č. vyhotovení: 1 Č. j: 018/2016-N ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1471-04/2016 o ceně bytové jednotky č. 112/7 (na LV č. 442) v budově č.p. 112 (na LV č. 63), stojící na parcele p.č. 226 (na LV č. 63), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 389/10231 na společných částech bytového domu č.p. 112 (na LV č. 63) a na pozemcích p.č. 226 o výměře 307 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří a na p.č. 227 o výměře 103 m 2, vedené jako ostatní plocha (na LV č. 63), vše v k.ú. Vyšehrad, obec Praha Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Oceněno ke dni: 27. ledna 2016 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran včetně titulního listu.
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 27. 1. 2016. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Neklanova 112/9, Vyšehrad, 128 00, Praha 2 Kraj: Hl. m. Praha Okres: Hl. m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Vyšehrad Počet obyvatel: 1 259 079 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 27. 1. 2016 pouze vnější obhlídkou - nemovitost nebyla zpřístupněna. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vyšehrad, obec Praha, list vlastnictví č. 442 vyhotovený dálkovým přístupem dne 11. 1. 2016 Kupní smlouva ze dne 19 5. 2009, Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis, Veřejně dostupná data z Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Místní šetření znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 442 pro k.ú. Vyšehrad, obec Praha zapsána společnost: Mandzák Miroslav JUDr., Neklanova 112/9, Vyšehrad, 12800 Praha 2 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Neklanova v obci Praha - Vyšehrad a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: - o bytová jednotka č. 112/7 zapsaná na listu vlastnictví č. 442, vymezená v budově č.p. 112, zapsané na LV č. 63, stojící na parcele č. 226, zapsané na LV č. 63 - spoluvlastnické podíly o velikosti 389/10231 na společných částech bytového domu č.p. 112, zapsaného na LV č. 63, - spoluvlastnické podíly o velikosti 389/10231 na parcele č. 226 o výměře 307 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří a parcele č. 227 o výměře 103 m 2, vedené jako ostatní plocha, zapsané na LV č. 63, vše v k.ú. Vyšehrad, obec Praha, okres Hlavní město Praha, vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha.
Bytový dům má 5 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Dům je napojen dle kupní smlouvy, na inženýrské sítě vodovod, kanalizace, elektřina, plyn. Jedná se o klasický činžovní dům zděné konstrukce. Prohlídka byla provedena dne 27. 1. 2016 pouze vnější obhlídkou bytového domu bytová jednotka nebyla zpřístupněna. Vlastní bytová jednotka má výměru 38,9 m 2 a je umístěna v 3. NP budovy. Typ plochy Výměra (m 2 ) Kuchyň 18,0 Pokoj 20,9 Celkem podlahová plocha 38,9 Pozn.: údaje zjištěny z kupní smlouvy. Dle kupní smlouvy je bytová jednotka napojena na rozvody studené vody, el. Instalace a kanalizace, topení je na tuhá paliva. V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě přibližně obdobná jako nabídka.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 1,070 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 112/7 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 2 Stáří stavby: 115 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 58 271,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Kuchyně: 18 * 1,00 = 18,00 m 2 Pokoj: 20,9 * 1,00 = 20,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 38,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor - I -0,01 Nebylo umožněno místní šetření. 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu - Nebylo umožněno II 0,00 místní šetření. 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled - Nebylo umožněno místní šetření. 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - Nebylo umožněno místní šetření. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - Nebylo umožněno místní šetření. 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva - Dle kupní smlouvy. I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Nebylo III 0,85
umožněno místní šetření. Koeficient pro stáří 115 let: s = 1-0,005 * 115 = 0,425 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,600 = 0,505 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 58 271,- Kč/m 2 * 0,505 = 29 426,86 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 38,90 m 2 * 29 426,86 Kč/m 2 * 1,000 * 1,070= 1 224 834,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 224 834,19 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 226 307,00 11 570,00 3 551 990,- nádvoří 2 cen. mapa ostatní plocha 227 103,00 11 570,00 1 191 710,- Ostatní stavební pozemky - celkem 410,00 m 2 4 743 700,- - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 4 743 700,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 389 / 10 231 - zjištěná cena = 180 363,53 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 112/7 1 224 834,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 224 834,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. 180 363,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 180 363,50 Kč Celkem 1 405 197,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 405 197,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 405 200,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistapěttisícdvěstě Kč
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle Cenové mapy transakčních cen 1 ze skutečně realizovaných cen bytových jednotek, které byly v uplynulém období prodány v bytovém domě, kde se oceňovaná bytová jednotka nalézá. Cenová mapa transakčních cen je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů. 1 Zdroj: www.cenovamapa.org
Pozn.: u prodejů typu 1 pokoj se jedná o prodeje bytových jednotek č. 6, 8 a 11 v daném bytové domě. Položka Hodnota Plocha užitná (m 2 ) 38,90 Cena obvyklá (Kč/m 2 ) *) 35 955 Stav nemovitosti (koef.) **) 0,95 Cena obvyklá (Kč) 1 328 717 Cena obvyklá zaokr. (Kč) 1 330 000 Pozn.: *) jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek přímo v daném bytovém domě pro kategorii 1 pokoj (do 41 m 2 ). **) Místní šetření nebylo umožněno. Vzhledem k této skutečnosti, stavu bytového domu a účelu ocenění se předpokládá horší technický stav bytové jednotky. Pozitivní stránky: - vyhledávaná rezidenční lokalita - okolní zástavba bytových domů Negativní stránky: - nebylo umožněno místní šetření bytové jednotky - blízkost železniční trati - horší technický stav bytového domu - problematické parkování Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 1 330 000,-Kč.
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem 1.330.000,- Kč Obvyklá (tržní) cena 1.330.000,- Kč Slovy: Jedenmiliontřistatřicettisíc Kč V Praze, dne 1. února 2016... vypracoval
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1471-04/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 04/2016. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Snímek z katastrální mapy náhled z KN: Mapa okolí:
Fotodokumentace: