Znalecký posudek číslo 155/12 6783 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Pod rybníčkem 431, 691 42 Valtice Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, kú Valtice, kód kú 776696, LV 2440 Stavba s pozemkem, č.p. 431, p.č. 1446 VLASTNÍK: Richard Predikant, Pod Rybníčkem 431, Valtice, 691 42, IČO/RČ: 751227/4099 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení ve věci 002 Ex 7747/09 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad pro Prahu 2 Adresa objednatele: Kateřinská 13, 120 00 Praha 2 IČ DIČ telefon Fax e mail ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jan Skyva Adresa zhotovitele: Buzulucká 3, 160 00 Praha 6 IČ DIČ Telefon Fax e mail 603 511 900 janskyva@seznam.cz Datum místního šetření: 19.9.2012 Datum zpracování: 25.9.2012
Počet stran: 9 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo:
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná - 3 - Počet podlaží celkem: 1 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 1 Počet bytů: 1 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Rizika nemovitosti: PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná (do 6 měsíců) (od 6 do 12 měsíců) (nad 1 rok) SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Minimální při rek. Porovnávací hodnota Obvyklá cena 273 880,- Kč 275 000,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá hodnota byla zjištěna porovnávací metodou. Všechny porovnávané objekty se nacházejí v okrese Břeclav, jsou podobného stáří. Rozdíly jsou ve výpočtu zohledněny koeficienty Seznam příloh:porovnávané objekty, informace z KN, fotomapa
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem a pozemků Přehled všech vlastníků Richard Predikant, Pod Rybníčkem 431, Valtice, 691 42 Přehled podkladů Výpis z KN, kopie katastrální mapy, Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, podklady pro porovnávací metodu, výměry a skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 19.9.2012, informace sdělené zástupcem objednatele dne 19.9.2012 Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti Obec Valtice, okres Břeclav, kraj Jihomoravský Intravilán obce Ne Ne Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby účel využití Dokumentace Způsob užívání Rodinný dům zděný, nepodsklepený, o 1 NP, sklad podsklepený, kolna ( havarijní stav) Rodinný dům bydlení Není Vlastní bydlení Popis tech. stavu stavby Objekt po částečné rekonstrukci ( nedokončená ) Údaje o stáří a provedených Objekt víc jak 100 let, v posledních několika letech postupná rekonstrukce ( nedokončená) rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku p.č.1446 zastavěná plocha a nádvoří Trvalé porosty Ano Věcná břemena Ne
- 5 - Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí. Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Oceňovaný objekt je zděný, nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví s příslušenstvím a pozemky. Dům byl postaven před více jak 100 lety, v několika posledních letech probíhá rekonstrukce, která není stále dokončena. Z inženýrských sítí je dům napojen na veřejný rozvod el. energie, zásoben pitnou vodou je z vlastní studny. Po konstrukční stránce je dům založen na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo zděné, střecha sedlová, krytina pálená taška, stropy rovné, vnější omítka vápenná (částečná), vnitřní omítky vápenné štukové, okna dřevěná euro dvojskla, podlahy cementový potěr, elektroinstalace světelná, ostatní konstr. se nevyskytují. Příslušenství tvoří sklad podsklepený o rozměrech 2,5x4,0 m, kolna o rozměrech 4,0x7,5 +2,4x7,1 m, studna, venkovní úpravy, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení. K rodinnému domu přísluší pozemek - p.č. 1446 zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 266 m 2. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 266 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 55 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 4,88 Výtah: ne Přípojky: elektro Technický stav objektu: dobrý Příslušenství nemovitosti: ano Garáž: není Stáří objektu: 102 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 43,50 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1,000
2. Správní funkce 0,97 1,03 1,000 3. Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,000 4. Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000 5. Obchod a služby 0,94 1,06 1,000 6. Školství 0,94 1,06 1,000 7. Zdravotnictví 0,94 1,06 1,000 8. Kultura, sport 0,94 1,06 1,000 9. Hotely ap. 0,98 1,02 1,000 10. Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,000 11. Životní prostředí 0,94 1,06 1,000 12. Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,000 13. Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,000 14. Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 15. Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 16. Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 17. Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 18. Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 19. Územní plán 0,94 1,06 1,000 20. Inženýrské sítě 0,60 1,05 0,980 21. Typ stavby 0,94 1,06 1,000 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 23. Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 24. Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 25. Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,020 28. Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,950 29. Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 31. Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,950 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům
- 7 - Adresa: 691 42 Valtice Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: velmi dobrý Poloha: samostatně stojící Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 318 m 2 Zastavěná plocha: 234 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 199 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 139 050,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 150,00 m 2 7 593,67 Kč/m 2 6 574,60 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,10 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 1,00 29. Údržba stavby 1,05 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,155
Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 2+1 Adresa: 696 03 Dubňany Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Stáří objektu: 75 roků Stav objektu: velmi dobrý Poloha: samostatně stojící Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 70 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 550 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 522 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 70,00 m 2 7 464,29 Kč/m 2 6 969,45 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,02 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00
- 9-24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 1,00 29. Údržba stavby 1,05 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,071 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 2+1 Adresa: 691 11 Brumovice Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Stáří objektu: 92 roků Stav objektu: dobrý Poloha: řadový vnitřní Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 305 m 2 Zastavěná plocha: 109 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: voda,elektro, plyn Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 650 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 617 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 87,50 m 2 7 057,14 Kč/m 2 6 534,39 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00
15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,98 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,05 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 1,00 29. Údržba stavby 1,05 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,080 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 6 574,60 2. Rodinný dům 2+1 6 969,45 3. Rodinný dům 2+1 6 534,39 SJC minimum 6 534,39 SJC průměr 6 693,00 SJC maximum 6 969,45 Index oceňovaného objektu 0,950 0,950 0,950 0,950 0,950 JCO minimum 6 208,00 JCO průměr 6 358,00 JCO maximum 6 621,00 Výměry oceňované stavby 43,50 CO minimum 270048 CO průměr 276573 CO maximum 288014 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: 270 048,- Kč 276 573,- Kč 288 014,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = 276573 - [0,15 * (288014-270048)] = 273 878,10 Kč Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem - výsledná cena = 273 878,10 Kč
- 11 - Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 273 880,- Kč 273 880,- Kč Obvyklá cena: 275 000,- Kč slovy: dvěstěsedmdesátpěttisíc Kč Závěr: 1) Práva a závady s nemovitostí spojené se nevyskytují 2) Závady, které prodejem z dražby nezaniknou se nevyskytují 3) Obvyklá cena rodinného domu s příslušenstvím a pozemkem činí 275 000,- Kč V Praze dne 25.9.2012 Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 28.4.1989 čj.spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 155/12-6783 znaleckého deníku. V Praze dne 25.9.2012 Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6