ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 839/18/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 1690/60 v k.ú. a obci Nýřany, zapsaný na LV č. 3318, vedené u Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-sever Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Nýřany, k.ú. Nýřany Adresa nemovité věci: Nýřany, 330 23 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení sp.zn. 131EX 5531/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 580 000 Kč Datum místního šetření: 13.2.2015 Stav ke dni : 13.2.2015 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 16.2.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 3318 ze dne 9.1.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 13.2.2015 Povinná společnost Engada Europe byla řádně obeslána doručeným dopisem s žádostí o součinnost, dle doručenky byla zásilka vhozena do schránky dne 20.1.2015. Zástupce společnosti telefonicky kontaktoval znalce a sdělil, že nemá žádné podklady týkající se ocenění. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131EX 5531/14-184 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Nýřany (v lat. textech Nirane, něm. Nürschan) jsou město v okrese Plzeň-sever, v Plzeňském kraji, přibližně 12 km na západ od Plzně. Počátkem roku 2014 zde žilo přes 7 tisíc obyvatel. Části obce Nýřany, Doubrava, Kamenný Újezd a Pankrác. - 2 -
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis Oceňovaný pozemek se nalézá v jihovýchodní okrajové části města Nýřany, přístupný jednak přes soukromý nezpevněný pozemek p.č. 2347/89, z veřejné komunikace p.č. 2347/4 ve vlastnictví Plzeňského kraje, dále je pozemek přístupný z nezpevněného pozemku p.č. 1690/47 cca 2,2 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, policie, pošta, MŠ, ZŠ, sportoviště, bankomat, vlaková a autobusová zastávka, lékárna, obchody a restaurační zařízení). Pozemek je dle platné ÚPD veden jako plocha pro výrobu a skladování. Pozemek je situovaný v zastavitelné části obce v jeho průmyslové části, v blízkosti nájezdu na D5, exit 93. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Pozemek je přístupný přes pozemky jiných vlastníků. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: ENGADA Europe a.s., Anglické nábřeží 2434/1, Východní Předměstí, 30100 Plzeň Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Seznam BPEJBPEJ Výměra 43001 3842 Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - ENGADA Europe a.s. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-430/2015, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 14.02.2015 06:44:34. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívá povinná společnost. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 1690/60 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. 1690/60 o výměře 3842 m 2 je přístupný přes nezpevněné pozemky jiného vlastníka, ze zpevněné komunikace. Pozemek je dle platné ÚPD veden jako plocha pro výrobu a skladování. Pozemek je situovaný v zastavitelné části města, v jeho průmyslové zóně, v blízkosti nájezdu na D5, exit. 93. Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Nýřany KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 1,00 KDD: 0,98 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 19 959 4 989 750 250,00 0,79 197,84 Popis pozemku: Stavební pozemek situovaný nedaleko sjezdu z dálnice D5 exit 93 v blízkosti komerční zóny Mexiko v Nýřanech. Jedná se o pozemek s celkovou výměrou cca 20 000 m2, který je dle platného územního plánu a vyjádření místně příslušného stavebního úřadu v Nýřanech určen pro výrobu a skladování s možností výstavby objektů a výrobních zařízení pro průmysl a zemědělství, skladů, logistických areálů a staveb technické a dopravní infrastruktury. Pozemky jsou přístupné z komunikace II. třídy, jsou mírně svažité, v současné době využívané jako zemědělská půda. Plyn, elektřina, vodovod a kanalizace se nachází v komerční zóně ve vzdálenosti cca 220 m od hranice pozemku. Celková cena:4 989 750 Kč za nemovitost Plocha pozemku:19959 m2 Lokalita: Blanice KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 32 465 6 460 535 199,00 0,85 168,73 Popis pozemku: Pozemky v Blatnici u Nýřan (v blízkosti je dálnice D5). Pozemky o výměře 32 465m2 jsou územním plánem určené jako "průmyslová zóna". Nedaleko je sjezd z dálnice. Možnosti využití - velkosklady, výroba, lehký průmysl. Celková cena: 6 460 535 Kč za nemovitost Plocha pozemku:32465 m2 Lokalita: Tlučná KRC: 0,85 KMP: 0,98 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 10 023 1 700 000 169,61 0,86 145,52 Popis pozemku: Pozemek ke komerčnímu využití v obci Tlučná o výměře 10 023 m2 v obci Tlučná, 10 km od Plzně. Pozemek je mírně svažitý a leží na okraji obce v ochranném pásmu, dle územního plánu vhodný pro občanskou vybavenost (myčka, obchody, kanceláře). Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Celková cena:1 700 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:10023 m2 voda:dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace - 5 -
Lokalita: Rochlov KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 16 123 4 836 900 300,00 0,85 254,36 Popis pozemku: Pozemek, určený pro komerční výstavbu v Rochlově u Nýřan o velikosti 16 123 m2 určeného ke komerční výstavbě. Pozemek u železniční dráhy s možností vybudování vlečky a dálniční přivaděč je vzdálen cca 100 m.voda, kanalizace, elektrika a plyn je na hraně pozemku. V územním plánování je zatím povolena stavba pro lehkou výrobu. Haly do výšky 10 m. Celková cena:4 836 900 Kč za nemovitost Plocha pozemku:16123 m2 Voda:Místní zdroj Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V Průměrná jednotková cena 191,61 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě: pozemek dle platné ÚPD veden jako plocha výroby a skladování. Pozemky se pohybují v intervalu od 140,- do 250,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při spodní úrovní intervalu, t.j. 150,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 1690/60 3 842 150 576 300 Celková výměra pozemků 3 842 Hodnota pozemků celkem 576 300-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 576 300 Kč Obvyklá cena 580 000 Kč slovy: Pětsetosmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v zastavitelném území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. pozemku, dle platné ÚPD vedeném jako plocha pro výrobu a skladování, který není přímo přístupný z veřejné komunikace, pouze přes pozemky jiných vlastníků, situovaný v okrajové části města Nýřany, v jeho průmyslové části, v blízkosti D5, exit 93, v současné době velká nabídka srovnatelných pozemků (bez právních závad) na prodej, v dané lokalitě je poptávka menší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Předběžná hodnota dle srovnání 576 300,-Kč Navržená tržní hodnota - cenová úroveň únor 2015 zaokr. 1. nemovitostí povinného na LV č. 3318 a jejich přísl. 580 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 7 -
Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitosti - Pozemku p.č. 1690/60 v k.ú. a obci Nýřany, zapsaný na LV č. 3318, vedené u Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-sever, se zohledněním práv a závad: ve výši: 580 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 16.2.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 839/18/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3318 ze dne 9.1.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, servery risy.cz, cap.cz a 0 wikipedia - 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
Mapa oblasti - 12 -