do okresu Teplice. Bílina disponuje dobrou občanskou vybaveností mj. Městský úřad, Finanční úřad, Gymnázium, nemocnice, supermarkety, sportoviště, železnice a v neposlední řadě lázně Kyselka. Okolí Bíliny je průmyslové, typická je povrchová těžba hnědého uhlí, elektrárna, sklárny apod. Po dopravní stránce je město Bílina velmi dobře napojeno na silniční síť, městem prochází silnice I/13 (E442) Most Bílina - Teplice, silnice II/257 je na tah I/13 napojena v centru města a propojuje Bílinu s Louny. Místní komunikační síť zahrnuje sběrné a obslužné trasy včetně průtahových úseků silničních tahů. Městem je vedena hlavní železniční magistrála 1. hlavní tah. Má dvě větve - severní přes Oldřichov (trať č.130 Ústí nad Labem - Chomutov) a jižní přes Úpořiny (trať č. 131 Ústí nad Labem - Bílina). Tratě jsou dvoukolejné a elektrifikované. Hromadná doprava je na území města zastoupena vnější autobusovou dopravou ČSAD. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 244, k.ú. Bílina, postaveném na pozemcích čís. parcel 377/8 a 377/10, k.ú. Bílina, v ulici Jenišovská v Bílině. Pozn: Pozemek čís. parcely 377/10 je ve vlastnictví jiného vlastníka, podle LV č. 539 vlastník Věra Krajíčková. Oceňovaný byt se nachází v jižní části města Bílina, v městské čtvrti Pražské Předměstí, v ulici Jenišovská. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita vznikla v 70. letech minulého století, v rámci tehdejší tzv. komplexní bytové výstavby. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován ve 2. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 244, umístěného na pozemcích čís. parcel 377/8 a 377/10, k.ú. Bílina. Bytový dům má 4 nadzemní podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 715/7431 na společných částech domu č.p. 244 a na pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 4+1 sestává z chodby, 4 pokojů, kuchyně, koupelny, WC, šatny, loggie, komory na společné chodbě a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 71,5 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s krytinou z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnější povrchy panelů jsou strukturovanou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je ústřední. - 5 -
Vybavení oceňovaného bytu tvoří vana, umývadlo a záchod, kuchyňská linka, kombinovaný kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC a plovoucí podlahou. Stáří a stavební stav: Budova byla kolaudovaná cca roce 1975, její stáří ke dni ocenění je tedy 41 let. Dům byl částečně rekonstruován, byla vyměněna dřevěná okna za plastová, obnoveny vnitřní rozvody apod.. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt je převážně v původním stavu, jeví známky opotřebení a vyžaduje již stavební úpravy, především vyzdění bytového jádra. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 244/5 náleží podíl 715/7431 na pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina. Pozemek čís. parcely 377/10 na němž dům stojí, je ve vlastnictví jiného vlastníka (LV č.539, vlastník Věra Krajíčková). Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace, ulice Jenišovská, přes pozemek čís. parcely 336/16 (ostatní plocha/zeleň), užívaný jako veřejné prostranství, a je ve vlastnictví (duplicitní vlastnictví) Města Bílina a Věry Ublové (LV č. 3293). Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák.č. 72/1994 Sb.) bytu č. 244/5 v bytovém domě č.p. 244 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina, v ulici Jenišovská, v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 4180 pro k.ú. Bílina, obec Bílina u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18.8.2016 celkem 400.000,- Kč Slovy: Čtyřistatatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 4180 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením: - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 500 000 Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do celkové výše 500 000 Kč, které vzniknou od 18.8.2008 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 18.8.2008 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 14 920 Kč s příslušenstvím ve prospěch SMART Capital, a.s. (IČ 26865297) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2011 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 217 Kč s příslušenstvím ve prospěch Kooperativa pojišťovna, a.s. (IČ 47116617) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.4.2013 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 10 475 Kč s příslušenstvím ve prospěch Collect Partner s.r.o. (IČ 29052149) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2015 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 1 744, 90 Kč s příslušenstvím ve prospěch AN EURO Group s.r.o. (IČ 24817333) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 22.6.2015 - nařízením exekuce - exekučními příkazy k prodeji nemovitostí - zahájením exekucí - rozhodnutím o úpadku Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 4180. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. Ing. Vladimír Hůda Jednatel V Mostě, dne 22. srpna 2016-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 195/7665/2016 LV no.: 4180 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 244/5 72 21 500 1 537 250 45,0 845 488 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 845 488 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 377/8 zastavěná plocha a nádvoří 15,39 400 6 156 podíl o velikosti 715/7431 2 3 4 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 6 156 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 851 644 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Bílina, ul. Aléská č.p. 250 485 000,00 VIII-16 68,00 3+1 7 132 0,90 436 500,00 6 419 2 BJ Bílina, ul. 5.května 349 000,00 VIII-16 50,00 2+1 6 980 0,85 296 650,00 5 933 Comments Komentář 1) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt v původní stavu 2) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt po částečné rekonstrukci 3 BJ Bílina, ul. Bezejmenná 310 000,00 VIII-16 58,00 2+1 5 345 0,90 279 000,00 4 810 3) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt v původním stavu 1) nabídková cena 8/2016, Hypocentrum Modré pyramidy Ústí nad Labem 2) nabídková cena 8/2016, realitní kancelář RE/MAX Synergy Teplice 3) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,852 mil.kč 0,000 mil.kč 0,409 mil.kč 0,400 mil.kč
Byt č. 244/5 v ulici Jenišovská v Bílině Situace oblasti Situace lokality
Byt č. 244/5 v ulici Jenišovská v Bílině Bytový dům č.p. 244 Bytový dům č.p. 244 Vstup do domu Přístupový chodník k domu Vstupní chodba v domě Schodiště v domě
Vstup do bytu č. 244/5 Pokoj Pokoj Pokoj Pokoj Kuchyně - 2 -
Chodba Koupelna Loggie Parkoviště v blízkosti domu - 3 -