ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 8020/2016 NEMOVITÁ VĚC: Sklad, zem. stavba na st.67 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Ostroměř, k.ú. Domoslavice Adresa nemovité věci: Domoslavice 50, 507 52 Ostroměř Vlastníci stavby: SJM Šmejc Jiří a Sinaiová Irena, vlastnictví: výhradní Šmejc Jiří, Vršovická 1429/68, 101 00 Praha 10 Sinaiová IrenaV olšinách 3140/108, 100 00 Praha 10 Vlastníci pozemku: Groh František, Černín 16, 50801 Lukavec u Hořic OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: 070EX 66/04, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz DIČ: CZ56080612176 fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) Tržní hodnota Podíl ½ : 30 000Kč; podíl ½: 30 000 Kč Datum místního šetření: 19.9.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a místních spoluobčanů Počet stran: 8 stran Počet příloh: 17/13 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 8.11.2016 René Tomeš
NÁLEZ Znalecký úkol ocenění spoluvlastnického podílu 1/2 k celku stavby bez čp/če na stp.č.67 v katastrálním území Domoslavice a obci Ostroměř, okres Jičín. Prohlášení a metody ocenění PROHLÁŠENÍ ZNALCE Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Časové omezení stanovená tržní hodnota nemovitých věcí je vypočtena z podkladů dostupných v tomto čase, za změny po datu vyhotovení ocenění odhadce nepřebírá zodpovědnost. Za běžných podmínek lze cenu uvedenou v tomto ocenění považovat za udržitelnou po dobu 6ti měsíců. Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Porovnávací ocenění V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti TRŽNÍ HODNOTA Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde - 2 -
se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje nezaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Přehled podkladů vlastní zaměření a zjištění na místě samém dne 19.9.2016 od 9,45h výpis z LV č. 43 snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz údaje sdělené objednavatelem informace zjištěné dálkovým přístupem www.cuzk.cz usnesení soudního exekutora č.j.070ex 66/04-48 z 16.8.2016 údaje z www.mapy.cz, mestaobce.cz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Místopis Ostroměř je obec mezi Jičínem a Hořicemi. Má dobrou občanskou vybavenost (škola, školka, lékař, pošta, obchod, hřiště) a infrastrukturu(vodovod, kanalizace, elektro a plyn), v obci zastávka ČD a regionální autobusové dopravy. Veškerá vybavenost v Jičíně cca 15km, částečná v Hořicích cca 6km. Domoslavice část obce Ostroměř je položená cca 2km JV od Ostroměře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k zpevněná komunikace nezpevněná komunikace pozemku Přístup přes pozemky: 137/5 SJM Daniš Štefan a Danišová Ľubica, Domoslavice 50, 50801 Ostroměř 1/4 SJM Novotný Miloslav a Novotná Olga, Domoslavice 50, 50801 1/4 Pospíšil Vladimír, Domoslavice 50, 50801 Ostroměř 1/4 Vrbová Andrea, Domoslavice 50, 50801 Ostroměř 1/4-3 -
Celkový popis oceňovaná nemovitá věc je postavena na cizím pozemku st.67. Jde o objekt evidovaný jako zem.stavba dle skutečného využití jde o levou polovinu zděného skladu na dvoře u čísla popisného 50 Domoslavice - dům s byty. Objekt znalci otevřela paní Vrbová - tel.č.734857373, která poskytla informace o stavbě. Silné stránky nezjištěny Slabé stránky spoluvlastnický podíl stavba na cizím pozemku přístup přes pozemek 137/5 zahrada ve vlastnictví jiných subjektů RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sinaiová Irena Nařízení exekuce - Šmejc Jiří Zahájení exekuce - Šmejc Jiří Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Ostatní rizika: nejsou Komentář: nájemní smlouva nebyla předložena, nemovitost je užívána rodinným příslušníkem ke skladování OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Sklad na stp.č.67 jednoduchá zděná stavba přízemní s možností využití podkroví, dlouhodobě bez údržby. - 4 -
