Znalecký posudek č. 2319-853/2015 Objednatel: Ing.Aleš Klaudy Masarykovo nám.191/18 405 01 Děčín 1 IČ: 67222544 Dič:7411202370 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nebytové jednotky a podílu na pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 01.10.2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 21.10.2015 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nebytové jednotky č. 288/5 v ulici Teplická, obec Děčín, kat. území Bynov, okres Děčín, a podílu ve výši 2181/19700 na parc. č. 829 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec: Nebytová jednotka č. 288/5 v ulici Teplická, v obci Děčín č. p. 288 ulice Teplická Ústecký Děčín Bynov Děčín 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 01.10.2015 za přítomnosti pana Svobody, zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 21.10.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 01.10.2015 panem Svobodou 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Cainiceanu Ion Cristian, Kladenská 316/15, Děčín III-Staré Město, 40502 Děčín Vlastnické údaje k datu ocenění: Cainiceanu Ion Cristian, Kladenská 316/15, Děčín III-Staré Město, 40502 Děčín Nemovitosti: Nebytová jednotka č. 288/5 v ulici Teplická, obec Děčín, kat. území Bynov, okres Děčín, a podíl na parc. č. 829 ve výši 2181/19700 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nebytová jednotka č. 288/5 v ulici Teplická, obec Děčín, kat. území Bynov, okres Děčín Slovní popis Oceňovaná nebytová jednotka se nachází v netypovém zděném multifunkčním objektu o dvou nadzemních podlažích, který je známý jako Dukla. Konstrukce domu je zděná, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou odhadem keramickobetonové. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je rovná, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové. Zdivo domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený multifunkční nebytový dům s dobrou údržbou, který je přibližně v polovině životnosti. Oceňovaná nebytová jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží výše popsaného nebytového objektu a byla využívána jako pivnice. Popis místností nebytové jednotky: pivnice 36,8 m 2 společenská místnost 88 m 2 bar 23,25 m 2 kuchyň 7,68 m 2 chodba 17,9 m 2 WC páni 10,4 m 2 WC dámy 3,7 m 2 kotelna s WC a umyvadlem 6,8 m 2 Celková plocha jednotky je 194,53 m 2 Jednotka má prosklenou celou jižní stěnu. WC jsou vybaveny klasickými splachovacími toaletami a umyvadly. Interiérové dveře jsou dřevěné plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou hliníkové bez bezpečnostních prvků. Vybavení: bar se zázemím, běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Jednotka je připojena k elektrické síti - 220 V, k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Ústřední vytápění v jednotce zajišťuje elektrokotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v jednotce bojler. Zdivo nebytové jednotky je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Rozvody v jednotce se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení jednotky je v dobrém stavu. Nebytová jednotka se nachází v relativně dobrém stavu, který je úměrný stáří. Samotný pozemek pod objektem je rovinatý, neoplocený. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. 3
Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází v západní části obce. Okolí objektu lze charakterizovat jako rezidenční zástavbu s průmyslovou zónou. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Pro sportovní vyžití je v lokalitě kompletní vybavenost. Všechny úřední záležitosti je možné řešit v místě díky kompletní soustavě důležitých úřadů. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávka MHD a v dojezdové vzdálenosti zastávky dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti nebytového domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Pivnice není od dubna roku 2015 provozovaná. Tabulkový popis Popis nebytového domu: Typ domu: netypový zděný multifunkční objekt Dukla Počet nadzemních podlaží : 2 Počet podzemních podlaží : / Dům byl postaven v roce: odhadem v 80. letech 20. století Rok rekonstrukce domu: / Rozsah rekonstrukce domu: / Základy : železobetonové izolované Konstrukce : zděná konstrukce Stropy : odhadem keramickobetonové Střecha : rovná Krytina střechy : lepenka Klempířské prvky : plechové Vnější omítky: břízolit Vnitřní omítky: vápenocementové 4
Společné prostory nebytového domu : Popis stavu objektu : Vady nebytového domu : / standardní multifunkční objekt s dobrou údržbou, přibližně v polovině životnosti vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Popis nebytové jednotky Dispozice nebytové jednotky : Podlaží nebytové jednotky : 1 Rok rekonstrukce jednotky: / Rozsah rekonstrukce jednotky: / Jádro: Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toalety : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : Popis místností a rozměry Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody : dvě místnosti, bar a zázemí nevyskytuje se orientace obytných místností na jižní stranu chybí klasické splachovací toalety a umyvadla hliníkové bez bezpečnostních prvků ocelové dřevěné plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů pivnice 36,8 m 2 společenská místnost 88 m 2 bar 23,25 m 2 kuchyň 7,68 m 2 chodba 17,9 m 2 WC páni 10,4 m 2 WC dámy 3,7 m 2 kotelna s WC a umyvadlem 6,8 m 2 Celková plocha jednotky je 194,53 m 2 připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ne elektrokotel závěsné radiátory bojler Podlahy : Popis stavu jednotky : Vady nebytové jednotky : dlažba a cementový potěr jednotka v dobrém stavu, který je úměrný stáří vady zdiva - bez viditelných vad, vady rozvodů - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - bez viditelných vad 5
Popis pozemku nebytového objektu Trvalé porosty na zahradě : bez porostů Venkovní stavby : / Sklon pozemku : rovinatý Oplocení : neoplocený Přístupová cesta k objektu : přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : rezidenční zástavba s průmyslovou zónou Poloha v obci : dům se nachází na západním okraji obce dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - kompletní soustava úřadů v blízkém okolí kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Další informace: Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD v docházkové vzdálenosti a zastávky dálkových spojů v dojezdové vzdálenosti, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti v blízkosti nebytového domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, kriminalita - v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu jsou zde běžné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Pivnice není od dubna roku 2015 provozovaná. 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 01.10.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 01.10.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,65 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité II -0,01 věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,05 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - Kriminalita I -0,05 8
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,696 11 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,654 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,696 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,696 = 0,654 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené 9
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 960,- 0,654 627,84 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 829 1 002,00 627,84 629 095,68 Stavební pozemek - celkem 1 002,00 m 2 629 095,68 Pozemek - zjištěná cena = 629 095,68 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 629 095,68Kč 629 095,68 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 629 095,68 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: D. budovy pro společenské a kulturní účely Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1261 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy Podlahová plocha: 194,53 * 1,00 = 194,53 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 194,53 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,30 100 1,00 6,30 2. Svislé konstrukce S 17,20 100 1,00 17,20 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,90 100 1,00 5,90 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,00 100 1,00 7,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,60 100 1,00 3,60 10
9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody C 3,30 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,90 100 1,00 3,90 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,70 100 1,00 5,70 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100 1,00 3,40 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,40 100 1,00 5,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9490 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 616,30 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9490 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0780 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 17 550,55 Plná cena: 194,53 m 2 * 17 550,55 Kč/m 2 = 3 414 108,49 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 = 1 707 054,25 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Morální opotřebení - snížená poptávka po tomto druhu zařízení. Srážka za morální opotřebení: 1 707 054,25 * 10 % = - 170 705,43 Kč Nákladová cena CB N = 1 536 348,83 Kč Koeficient pp * 0,654 Cena CB = 1 004 772,13 Kč Nebytová jednotka - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 1 004 772,13 Kč 11
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 629 095,68 Kč Spoluvlastnický podíl: 2 181 / 19 700 Hodnota spoluvlastnického podílu: 629 095,68 Kč * 2 181 / 19 700 + 69 647,60 Nebytová jednotka - zjištěná cena = 1 074 419,73Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka 1 074 419,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 074 419,70 Kč Celkem 1 074 419,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 074 419,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 074 420,- Kč slovy: Jedenmilionsedmdesátčtyřitisícčtyřistadvacet Kč 12
II. Ocenění srovnávací metodou Nebytová jednotka č. 288/5 v ulici Teplická, obec Děčín, kat. území Bynov, okres Děčín, a parc. č. 829 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav jiné Oceňovaný objekt Nebytová jednotka č. 288/5 v ulici Teplická, obec Děčín, kat. území Bynov, okres Děčín, a parc. č. 829 přízemí, UP 194,5 m2 dobrý standardní provedení, ústřední vytápění, využíváno jako pivnice, od dubna 2015 neprovozováno 1 Na Pěšině, Děčín přízemí, UP 330 m2 velmi dobrý nadstandardní provedení a vybavení, tepelné čerpadlo, alarm, využíváno jako restaurace a tančírna 2 Křížová, Děčín přízemí, UP 88 m2 velmi dobrý, po rekonstrukci standardní provedení a vybavení, různé využití 3 Teplická, Děčín přízemí, UP 792 m2 dobrý standardní provedení, variabilní využití 13
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m2 Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K4 - stav K-5 jiné K1 x x K6 1 11 818 0,85 10045,3 1 0,97 1 1,15 1,2 1,09 1,459074 6 885 2 11 932 0,85 10142,2 1,2 1,02 1 1,2 1,15 1,07 1,807358 5 612 3 3 977 0,85 3380,45 1 0,9 1 1 1 1 0,9 3 756 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 5 417 3 756 6 885 1 573 3 844 6 991 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 5 417 * 194,5 = 1 053 607,-- Kč 14
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu 1 074 420,-- Kč Srovnávací hodnota 1 053 607,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 1 050 000,-- Kč Slovy: Jedenmilionpadesáttisíckorun V Praze, dne 21.10.2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2319-853/2015 znaleckého deníku. E. Přílohy 15
Výpisy z el. verze KN 16
Fotodokumentace 17
18
Srovnávané nemovitosti 19
20
21