ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2551/171/15 NEMOVITÁ VĚC: pozemek st.parc.č. 23 se stavbou č.p. 23 a poz.parc.č. 8 vše v k.ú. Mohelnice nad Jizerou Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mohelnice nad Jizerou, k.ú. Mohelnice nad Jizerou Adresa nemovité věci: Mohelnice nad Jizerou 35, 294 13 Mohelnice nad Jizerou OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 700 000 Kč Datum místního šetření: 19.8.2015 Stav ke dni : 19.8.2015 Za přítomnosti: Libora Fialy Počet stran: 21 stran Počet příloh: 18 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 29.8.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 19.5.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1020 pro k.ú. Mohelnice nad Jizerou Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 19.8.2015 v době 09,20-10,25 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení vlastníka nemovitosti Místopis Mohelnice nad Jizerou leží v nadmořské výšce 232 m na území okresu Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mnichovo Hradiště. Obec se rozkládá asi devatenáct kilometrů severně od Mladé Boleslavi a pět kilometrů severně od města Mnichovo Hradiště. Z turistického hlediska patří do velmi atraktivní oblasti Českého ráje. Stálý počet občanů této malé vesničky je asi 70 obyvatel. Mohelnice nad Jizerou se dělí na dvě části,na Mohelnici nad Jizerou a Podhoru. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště a veřejná knihovna. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Z inženýrských sítí je v obci elektrorozvodná síť a veřejný vodovod. Oceňovaná nemovitost se nachází asi 130 m JZ od poštovního úřadu v těsné blízkosti kostela Nanebevzetí Panny Marie. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 515/1 Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Smíchov, 15000 Praha 5/ostatní plocha-silnice - 2 -
Celkový popis Oceňovaná nemovitost postavená v roce 1927 je přízemní z malé části podsklepený dům bez obytného podkroví. V domě je jedna bytová jednotka 2+kk. Půdorys je tvaru obdélníka. Střecha je sedlová s krytinou ze šablon Cembrit z roku 2007, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dům obsahuje v I.PP kotelnu, sklad a záchod, v I.NP předsíň, chodbu, obytnou kuchyň, spíž, WC, koupelnu, a dětský pokoj. Základy jsou kamenné a betonové, svislé konstrukce jsou zděné z cihel a smíšené z cihel a kamene v tl. 45-60 cm. Stropy nad I.PP jsou klenuté, nad I.NP jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítky jsou vápenné. Schodiště není, přístup do půdního prostoru je žebříkem ze stodoly, do sklepa je přístup ze dvora. Dvoře jsou dřevěné, okna jsou dřevěná špaletová. Podlahy obytných místností jsou betonové s povrchem z lamel plovoucí podlahy. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěným ve sklepě. V kuchyni je sporák na Propan Butan. Ohřev vody je bojlerem. V koupelně je vana a umyvadlo, WC je splachovací. Voda je čerpána ze studny jiného vlastníka na cizím pozemku (není zajištěno věcným břemenem). Splaškové vody jsou svedeny do kanalizační jímky na vlastním pozemku. V průběhu existence stavby byly dílčí rekonstrukce a stavební úpravy prováděné neodborně. Údržba je zanedbaná, stavebně technický stav je zhoršený. Na jižní stranu domu navazuje stavba bývalé stodoly z roku 1927, která je převážně zděné konstrukce, střecha je sedlová s taškovou krytinou. Údržba je zanedbaná. Silné stránky Příznivé životní prostředí, malá vzdálenost do Mnichova Hradiště, dostupnost rychlostní komunikace R10, umístění v blízkosti středu obce, vyměněná střešní krytina (2007). Slabé stránky Obec s nízkou úrovní občanské vybavenosti a s malým počtem pracovních příležitostí. Menší výměra pozemku, čerpání vody ze studny na pozemku jiného vlastníka není právně zajištěno, není možnost připojení na veřejnou kanalizaci. Menší užitná plocha domu, jeho zhoršený stavebně technický stav. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav je na st. 2. (1. nejnižší, 4. nejvyšší riziko) Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce - 3 -
Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Věcné břemeno bytu Věcné břemeno užívání Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ke dni ocenění byla nemovitá věc užívaná rodinou vlastníka nemovitosti. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 35 1.2 Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 35 Věcná hodnota dle THU OBSAH OCENĚNÍ Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 45,86 m 2 2,00 m Výčet místností: sklep 43,98 m 2 0,50 21,99 m 2 sklep 1,87 m 2 0,50 0,94 m 2 Užitná plocha celkem: 22,92 m 2 I.NP 89,03 m 2 4,50 m Výčet místností: obývací pokoj + 28,43 m 2 1,00 28,43 m 2 kuchyňský kout spíž 3,19 m 2 1,00 3,19 m 2 chodba 8,18 m 2 1,00 8,18 m 2 předsíň 2,37 m 2 1,00 2,37 m 2 WC 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 koupelna 4,38 m 2 1,00 4,38 m 2 dětský pokoj 21,98 m 2 1,00 21,98 m 2 Užitná plocha celkem: 69,53 m 2 zastřešení 84,64 m 2 3,20 m - 4 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (7,27*6,05+1,44*1,30)*(2,00) = 91,71 m 3 I.NP (13,99*6,05)*(4,50)+(3,05*1,44)*(3,40) = 395,81 m 3 zastřešení (13,99*6,05)*(3,20*1/2) = 135,42 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep 91,71 m 3 I.NP 395,81 m 3 zastřešení 135,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 622,94 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné a betonové 2. Zdivo zděné tl. 45-60 cm 3. Stropy dřevěné trámové a valená klenba 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina šablony Cembrit 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody chybí 12. Dveře dřevěné hladké plné a prosklené dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných beton + plovoucí podlahy místností 15. Podlahy ostatních plovoucí místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace kanalizační jímka 23. Vybavení kuchyně běžný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění - 5 -
Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 89 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 92 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 622,94 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 516 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 516 Reprodukční hodnota [Kč] 2 813 218 (RC * OP) Stáří roků 88 Další životnost roků 22 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 562 644 1.2 Stodola Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha vrchní stavba 82,52 m 2 4,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (13,64*6,05)*(4,40+3,40*1/2) = 503,38 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba 503,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 503,38 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 83 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 503,38 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 595 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 595 Reprodukční hodnota [Kč] 802 898 (RC * OP) Stáří roků 88 Další životnost roků 22 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 160 580-6 -
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Sychrov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,80 KMP: 0,95 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,95 KIV: 1,00 KVP: 0,98 KUV: 0,88 Parcela č.: 3 865 1 380 000 357,05 0,62 222,32 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek vhodný pro stavbu. Na hranici pozemku je přiveden elektrický proud a telefon, v obci se nachází veřejný vodovod. V blízkosti Mnichovo Hradiště, rychlostní silnice E65 Praha - Liberec. Lokalita: Chocnějovice KRC: 0,80 KMP: 0,98 KPP: 1,06 KDD: 1,06 KMZ: 1,02 KIV: 1,00 KVP: 0,98 KUV: 1,10 Parcela č.: 1 260 190 000 150,79 0,97 146,06 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 1.260 m2 v lokalitě Buřínsko 2. Díl u Rostkova, nedaleko Českého ráje, Turnova a Mnichova Hradiště. Jedná se o svažitý pozemek na okraji obce s výhledem do okolí. Obecní vodovod a elektřina je na hranici pozemku. Přístup je z asfaltové komunikace. Jedná se o klidné místo vhodné pro rekreaci i trvalému bydlení. Lokalita: Březina KRC: 0,80 KMP: 0,98 KPP: 0,95 KDD: 0,95 KMZ: 0,98 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 0,81 Parcela č.: 1 328 560 416 422,00 0,53 225,17 Popis pozemku: Velký pozemek dle územního plánu k výstavbě rodinného domu. Poloha nedaleko řeky Jizery (rybaření, rekreace), vedle biokoridoru a historické památky (ze dvou světových stran nebude okolí zastavěno), sousedí s obecní cestou. Sítě v dosahu (elektřina, kanalizace, plyn), ale nejsou zavedeny na pozemek (tomu odpovídá nižší požadovaná cena). Od sjezdu dálnice Praha Liberec 800 m. Praha 75 km. Liberec 30 km. Průměrná jednotková cena 197,85 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 23 385 200,00 77 000 nádvoří ostatní plocha 8 149 200,00 29 800-7 -
Celková výměra pozemků 534 Hodnota pozemků celkem 106 800 3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 92,45 m 2 Obestavěný prostor: 1 126,33 m 3 Zastavěná plocha: 171,55 m 2 Plocha pozemku: 534,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům prodej rodinného domu 4+kk se zahradou v klidné části obce Chocnějovice, okr. MB. Celé přízemí domu prošlo kompletní rekonstrukcí, dispozice: Prostorná vstupní chodba, velká kuchyně s krbovými kamny, obývací pokoj s krbovými kamny, WC. Nová elektřina, ústřední vytápění krbovými kamny, příprava na elektrokotel.nové podlahy, dlažba, nové WC, nová koupelna v patře. 1.patro: Centrální chodba, 2 ložnice, koupelna s vanou a s WC, půda ( možnost půdní vestavby a další veliký obytný pokoj). Dům nově omítnut, zbaven vlhkosti. Na vše je fotodokumentace a kontakt na zhotovitele. Na pozemku sklípky v pískovcové skále, stodola, kůlna, garáž, zahrada. Výhled na údolí řeky Mohelky. Lokalita Chocnějovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,96 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,93 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,81 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,53 Upravená j. cena Kč/m 2 7 621 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 660 m 2 1 860 000 Kč 14 308 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Rodinný 4+1 dům, který je z části podsklepený se dvěma nadzemními podlažími (2.NP je podkrovní) v obci Hoškovice u Mnichova Hradiště. Dům má sedlovou střechou se střešními vikýři, s částečně vybaveným obytným podkrovím. Půdorys zastavěné plochy je obdélníkový s podélnou - 8 -
osou orientaci sever-jih. Hlavní vchod do domu je v úrovni 1.NP z průčelí domu na jeho severní straně. Všechna podlaží jsou propojena vnitřním schodištěm. Celková výměra pozemků je 292 m2. Dispoziční řešení: V 1.NP, které je po částečné rekonstrukci se nachází chodba, schodiště, chodba s kotlem, koupelna, WC, kuchyň a 2 pokoje. Ve 2.NP je schodiště, chodba, 2 pokoje, sklad a půda. Na pozemku je dále zděná hospodářská budova o výměře 29 m2. Lokalita Hoškovice u Mnichova Hradiště Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,96 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 7 062 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 147,00 m 2 292 m 2 1 500 000 Kč 10 204 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Rodinný dům se stodolou v Českém ráji, v obci Svijanský Újezd, v blízkosti města Turnov. Dům vhodný jak pro bydlení, tak pro rekreaci. Ihned obyvatelný. Plocha pozemku: 799 m2. Dům stojí na vlastním pozemku přístupném ze zpevněné obecní komunikace. Dům je zděný. Dispozice: 1. nadzemní podlaží: vstup, chodba, obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, pokoj, ložnice, koupelna, WC, prádelna se vstupem za dům, dílna, garáž. 2. nadzemní podlaží: chodba nad schodištěm, dva pokoje, velká půda s možností další vestavby. Dům je částečně podsklepen - kamenný klenutý sklep. U domu samostatně stojící stodola s garáží. Dům napojen na elektřinu - 230/400V, obecní vodovod, vytápění - ústřední plynové a elektrokotel, teplá voda - elektrický bojler, odpady - septik. Lokalita Svijanský Újezd Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,86 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,60 Upravená j. cena Kč/m 2 8 114 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m 2 799 m 2 1 700 000 Kč 13 600 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy - 9 -
Minimální jednotková porovnávací cena 7 062 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 599 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 114 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 599 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 92,45 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 702 528 Kč - 10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 35 562 644,00 Kč 1.2 Stodola 160 580,00 Kč 723 224,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 106 800,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 702 528,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 702 528 Kč 0 Kč 830 023 Kč 106 800 Kč Obvyklá cena 700 000 Kč slovy: Sedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláři. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné touto metodou. V Ohavči 29.8.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 11 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2551/171/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2551/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 6 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-12 -
pohled z komunikace (severní strana) - 13 -
pohled z komunikace (jižní strana) kuchyňský kout v pozadí dveře do spíže - 14 -
koupelna koupelna - 15 -
WC vstup z verandy dětský pokoj - 16 -
chodba v pozadí veranda sklep - 17 -
nádvoří stodola - krov - 18 -
kotel ÚT ve sklepě domu - 19 -
- 20 -
- 21 -