FOTODOKUMENTACE: Levá polovina interier příjezd Okolí stavby Bývalý chlév Pohled na stavbu ze dvora Zatřídění pro potřeby ocenění Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklad 31*4,1 = 127,10 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část - 5 -
standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Obvodové stěny cihelné S 100 3. Stropy rovné S 100 4. Krov pultový S 100 5. Krytina azbestocemntové vlnovky S 100 6. Klempířské konstrukce pozink plech S 100 7. Úpravy povrchů omítky S 100 8. Dveře svlaková na půdu P 100 9. Okna C 100 10. Vrata plechová S 100 11. Podlahy betonové S 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 13): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9746 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 820,46 Plná cena: 127,10 m 3 * 2 820,46 Kč/m 3 = 358 480,47 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 40 roků Opotřebení: 70,000 % - 250 936,33 Kč Sklad na stp.č.67 - zjištěná cena = 107 544,14 Kč Výpočet porovnávací hodnoty V obci a okolí do 25km není nabízen obdobný objekt ani mi není znám uskutečněný obchod ani nabídka s obdobnou nemovitostí sklad na cizím pozemku s přístupem přes pozemky jiného vlastníka. V roce 2016 v březnu byl prodán pozemek s garáží v obci v okolí do 35km obec Libáň v Královéhradeckém kraji a stejném okrese. Pozemek o výměře 18m2 s objektem garáže se zobchodoval za cenu 50 000Kč (V-1909/2016). Vycházím z ceny 50 000Kč uskutečněný obchod, Koeficienty úpravy výchozí ceny porovnatelné nemovitosti pro stanovení tržní hodnoty oceňované nemovitosti Velikost objektu - koef 1,9 Stavba na cizím pozemku koef. 0,8 Přístup z pozemku jiného vlastníka koef 0,85 Prodej spoluvlastnického podílu koef 0,9 50 000 * 1,9 * 0,8 * 0,85 * 0,9 = 58 140 Kč, zaokrouhleno 60 000Kč, spoluvlastnický podíl v rozsahu ½ 60 000Kč/2*1 = 30 000Kč. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 29,00 m 2 Obestavěný prostor: 127,10 m 3 Zastavěná plocha: 31,00 m 2-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Věcná hodnota 107 544 Kč podíl ½ 53772Kč Výsledná porovnávací 30 000 Kč podíl 1/2 30 000 Kč podíl 1/2 NÁVRH TRŽNÍ HODNOTY nemovitostí, resp. jejich spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/2 k celku stavby bez čp/če na stp.č.67 v katastrálním území Domoslavice a obci Ostroměř, okres Jičín a včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi ½: 30 000 Kč, slovy: třicettisíckč ½: 30 000 Kč, slovy: třicettisíckč Komentář ke stanovení výsledné ceny spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/2 k celku je velmi obtížně obchodovatelný. Exekutorská práva nejsou v ceně zohledněna. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnání prodané nemovitostí v okolí. Závěr S ohledem na výše uvedené skutečnosti uvádím vlastní návrh tržní hodnoty, ke kterému jsem došel pomoci porovnání. Při stanovení tržní hodnoty byla vzata v úvahu obtížná prodejnost nemovitosti na trhu (podíl ½). Určení ceny nemá za cíl zjištění obvyklé ceny, ale je podkladem pro stanovení nejnižšího možného podání pro dražbu. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.43 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Hradci Králové 8.11.2016 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové - 7 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8020/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy List vlastnictví 43 Usnesení čj 070EX 66/04-48 Pozvánka k jednání +vrácení Informace o pozemku pod stavbou z www.cuzk.cz Prodaná nemovitost z www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy a mapa oblasti ze dne 8.11.2016 počet stran A4 příloze 9/5 2/2 2/2 1/1 1/1 2/2-8 -