ZNALECKÝ POSUDEK č.3621-444/2013 O ceně podílu o velikosti 2/4 bytové jednotky č.224/1 v obci Chuchelná, Komenského 224, včetně příslušenství a podílu o velikosti 90/1000 na společných částech domu a pozemku p.č.26/14, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m 2, vše zapsáno na LV č.546 pro k.ú.chuchelná Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 13.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 13.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 2/4 bytové jednotky č.224/1 v obci Chuchelná, Komenského 224, včetně příslušenství a podílu o velikosti 90/1000 na společných částech domu a pozemku p.č.26/14, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m 2, vše zapsáno na LV č.546 pro k.ú.chuchelná 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.224/1 Adresa předmětu ocenění: Komenského 224 747 24 Chuchelná Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Chuchelná Katastrální území: Chuchelná Počet obyvatel: 1 277 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 37,0537 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 37,05 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.11.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.546 pro k.ú.chuchelná - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 735829/5417, Paní Šárka Kasparová, Komenského 224, 747 24 Chuchelná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 715627/5412, Paní Lucie Lísková, Bělská 150, 747 23 Bolatice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 480130/455, Pan Miroslav Mikoláš, Komenského 224, 747 24 Chuchelná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 735829/5417, Paní Šárka Kasparová, Komenského 224, 747 24 Chuchelná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Odpovídají skutečnosti 715627/5412, Paní Lucie Lísková, Bělská 150, 747 23 Bolatice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 480130/455, Pan Miroslav Mikoláš, Komenského 224, 747 24 Chuchelná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Topení je ústřední. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z terasa. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5410 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 37,05 1,00 2,1310 0,5410 10,00 46,99-5 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 26/14 223,00 46,99 10 478,77 nádvoří Stavební pozemek - celkem 10 478,77 Pozemek - zjištěná cena = 10 478,77 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = 10 478,77 Kč 10 478,77 Kč Cena příslušenství - celkem = 10 478,77 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 13 848,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 19,73 m 2 pokoj: 11,50 m 2 pokoj: 14,26 m 2 kuchyň: 8,89 m 2 předsíň: 4,38 m 2 koupelna: 2,56 m 2 WC: 0,96 m 2-6 -
lodžie: 3,02 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 65,30 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: 1,32 m 2 sklep: 4,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 5,82 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 65,30 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 5,82 m 2 * 0,10 = 0,58 m 2 Podlahové plochy - celkem = 65,88 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,612 i = 1-7 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,612 * 0,940 * 0,850 = 0,489 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 13 848,- Kč/m 2 * 0,489 = 6 771,67 Kč/m 2 CP = CU * PP = 6 771,67 Kč/m 2 * 65,88 m 2 = 446 117,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 446 117,62 Kč - 8 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 10 478,77 Kč Spoluvlastnický podíl: 90 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 10 478,77 Kč * 90 / 1 000 = 943,09 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 943,09 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 447 060,71 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 447 060,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 447 060,70 Kč Celkem 447 060,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 447 060,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 447 060,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 447 060,70 Kč Celkem 447 060,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 447 060,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 447 060,- Kč slovy: Čtyřistačtyřicetsedmtisícšedesát Kč - 10 -
Závěr: Oprávnění, týkající se nemovitosti: Věcná břemena práva užívání stávajících zařízení. Nemá vliv na obvyklou cenu. Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 pro zajištění pohledávky ve výši 30.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 120.000,- Kč s příslušenstvím - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 3+1 o rozloze 70 m2 na okraji obce Mokré Lazce. Byt je v přízemí rodinného domu ( celkem 2 byty ), před 10 lety byl rekonstruován ( plastová okna, podlahy, omítky, rozvody). Dispozice bytu: kuchyně s jídelnou, obývací pokoj s krbem, ložnice, dětský pokoj. Koupelna a toaleta je ve výstavbě. Součástí nabídky je sklep a část zahrady. Požadovaná cena 590.000,- Kč. - 11 -
cihlový byt 2+1 a garáž, osobní vlastnictví, Kobeřice. Byt se nachází ve druhém patře, rozloha 50m2, plastová okna, nové vodovodní stoupačky, k bytu náleží dva sklepy. Garáž o rozloze 24m2 v blízkosti bytového domu, v garáží zavedená elektřina. Možnost koupě bytu bez garáže. V obci veškerá občanská vybavenost, klidné vesnické prostředí. Požadovaná cena 830.000,- Kč včetně provize. byt 3+1 se zahradou v cihlovém domě po celkové revitalizaci na ul. Moravec v Dolním Benešově 5 minut od Hlučína. Byt je v dobrém stavu. V pokojích plovoucí podlahy, zánovní kuchyňská linka, plastová okna, koupelna a WC zvlášť v dlažbě. V bytě je navíc komora a v kuchyni zděná spíž. Dům prošel celkovou revitalizací - nová fasáda, vchodové dveře, střecha, nové rozvody vody. Zahrada je oplocená s ovocnými stromy. Požadovaná cena 699.000,- Kč včetně provize a právního servisu. - 12 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 520.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 2/4 nemovitosti stanovuji na 170.000,- Kč. Slovy: Stosedmdesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 13.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3621-444/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 546 ze dne 14.10.2013 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -